這幾天考試,所以沒怎麼寫文章,前天終於考完了,於是手又痒痒了,想寫點什麼.這次我想寫一些大家在國外都比較關注的文章.作為一個加拿大老移民(在加5 年以上的),我想向大家分享一下我們家的理財經,我和老公都從事同銀行業有關的工作,這些年來通過自己的親身經歷,總結了幾點,希望可以為新移民或有意移 民加拿大的朋友提供一些比較實在的信息.
話題一:稅
加拿大是一個高稅的國家,這裡的國人開玩笑的說,人生輾轉反側,但有兩個事實是永遠不變,逃也逃不掉的,一個是,人總有一天會與世長辭,另一個 是,人活著必然要納稅.加拿大的稅,在發達國家裡算是比較高的.不同的省,納稅比例也不是很一樣,但大概其說一下吧.如果你年薪在三萬七以下,你要準備付 大約22%的稅,如果你的收入是7萬左右,那你的稅就會是30%,如果是10萬左右,你要付40%的稅.所以,如果掙了10萬,拋了稅就6-7萬了.這還 不算,買東西,還有付購物稅13%. 1000塊的東西,就要多交130塊的稅.聽了是不是很恐怖?
不過這個稅還是有可以避免或少交的辦法的.比如,我老公除了有一份全職的工作外,他還在做幫人家投資理財的生意,這生意是以我們兩個人的名字註冊的,這樣,因為我們是自雇,我們家就是我們的辦公室,所以我們每月的房租的50%可以用來抵稅,還有就是,開車的費用(油錢加保險),外面吃飯的費用,等等只要有收據和自雇的工作有關的都可以用來抵稅.所以,簡單算一下,我去年一個人就交了兩萬多的稅,年底用這些費用抵完稅,政府退回我1萬多,等於我交了1萬的稅而已.不光這些,還有如果你搬家,或讀書,或為孩子付托兒所的費用,或投資自己的註冊養老基金,都可以抵稅的.所以,如果瞭解國家的稅收制度,可 以利用這些合法的少繳些稅,積少成多,真的是很必要的,我家每年從政府領回來的錢都是直接投資近money market,基金等等不同的投資工具裡.
話題二:買房與租房
碑詩省的房價可以算是加拿大最高的.如果是在列志文,本拿比,溫哥華市區等地,一套比較好的兩室一廳的樓房都要40萬到50萬.我住在阿波斯福特 (Abbotsford), 40-50萬可以買這裡400-500平方米別墅了.加拿大的房子分為大體三類.在我住的地方,獨門獨院的別墅要35-100萬,連體房要20-35萬 (townhouse),還有就是樓房要萬15-30 (condo).我和老公在島上時,買過一套連體房,三層樓的大約400平方米,住起來很寬敞,很適合像我們這樣年輕的家庭.但是,無論是連體房還是樓房,都存在一個問題,就是要每月交管理費,我們那時每個月除了交貸款還要交140塊的管理費,後來1年後漲到175,這還算少的,一般是的管理費 200-500.我們賣房時還讓我們交了近1萬塊的房屋外部的裝修費,管理部門一整修就找住戶要錢,我們這要了一萬,我還聽說有一下要3-4萬的,普通的家庭,哪裡有動不動就能拿出這麼多錢的啊.這還不算,住連體房或樓房還有很多不便,有很多限制.比如,我家後院那時候幾個月沒除草,還被管理部門罰了款, 說必須要除草,可是那是我家的後院,我們想怎樣就怎樣啊,總之一言難盡.很多的樓房還限制住客年齡,比如如果你喜歡這套樓房,但人家要求必須是50歲以上 的人才可以,如果你40歲,你就不能住那裡.我有一個朋友,兩年前買了套樓房,那時他們小兩口剛結婚,那樓房是18 +,就是說,你必須18歲以上才可以住那裡.後來我的朋友懷孕了大著肚子,進出電梯時就被住戶指指點點,告訴他們等孩子生了,他們必須搬走,儘管他們說孩子不會打擾其他住戶,但還是被迫賣了房子,搬到政府資助的低收入家庭的房子裡(因為買不起別墅一時也找不到價錢合適而且可以帶孩子一起住的樓房).
所以,因為以上對連體房和樓房的認識,我和老公實在不想買連體房或樓房.所以唯一剩下的就只有獨門獨院的別墅了,以我們現在的收入,貸款買房是沒有問題的,但是,我本身在銀行做貸款的,老公在做個人理財,我們兩個碰到一起,開始計算買房和租房的得失.
先說買房,如果我們今天就要買別墅, 40多萬的假設,假設把幾年的積蓄用來交首期,然後再代款25萬的話, 25年付清的貸款,在加拿大, 5年的利息現在在5%左右,這樣算起來,每月的貸款要$ 1462 (加拿大的貸款利息很有可能還要漲,因為現在加拿大銀行已經幾次降息,所以算是很低的了).除了貸款費用,還有房產稅.我的房東,現在的房子價值50萬左右,她一年要付5000塊的房產稅(政府的稅,不交不行的),所以稅合為每個月400左右;還有就是房屋的保險,這麼大的房子一個月保險要100塊左右吧,還有就是垃圾收購費,每月50塊.這些事不交不行的費用, 1642 +400 +100 +50 = 2192塊.這些是買房的固定支出,然後就是其他日常支出,電視天線,上網,電話一個月100-150塊,水電,塊一個月100-200 (冬天比較費電取暖).最後,房屋的保養和維修,加拿大的人工很貴.前幾天我們租的房子的電插銷壞了,請了個電工來修,用了不到一個小時,換了一個零件 320塊.水管漏水,請管工來修, 380,房子的外面每3-5年要粉刷一次, 3000左右,我的房東最近剛洗了房頂(每1-2年就要洗),修了修陽臺, 3000塊.我房東的房子地基出現了問題,下陷得很厲害,據說如果要修,要3-5萬塊.如果你家有很會修東西的老公,在加拿大就會派上大用場了,呵呵.所 以總結一下,如果養房每月一般要2500-3000塊,還時不時會有意外開支,都是比較大筆的.
現在講到租房，如果租一套同樣級別的別墅，包括五樣電器，（洗衣機，甩干機，電烤箱，冰箱，洗碗機）在我們這裡一個月在1500-1800左右，加電100一 個月（一般水勢含在房租裡的），再加上網電視，100塊，室內保險80塊，都加起來，1800-2100一個月。如果家用電器壞了，是房東的責任修，所以 一切的室內室外維修和維護都是房東承擔。所以，如果只是租，一個月2000，沒有其他的意外開支，不用擔心房屋維護維修，不用交房產稅，垃圾處理費，等 等。享受一樣的生活質量。在給你算一個帳，如果你把5-６00塊一個月剩下來的錢存進一個註冊養老基金，６00塊再加返回來的稅可以變成７00，然後再放 進基金投資裡，７００一個月，一年不加利息就有８５００左右。加拿大的基金在過去的幾十年的平均增長是12%，如果就算按10%增長的話，８５00一年就 可以賺８５０利息，利滾利，再加上你每月都存７００， 25年以後等那些買房的把貸款還清時，你會有多少錢了？我算了一下，不加利息，光是你的本錢都要２０多萬，如果算利息的話，那就是近$92萬8千7百83塊.38了。（我用財經計算器，以每月700，10% 利息存二十五年，算出的結果).
當然,很多人會說,買房是一種投資,房價每年都在升,等25年以後, 40萬的房子也會賣100萬或更多了.說的也是,但如果你貸款30萬,你知道25年的利息是多少嗎?如果按平均6%算光利息要30萬左右. 25年內你還付了12萬的房產稅(5000年一年* 25),當然,隨著你房子的升值,你的房產稅也會逐年遞增,這只是個保守的估計.25年內還有就是,你還要花錢維修吧? 10-20萬都算起來不算多吧?還有就是25年的舊房子,恐怕也不會有全新的房子那麼值錢吧?唯有一點就是,那買的地皮有可能會升很多,比如我們這裡溫哥華北的地皮非常貴,不過那也是將來的事了,誰也說不好.不過如果你買了這房子只是為了自己住,那這個升值也和你沒關係,因為,除非你賣了這房子才能拿到錢.
尤其這幾年雖然加拿大比美國好些,但各個大城市在去年也相繼體驗到了房屋貶值的現象.這個現像在艾伯塔省尤為明顯.碑詩省市中心較貴的房屋也都相繼貶值10 -- 20萬不等.對於我們普通老百姓來說,我們的經濟資源是很有限的,所以在投資上應該注重的是diversificación,說白了就是不要把所有的雞蛋放在同一個筐裡,不要把一生的積蓄都放在一個投資項目裡,這樣即使哪天你投資的一個項目不是表現得很好,你還有其他的投資保險你的投資.
所以,總結,我和老公決定現在還是租房子,把剩餘的錢存進長期的投資項目,當然也不排除將來會買房子,但要等房價降降再說,現在買房還不太合適. 當然投資也是有風險的,他會跌會漲就像股票,但如果明智的選好投資工具,高風險的低風險的工具合理的使用,風險可以降到最低,而且回報也絕對比銀行的定期儲蓄強很多.話又說回來,我和老公離退休還有36年呢(如果以65歲退休算,但我們準備如果一切如計畫的,50-55歲可以退休),所以我們投資短期的起 起落落對我們的長期影響不大,如果是40以後的投資者,應當選風險相對比較低的投資工具, 50歲以後就應該注重怎樣讓投資保值,而不是如何以最快的速度升值了.
好了,先寫到這吧,這只是我個人的見解而已,我知道很多人特別是我們華人對房子的感情不是一般的深,所以歸根結底,買房還是租房都是自己的愛好和自己的選擇,而且也是公說公有理,婆說婆有理,也是沒什麼好辯解的,因為其實怎麼看都對,我寫這個只是想讓大家用不同的角度看待以下這個問題,然後作出對自己,對家庭,對將來最好的選擇而已.
話題一:稅
加拿大是一個高稅的國家,這裡的國人開玩笑的說,人生輾轉反側,但有兩個事實是永遠不變,逃也逃不掉的,一個是,人總有一天會與世長辭,另一個 是,人活著必然要納稅.加拿大的稅,在發達國家裡算是比較高的.不同的省,納稅比例也不是很一樣,但大概其說一下吧.如果你年薪在三萬七以下,你要準備付 大約22%的稅,如果你的收入是7萬左右,那你的稅就會是30%,如果是10萬左右,你要付40%的稅.所以,如果掙了10萬,拋了稅就6-7萬了.這還 不算,買東西,還有付購物稅13%. 1000塊的東西,就要多交130塊的稅.聽了是不是很恐怖?
不過這個稅還是有可以避免或少交的辦法的.比如,我老公除了有一份全職的工作外,他還在做幫人家投資理財的生意,這生意是以我們兩個人的名字註冊的,這樣,因為我們是自雇,我們家就是我們的辦公室,所以我們每月的房租的50%可以用來抵稅,還有就是,開車的費用(油錢加保險),外面吃飯的費用,等等只要有收據和自雇的工作有關的都可以用來抵稅.所以,簡單算一下,我去年一個人就交了兩萬多的稅,年底用這些費用抵完稅,政府退回我1萬多,等於我交了1萬的稅而已.不光這些,還有如果你搬家,或讀書,或為孩子付托兒所的費用,或投資自己的註冊養老基金,都可以抵稅的.所以,如果瞭解國家的稅收制度,可 以利用這些合法的少繳些稅,積少成多,真的是很必要的,我家每年從政府領回來的錢都是直接投資近money market,基金等等不同的投資工具裡.
話題二:買房與租房
碑詩省的房價可以算是加拿大最高的.如果是在列志文,本拿比,溫哥華市區等地,一套比較好的兩室一廳的樓房都要40萬到50萬.我住在阿波斯福特 (Abbotsford), 40-50萬可以買這裡400-500平方米別墅了.加拿大的房子分為大體三類.在我住的地方,獨門獨院的別墅要35-100萬,連體房要20-35萬 (townhouse),還有就是樓房要萬15-30 (condo).我和老公在島上時,買過一套連體房,三層樓的大約400平方米,住起來很寬敞,很適合像我們這樣年輕的家庭.但是,無論是連體房還是樓房,都存在一個問題,就是要每月交管理費,我們那時每個月除了交貸款還要交140塊的管理費,後來1年後漲到175,這還算少的,一般是的管理費 200-500.我們賣房時還讓我們交了近1萬塊的房屋外部的裝修費,管理部門一整修就找住戶要錢,我們這要了一萬,我還聽說有一下要3-4萬的,普通的家庭,哪裡有動不動就能拿出這麼多錢的啊.這還不算,住連體房或樓房還有很多不便,有很多限制.比如,我家後院那時候幾個月沒除草,還被管理部門罰了款, 說必須要除草,可是那是我家的後院,我們想怎樣就怎樣啊,總之一言難盡.很多的樓房還限制住客年齡,比如如果你喜歡這套樓房,但人家要求必須是50歲以上 的人才可以,如果你40歲,你就不能住那裡.我有一個朋友,兩年前買了套樓房,那時他們小兩口剛結婚,那樓房是18 +,就是說,你必須18歲以上才可以住那裡.後來我的朋友懷孕了大著肚子,進出電梯時就被住戶指指點點,告訴他們等孩子生了,他們必須搬走,儘管他們說孩子不會打擾其他住戶,但還是被迫賣了房子,搬到政府資助的低收入家庭的房子裡(因為買不起別墅一時也找不到價錢合適而且可以帶孩子一起住的樓房).
所以,因為以上對連體房和樓房的認識,我和老公實在不想買連體房或樓房.所以唯一剩下的就只有獨門獨院的別墅了,以我們現在的收入,貸款買房是沒有問題的,但是,我本身在銀行做貸款的,老公在做個人理財,我們兩個碰到一起,開始計算買房和租房的得失.
先說買房,如果我們今天就要買別墅, 40多萬的假設,假設把幾年的積蓄用來交首期,然後再代款25萬的話, 25年付清的貸款,在加拿大, 5年的利息現在在5%左右,這樣算起來,每月的貸款要$ 1462 (加拿大的貸款利息很有可能還要漲,因為現在加拿大銀行已經幾次降息,所以算是很低的了).除了貸款費用,還有房產稅.我的房東,現在的房子價值50萬左右,她一年要付5000塊的房產稅(政府的稅,不交不行的),所以稅合為每個月400左右;還有就是房屋的保險,這麼大的房子一個月保險要100塊左右吧,還有就是垃圾收購費,每月50塊.這些事不交不行的費用, 1642 +400 +100 +50 = 2192塊.這些是買房的固定支出,然後就是其他日常支出,電視天線,上網,電話一個月100-150塊,水電,塊一個月100-200 (冬天比較費電取暖).最後,房屋的保養和維修,加拿大的人工很貴.前幾天我們租的房子的電插銷壞了,請了個電工來修,用了不到一個小時,換了一個零件 320塊.水管漏水,請管工來修, 380,房子的外面每3-5年要粉刷一次, 3000左右,我的房東最近剛洗了房頂(每1-2年就要洗),修了修陽臺, 3000塊.我房東的房子地基出現了問題,下陷得很厲害,據說如果要修,要3-5萬塊.如果你家有很會修東西的老公,在加拿大就會派上大用場了,呵呵.所 以總結一下,如果養房每月一般要2500-3000塊,還時不時會有意外開支,都是比較大筆的.
現在講到租房，如果租一套同樣級別的別墅，包括五樣電器，（洗衣機，甩干機，電烤箱，冰箱，洗碗機）在我們這裡一個月在1500-1800左右，加電100一 個月（一般水勢含在房租裡的），再加上網電視，100塊，室內保險80塊，都加起來，1800-2100一個月。如果家用電器壞了，是房東的責任修，所以 一切的室內室外維修和維護都是房東承擔。所以，如果只是租，一個月2000，沒有其他的意外開支，不用擔心房屋維護維修，不用交房產稅，垃圾處理費，等 等。享受一樣的生活質量。在給你算一個帳，如果你把5-６00塊一個月剩下來的錢存進一個註冊養老基金，６00塊再加返回來的稅可以變成７00，然後再放 進基金投資裡，７００一個月，一年不加利息就有８５００左右。加拿大的基金在過去的幾十年的平均增長是12%，如果就算按10%增長的話，８５00一年就 可以賺８５０利息，利滾利，再加上你每月都存７００， 25年以後等那些買房的把貸款還清時，你會有多少錢了？我算了一下，不加利息，光是你的本錢都要２０多萬，如果算利息的話，那就是近$92萬8千7百83塊.38了。（我用財經計算器，以每月700，10% 利息存二十五年，算出的結果).
當然,很多人會說,買房是一種投資,房價每年都在升,等25年以後, 40萬的房子也會賣100萬或更多了.說的也是,但如果你貸款30萬,你知道25年的利息是多少嗎?如果按平均6%算光利息要30萬左右. 25年內你還付了12萬的房產稅(5000年一年* 25),當然,隨著你房子的升值,你的房產稅也會逐年遞增,這只是個保守的估計.25年內還有就是,你還要花錢維修吧? 10-20萬都算起來不算多吧?還有就是25年的舊房子,恐怕也不會有全新的房子那麼值錢吧?唯有一點就是,那買的地皮有可能會升很多,比如我們這裡溫哥華北的地皮非常貴,不過那也是將來的事了,誰也說不好.不過如果你買了這房子只是為了自己住,那這個升值也和你沒關係,因為,除非你賣了這房子才能拿到錢.
尤其這幾年雖然加拿大比美國好些,但各個大城市在去年也相繼體驗到了房屋貶值的現象.這個現像在艾伯塔省尤為明顯.碑詩省市中心較貴的房屋也都相繼貶值10 -- 20萬不等.對於我們普通老百姓來說,我們的經濟資源是很有限的,所以在投資上應該注重的是diversificación,說白了就是不要把所有的雞蛋放在同一個筐裡,不要把一生的積蓄都放在一個投資項目裡,這樣即使哪天你投資的一個項目不是表現得很好,你還有其他的投資保險你的投資.
所以,總結,我和老公決定現在還是租房子,把剩餘的錢存進長期的投資項目,當然也不排除將來會買房子,但要等房價降降再說,現在買房還不太合適. 當然投資也是有風險的,他會跌會漲就像股票,但如果明智的選好投資工具,高風險的低風險的工具合理的使用,風險可以降到最低,而且回報也絕對比銀行的定期儲蓄強很多.話又說回來,我和老公離退休還有36年呢(如果以65歲退休算,但我們準備如果一切如計畫的,50-55歲可以退休),所以我們投資短期的起 起落落對我們的長期影響不大,如果是40以後的投資者,應當選風險相對比較低的投資工具, 50歲以後就應該注重怎樣讓投資保值,而不是如何以最快的速度升值了.
好了,先寫到這吧,這只是我個人的見解而已,我知道很多人特別是我們華人對房子的感情不是一般的深,所以歸根結底,買房還是租房都是自己的愛好和自己的選擇,而且也是公說公有理,婆說婆有理,也是沒什麼好辯解的,因為其實怎麼看都對,我寫這個只是想讓大家用不同的角度看待以下這個問題,然後作出對自己,對家庭,對將來最好的選擇而已.
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