土地價格再走高 中國地產市場浮現泡沫憂慮

2009-08-05 16:51 中國土地價格再次走高，因寬鬆貸款推動地產市場逆轉了去年的回調走勢，但也引發了對另一個泡沫可能正在形成的擔憂情緒。

去年中國房地產熱潮驟然中斷，開發商為建設新樓盤的土地購買活動隨即開始萎縮。但今年，中國開發商的拿地面積逐月增長。最近幾週，隨著住房銷量的回升勢頭繼續增強，地產開發商再次大舉投資在中國主要城市購買空地。

上個月，中國深圳住宅開發商金地集團令人吃驚地以人民幣30.5億元（約合4.465億美元）的價格購買了上海青浦區一處21萬平方米的地塊，成交價是拍賣底價的3倍以上。

數週之前，方興地產通過公開拍賣以40.6億元的價格拿下了北京主要商業區一塊15.6萬平方米的土地。按照可開發的總面積計算，這塊地樓面價高達每平方米14,500元，成為了樓面單價的"地王"。

分析師認為，最近幾月湧入中國經濟的大量寬鬆貸款是導致地價走勢扭轉的主要原因。

上海一處住宅樓附近的工地，攝於今年5月

美國偉凱律師事務所的上海合夥人、專攻銀行和地產事務的Karen Tang表示，大城市的土地銷售已經瘋了，北京尤為嚴重，監管部門懷疑其中很多資金來自於銀行。

地產中介戴德梁行(DTZ Debenham Tie Leung)駐深圳的大陸地產業務主管蔣尚禮表示，地產泡沫正變得越來越大。他指出，這種趨勢受到了地方政府的鼓勵，因為政府靠賣地獲得收入，他們希望地價回升能帶來大筆財源。

對中國地產領域的憂慮主要集中在推高中國地價和股價的大量現金上。上證綜合指數今年上漲了91%，最近幾天的兩筆首次公開募股(IPO)也較上市首日價大幅飆升。

中國開發商支付高峰價格收購土地的速度已經激起了中國決策者和分析人士對地產泡沫的擔憂。標準普爾評級服務公司負責中國地產行業的主要信用分析師符蓓警告稱，很多開發商仍然有可能冒險擴張和收購土地，這主要受到了一種激進的資產文化的推動。符蓓警告稱，如果這種勢頭延續，那麼倘若政策風向扭轉，經濟普遍下滑，開發商的資產負債狀況可能就會遭受重創。

儘管如此，開發商對更多土地的渴望反映出了對中國城市長期前景的看好。蘇格蘭皇家銀行集團(Royal Bank of Scotland Group)駐香港房地產分析師David Ng說，2010年地價有可能會更高，這是一種提前計畫的的戰略。

整個夏季，開發商和國有企業繼續以飛快的速度買地。房地產經紀商中原集團的數據顯示，6月份，中國前10大開發商在買地上耗資約人民幣107億元，較上個月增長74%。香港上市的中渝置地(CC Land Holdings Ltd.)等企業都在增股融資為買更多的地提供資金。

據最新官方數據，2009年一季度，全國土地交易價格指數較去年四季度下跌1.3%，二季度反彈2.3%。

眼下的買地熱與2007年的情況類似，當時很多開發商專注於擴大土地儲備，以鎖定未來收入。很多大型房地產開發商過度擴張，瀕臨崩潰的邊緣。

如今，當初那些開發商中又有一部分重新回到了市場中。

眾達國際法律事務所(Jones Day)駐北京房地產律師艾浩利(Ashley Howlett)說，這值得注意；在其他很多經濟體中，這樣的公司早就碰壁、撞得粉身碎骨了。他說，現在的地價和2007年的水平相當，甚至還要高。

監管機構的立場很微妙。他們不願扼殺這樣一個能刺激建築和建材等其他行業增長、同時也是中國財富增長基石的行業的復甦。另一方面，上輪房價的飆升將很多買房人擠出了市場，把開發商的資產負債狀況拉伸到了危險的水平。

不過，儘管房價已經開始上漲，短期內漲勢卻有可能會受到大量庫存的制約。如果買房人的需求沒有迅速上升，開發商的利潤率將從去年市場暴跌之前的30%、40%有所萎縮。

中國市值最大的開發商萬科週一表示，過去幾年的高土地成本使公司毛利潤率從2007年的30.6%下降至今年上半年的26%。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)