杭州地產再瘋狂，政府直接變身房地產商

嚴重依靠土地財政的杭州政府直接變身房地產商。

杭州去年以來推出24條瘋狂救市政策，仍然未能扭轉土地市場，土地頻頻流拍。

依靠今年國家調控，大規模放鬆貸款之機。政府直接成立房地產公司，自己給自己貸款買自己的地，再次出現新高的地王。

直接把國家貸款變成自己的土地財政款。

用自己的公司----拿銀行的錢------ 從自己的手中----高價購得土地。

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7億元，再無懸念。

經過46輪報價，杭州上城區投資控股集團有限公司（下稱"上投公司"）如願以償，拿到了杭州市上城區南山路勾山裡B地塊，杭州新"地王"就此誕生。

過去幾個月中，這家成立僅8個月的上城區屬國有獨資企業在土地招拍市場屢有斬獲。這正是杭州土地市場的縮影。今年一季度，杭州市出讓的15個地塊中的大部分為各區縣國企獲得。

"地方政府是幕後推手。"一位資深業內人士稱，地方國企通過土地這一載體，將銀行的信貸資金轉化為地方財政資金，大大緩解了地方財政壓力。

在過去三年中，杭州市從土地出讓中獲得了超過1000億元的預算外財政收入。不過今年以來，包括上城區在內，杭州各市區財政收入持續負增長。政府坐莊式的地產"自我孵化"由此走上前臺。

新"地王"

4月29日，在杭州公共資源交易中心，產權只有40年的杭政儲出[2009]4號地塊 （南山路勾山裡B地塊）出讓。之前，上城區的杭州市南山路東側整合指揮部，已完成該地塊的拆遷平整工作。

參與拍賣的有4家開發商，一家是99號的上投公司；一家是9號的浙江弘益房地產開發有限公司 （簡稱浙江弘益）。

作為浙江弘益的常務副總，汪國松參加了這次掛牌競價。

汪國松說，之前他邀請的兩家知名諮詢公司，給出的最高報價是5.2億元。而他們綜合公司運作能力之後，將最高報價定為6.82億元，其中的200萬元用於最後一輪衝擊。一開始，競爭就充滿火藥味，上投公司出價總是高出第二名上千萬元。

從第15輪開始，單輪最低加價不低於50萬；17輪開始，單輪最低加價不低於100萬；35輪開始，單輪最低加價不低於200萬。但事實上，那天上投公司的報價幾乎不用限定最低，每一輪加價都比另外三家高很多，第32輪高出第二名3700萬元，第38輪高出3800萬元。

46輪，汪國松出價6.72億元，這已接近公司擬定的出價底線。然而，上投公司直接出價7億元，不僅高出他2800萬元，而且是在加價底線的10倍以上。

於是，一個4.6萬/平方米樓面地價，比起拍價上漲2.3倍的杭州新"地王"產生。對此，杭州一些開發商很是疑惑，認為這一價格明顯過高，存在開發虧損風險。可參考的是，2005年該地塊附近某住宅樓面地價22297元/平方米。

上投公司由杭州市上城區首期注資5000萬元，2008年8月底完成註冊登記，是上城區的國資整合和運營平臺。1月13日，這家公司曾出手競得龍翔裡地塊，並成立了註冊資本2000萬元的項目公司。

該公司網站新聞稱，此次參加競拍，目的之一在於"最大程度的放大國有資產的引導和放大效應"。

國企角色

上投公司成立前後，杭州市各區縣政府也都在成立各自的國有獨資的城市投資開發企業 （以下簡稱 "城投公司"）。這些公司與上投公司一樣，成了土地交易市場的主角。今年一季度，杭州市共出讓的15個地塊中，14個為公共設施用地，且這些地塊絕大部分被各區縣的國企，以底價或較高價格拿走。

在多位知情者的描述下，城投公司的面目逐漸清晰。

在組織架構上，這些城投公司的管理層，一般來自各區縣財政、國資條線的領導幹部。如杭州某區，分管國資、財務副區長的辦公室秘書，擔任城投公司的董事長兼總經理。

在股本來源上，城投公司一般由兩部分組成。一部分是，通過國資部門的資源整合，從燃氣、供水供電等公共資源中，剝離出一部分固定資產，再注入到城投公司；一部分是，直接財政撥款，注資到城投公司，作為公司運營的流動性資金。

以上投公司為例，這家公司目前擁有全資、控股、參股企業30餘家。經營領域涉及房地產、創業投資、物業租賃、擔保、保險、餐飲、商貿等多種行業。而根據上城區的摸底，截至2007年底，全區經營性國有資產總量達28.438億元，淨值6.728億元。

知情者稱，一些城投公司自營業務收益還不足以支付銀行利息，"承受著很大經營壓力"。

這些城投公司承擔一級開發商角色。他們根據地方政府要求，負責地塊的拆遷、補償、整理等前期工作。地塊出讓後，城投公司分成45％的土地出讓金，35％納入財政收入，一般地方佔60％。另外20％納入城市建設各種費用。

某銀行資深信貸員說，在這一輪銀行信貸中，大部分資金流向這些國字號企業，"他們符合政策導向，又和國資、地方財政捆綁在一塊兒，銀行放貸風險較小。"

一位不願具名的開發商說，為爭取利益最大化，城投公司往往壓低拆遷補償款，努力擴大土地的出讓價格。

"似乎在走回頭路。"該開發商說，之前，杭州各區縣的國有開發公司紛紛進行了改制，如今有的已成為上市公司。

土地財政

而這一切均與地方財政有關。今年1月，杭州地方財政收入首次出現負增長。杭州市統計局最新數據顯示，今年前4月，杭州地方財政收入175.05億元，同比下降4.7％；而支出133.05億元，同比增長15.3％。

從2006年到2008年的三年中，杭州來自土地出讓的收入超過了1000億元。這還不算房地產和相關行業的稅收收入。一位開發商預測，土地收益佔杭州財政收入的比例約在25％至30％之間。由於前5個月地塊出讓不多，預計該比例會有所下降。

而各區縣對土地財政的依賴更甚。以餘杭區為例，2007年財政預算收入36.7億元，其中房地產稅收和房地產相關行業稅收約佔40%，此外，餘杭得自土地出讓金的收益達到48.5億元，比當年預算內收入還要高。

從2008年下半年至今，房地產市場低迷，土地流拍事件頻發，也直接影響了地方財政收入。今年一季度，上城區完成財政總收入16.27億元，比去年同期下降14.45%。房地產市場較為低迷，被認為是導致財政收入下降的三大因素之一。

去年10月中旬，杭州市推出了24條房地產救市政策，不過土地市場仍然未被激活。

杭州3年內將安排重點項目投資3000億元，其中政府投資1600億元，以推進"城市有機更新"。而杭州市去年的財政收入剛超過900億元。所以，杭州打算以20個新城和100個城市綜合體為主要載體，把地塊招商作為今後"引進大企業、談成大項目、謀求大發展"的重要手段。

在此情形下，國企進場就成了自然的選擇。

"地方政府是幕後推手。"一位資深業內人士認為，地方國企通過土地這一載體，將銀行的信貸資金轉化為地方財政資金，大大緩解了地方財政壓力。同時，眾多國企紛紛拿地，不但避免土地價格下滑，而且造成土地市場火爆的錯覺。更重要的是，其投資拉動GDP增長，舒緩了地方政府"保增長"壓力。

誰來接單

2009年第一期杭州市政府編製的"讀地手冊"顯示，上城區、下城區和拱墅區，樓面地價10000元/平方米以上的地塊比比皆是。丁橋居住區、下沙開發區的地塊也都在4000元/平方米左右。一位業內人士認為，這個價格仍然是維持在2007年的高位水平。

在10日舉行的綠城中國(8.2,0.78,10.51%)懇談會上，公司董事局主席宋衛平坦言，對於土地與地方財政的利益關係，他是在9年前才開始想通的。"土地資產是否貶值，是綠城面臨的唯一風險，而非公司 140％的高負債率。高負債率在公司把控之中，只要有錢，就去買地，再轉化成好的產品。只要有好的項目，並能夠快速變現，就不會出現資金鏈斷裂。"

不過萬科杭州公司副總吳蓓雯認為，按年初制定的計畫，萬科今年在杭州有拿地意願，"但具體拿多少，要看具體項目而定。"中海杭州公司經理毛文斌認為，公司將根據項目銷售進展情況，再結合市場各項指標，來決定公司是否繼續拿地。

國家發改委宏觀經濟研究院黃征學認為，目前經濟前景尚未走向樂觀，開發商沒有充足的拿地動力，大家都在觀望中，市場復甦時機還沒有到來。

"地方政府托市不會起到很大的作用，目前土地資源還是以市場配置為主要手段。"黃征學表示，目前針對開發商的資金問題，有些地方放寬地價款支付期限，或對投資金額給予一定優惠，地方政府可能希望開發商保持一定的流動性，才能帶來穩定稅收。

國土資源部某官員表示，近一兩年，土地收入下降影響地方政府財政收入是事實。"但操縱市場、故意抬升土地價格的行為，我們不提倡。"

一位開發商提出疑問，國企通過土地這一載體，將城市公共設施和銀行捆綁，一旦出現經營風險，誰來承擔這個責任？通過土地運作，緩解地方財政壓力，維繫高地價城市經營，以此來"保增長"是否會難以為繼？

原題目：新莊家時代：杭州從土地出讓中獲超1000億收入

(文章僅代表作者個人立場和觀點)