被地方政府「土地財政」慣縱出的開發商囤地頑疾

2009-08-26 14:07 根據中原地產研究中心8月20日發布的一項研究報告顯示：國內一些知名開發商2003年到2009年上半年所獲得的住宅用地中，有57%的土地面積尚未形成實際供應，其中27%的土地面積"待開發"，30%的地塊"規劃在建"，在12個城市中有270塊已售土地閑置。(《京華時報》8月23日)

一方面不少大中城市房價快速上漲，"地王"頻現；一方面又不得不面對許多房地產開發商大量囤地的現實，似乎開發商的大量囤地成了一個"頑症"，雖經多次治理，但仍收效甚微。有人認為，開發商囤地主要是利益驅使，因為地價總是上漲趨勢。我認為，這僅僅是表面現象，真正的原因在於監管乏力和地方政府縱容。

《中華人民共和國土地管理法》第37條明確規定：對已經辦理審批手續的非農業建設用地，一年以上未動工建設的應當徵收閑置費，連續二年未使用的由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權。法律規定的如此明確，國土資源部也曾發布具體實施辦法，可到底有多少家大量囤地的房地產企業受到懲處了呢？媒體沒有相關報導，只是近日又曝出了"2003-2009"上半年開發商閑置土地佔已獲得土地面積57%的新聞。須知：這6年多的時間內，也包括了國土資源部2007年出臺的關於打擊開發商土地的相關政策的時間段。試想，如果各級監管部門嚴格按照當年出臺的政策予以治理，怎麼還會出現開發商囤地規模越來越大的現象？

為了加大開發商的囤地代價，從經濟手段採取措施也是非常必要的。2007年9月28日，國土資源部發布了《關於招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》，要求房地產開發商必須一次性付清購地款才能取得土地所有權證書。因為從法律角度來講，只有開發商取得土地所有權證書以後，才能據此抵押貸款，所以，對大多數依靠銀行貸款進行房屋開發的房地產企業而言，這一規定無疑加大了拿地的成本，也有利於遏制開發商囤地行為。

但是，這一政策在落實當中，遭到了以土地財政為重要來源的地方政府的干預，原因是一旦開發商對土地開發的積極性下降，地方財政收入就受到影響。自2008年開始，當各地房價處於暫時調整階段時，一些地方政府在國有土地出讓過程中，不但沒有嚴格執行國土資源部關於"一次性付清地款"的政策要求，反而還出臺地方性法規，允許開發商"緩繳"土地出讓金，這樣的規定不是明顯與上級政策相違背嗎？如果政策允許開發商分期支付國有土地出讓價款，在沒有付清土地價款的情況下就辦理土地使用權證書，並以此證書到金融部門抵押貸款，這樣循環往復，不正是從政策上對開發商囤地行為的縱容嗎？

國土資源部8月23日表示：在確保拉動內需項目和民生項目用地的前提下，下半年要加強土地批後監管，防止開發商趁機搭車圈地，對囤地未建現像要嚴厲查處。國土部的這一聲明，雖然只是對國家相關法律和政策的重申，但向社會傳達出國家將嚴懲開發企業囤地現象的決心。但願這次的表態能夠紮紮實實地落實到行動上。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)