地產市場低迷 前紐約時報大樓成燙手山芋

2009-11-29 01:37 曾作為紐約時報總部長達90年的地標性辦公大樓，於2004年被迫出讓後，2007年再度換手予現任東家 「非洲以色列投資公司」(Africa Israel Investments Inc.)。然遭逢金融風暴後的曼哈頓商業地產業市場疲軟不振，致使該公司疲於奔命，據聞近日打算重整讓出一半所有權，以期消除4億多美元的債務。

作為協議的一部分，「非洲以色列」將轉讓其擁有的一半所有權予該建築債權人之一的五哩公司(Five Mile Capital Partners LLC)。知情人透露，重整後五哩和「非洲以色列」將成立合資公司，並注入資金以償還現有債務，據估計這些債務持有人將遭受重大損失。

景氣欠佳 名樓也難翻身

該協議是商業房地產市場殘酷「拚殺」的最新徵兆，凸顯出金融業重創後，曼哈頓商業樓市場的慘淡境遇。此次重整計畫要求將該大樓改建成一間酒店、零售空間和公寓房。

全美辦公樓建設投資紛紛擱淺，特別是高檔辦公樓市場。隨著租金和租賃率大幅下跌，更多業主本以為租金會持續上漲，現在發現自己無法償還當初建造時借入的大筆債務。

在2007年，「非洲以色列」以5.25 億美元的價格購買了這幢15層樓的建築，因此背上了7.15億美元的巨額債務。原計畫將大樓改建成一流的辦公空間，但是辦公空間和入租率的暴跌使得公司的計畫徹底破產。目前該大樓大部分空間還都閑置著。

知情者透露，該建築現有4.75億美元的第一按揭貸款和2.4 億美元初級貸款(junior loan)。根據初步協商，預計年底前完成交易，債務總額將減少到2.5億美元的高級貸款(senior loan)。

遭受的損失估計將由瑞士信貸集團(Credit Suisse Group)承擔，由持部分原債務的黑岩公司(BlackRock Inc)和CIT集團(CIT Group Inc.)共同管理基金。

時局差 也有勝算者

而由墨西哥億萬富翁斯利姆(Carlos Slim)掌管的墨西哥銀行集團 (Banco Inbursa SA) 似乎幸運多了。據透露，該銀行持有的2.50億美元債權為該建築的最高級債務。根據協議，將繼續持有該債權，同時撥出7,500萬美元，部分用於大樓的修繕。

斯利姆先生也涉足紐約時報公司，但紐約時報已不再擁有該大樓股權。今年早些時候，紐約時報從斯利姆先生處籌募到2.5億美元資金，這是該報社出版商尋求支持以度過財務難關的一系列舉措之一。

在這個750,000平方英尺的辦公大樓，其中部分建築始建於1913年，紐約時報公司一直將其作為總部，直到2007年才搬遷至幾個街區外的一幢大樓。

2004年12月，鐵獅門 (Tishman Speyer Properties) 以1.8億美元收購了這棟具有歷史意義建築物，其後於2007年以5.25億美元的價格轉售給「非洲以色列」。

市場丕變 狂歡後措手不及

此次重整也反映了「非洲以色列」在其收購「狂歡」過後，掙扎還債的困境。該公司是以色列鑽石商，即今日「非洲以色列」主席列維夫(Lev Leviev)投資策略的一部分。在兩年前全球金融危機爆發以前，該公司大量舉債以在美國和其他地區擴展業務。

過度的擴張使母公司忙於償還債務，債主包括養老金基金和保險公司。「非洲以色列」最近和其債券持有人達成一項交易，這使得列維夫失去了近一半的公司擁有權。根據協議，列維夫將給公司注入額外資金，而債券持有人將推遲該公司的部分債務。

傳奇崛起 守成不易

53歲的列維夫，於70年代初舉家從烏茲別克移民到以色列。以一個入門級的鑽石切割商起家，步步晉升，最終建立起自己的事業王國，並取得俄羅斯和非洲挖掘鑽石的協議。

12年前購買「非洲以色列」之後，將公司核心的房地產和建築業生意由以色列轉向東歐、俄羅斯和美國擴張。在美國並購7-11連鎖便利商店和加油站，在以色列還買下一家俄羅斯語電視臺和一家時尚泳裝公司。

在美國，除了紐約時報建築外，列維夫在2001年911恐怖襲擊後，又投資了曼哈頓下城的房產，還有曼哈頓上西城一棟著名的公寓樓──阿普索普大樓(Apthorp Building)。2004年，該公司還在邁阿密市中心和周邊收購了幾家豪華公寓及商業發展區。

目前，受矚目的阿普索普大樓在內的部分房地產，也讓列維夫陷入了財務困境。(文章僅代表作者個人立場和觀點)