趙百川：戳穿房地產市場「回暖」騙局

2009-04-01 22:10 作者:趙百川 一、塵囂日上的"回暖"說

最近，各大媒體都在爭相報導一線城市房地產市場的"回暖"現象，如何"回暖"？主要表現於：銷售成交量環比或同比上升以及樓價的回漲。

為了強調"回暖"現象的客觀真實，各大媒體都引用了"磚家"們若有其事的解釋：出現"回暖"，一是因為政府接連出臺房貸新政、降息以及住房公積金存貸款利率下調等"救市"政策的刺激，二是因為房地產價格理性回落之後的見底性反彈，三是因為過去一年的時間已經積累了大量持幣待購的客戶。

二、戳穿"磚家"們的謊言

就政策方面略舉一例。如果買一間90平米的房子，向銀行貸款50萬元，還款期是10年。那麼經政府的幾輪降息之後，每月只是少還了164元。這對於需要買樓的人，實際沒有太大吸引力。所以，對於目前仍令人望而生畏的高房價而言，有關的救市政策，事實上只是隔靴搔痒。或許有一點點刺激，但決不會太有效。

而房產價格見底了沒有呢？

眾所周知的是：地產項目總支出的一半流入了政府。這個數據來源於全國工商聯房地產商會一項為期4個月的全國性調查，其中還只是計算了土地成本和開發商的直接稅收。如果把土地拍賣、項目審批報建、銀行貸款等一系列環節中所發生的種種不能見人的灰色成本，以及施工單位、設備與材料供應商等上下游產業的稅費計算進去，則地產項目的總支出至少有70%以上流入了政府部門及相關人員。接著，地產開發並非社會福利性事業，地產商們還得賺錢，不然就不會像雨後春筍般地趨之若鶩。於是，開發總成本為100萬的房產，還必須加上百分之三四十乃至更多的利潤進行銷售，高房價於焉形成。這意味著，每當我們花一百多萬去買房，其中就有七十多萬進入了政府及相關官員的腰包。

當然，如果相關官員真正是"為人民服務"的，如果我們政府真正是一個"取之於民，用之於民"的政府，這樣的比重似乎勉強可以被人們接受，因為本屬於全民所有的土地與權力資源始終都在為老百姓謀利，老百姓所付出的高房價最終也會以種種形式重新補償到老百姓頭上。儘管這樣，政府究竟佔多大份額才算合理，也須經過公開詳盡的論證，各項費用的收支、去向也必須向人們交待得清清楚楚、明明白白。但問題的關鍵是，在中國，官員們吃喝拉撒向來是個無底洞，財大氣粗的各級政府辦起正事來也總是那麼"經費不足"地捉襟見肘。從政府與相關官員為老百姓所提供的種種管理成果與社會福利來看，無論是絕對投入還是按收支比例的相對投入，都做得極其不夠，都經不起公開審核與質詢。我們的政府及相關官員們早淪為了不遺餘力與民爭利、吃人不吐骨頭、殺雞取卵的貪婪群體。也就是說，高房價中被政府及相關官員取走的那一大部分，並沒有真正地用之於民，而可能大部分都被揮霍和吞蝕掉了，甚至被用來豢養了打手反去折騰民眾，那麼，取之還有任何公正和合理可言嗎？變賣了本屬全民所有的土地，玩弄著人民賦予的各項權力，將高昂房價悉數轉嫁到老百姓頭上，這豈不是在用我們的骨頭榨取我們的油？

如果說，整個社會只有回歸到公平公正、取養有度、合理循環才能夠持續穩定發展，那麼，我們目前所承擔的高房價，只要沒有跌破其中被政府巧取豪奪所黑心侵佔的那個巨大份額，就根本不可能真正見底，更不存在見底性反彈！如果真有反彈，那也不是因為見底，而只會是得逞於新一輪的陰謀炒作！

事實上，隨著網路資訊的發達，人民群眾的眼睛日益雪亮，越來越多人已經看清了房價中極不合理的巨大泡沫，越來越多人開始意識到，如果在目前價位買房，就會被豺狼虎豹們鯨吞掉一大部分。兼之國內經濟形式日益嚴峻，又遭遇國際金融海嘯雪上加霜，人們普遍感到前途渺茫，普遍傾向於保守節省、以退為進。那麼，"磚家"們所鼓吹的，目前積累了大量手持鈔票、急欲購房的人群，有多大可能性呢？

三、"回暖"現象之揭密

舉一真實而普遍存在的案例。

某地產商，如果近期平均"銷售"了10套房產，則其中大約有8套是自售自買，而僅有2套才是真真正正地銷售（不同城市或略有區別）。如何自售自買？由地產商自己提供首付和月供，以別人的名義來購買自己的房產。目的是什麼呢？從銀行套現。

比如目前售價160萬的別墅，地產商先找評估機構進行虛假評估，評估至200萬。通過名義人購買之後，立即從銀行貸得現金200萬，扣除地產商自己先前墊付的20%首付40萬，則地產商手頭轉眼之間就多出了現金160萬。當然，購買前地產商會與名義人簽好協議，購房後名義人自願放棄哪些權利、又以誰的名義來負責月供等等，總之，房產只是在名義人那兒過了一道手，最終還回到地產商自己手裡。實質就是，地產商自己購買自己的房產，然後騙取貸款。如此每個月操作10套別墅，則地產商手頭就套得了1600萬。這樣，能有效緩解地產商目前銷售不佳、資金短缺的困境。

可這純粹就是一場騙局。房產依然大量積壓著，只是本屬國家財產的銀行貸款流進了地產商們的腰包。當然，如果地產商都能夠堅持按揭到底，比如按揭完30年直到付清房款，這對於銀行來說，與房產真正銷售出去似乎沒有太大區別。但問題是，明明是在非理性價位下大量炮製的虛假購買，誰還有信心將來的房價能夠向更不理性的高價位真正"回暖"，從而保證地產可以保值脫手，進而保證地產商們有足夠的能力支付這漫長的按揭呢？支付不了怎麼辦？很簡單，隨便轉嫁到哪個空殼公司，然後清算財產、申請破產，於是，大量的貸款也就成為爛帳、壞帳了。國家每年都有超過一萬億的爛帳、壞帳怎麼來的？都是類似這般而來。這不是在坑害國家、坑害人民嗎？

本來這個騙局算不上高明，而且在各地政府、銀行、地產商這個利益圈中早成為了不是秘密的秘密。那麼，為什麼政府坐視不理，反而縱容媒體大肆粉飾和鼓吹，為什麼銀行還要將錯就錯呢？這就得益於中國的特殊"國情"了。目前的中國，不存在公正、透明的官員任免及問責制度，官員們除了為虛假的政績以及特殊集團的利益負責，是犯不著為國家與人民的真正長遠利益負責的；公權私用，相互勾結，只要手續在場面上走得過去，又能養肥了自己，什麼國家和人民，自然都會置之腦後。

除了讓地產商大量套現的直接好處之外，這場騙局還會帶來哪些相關好處呢？

1、政府高興：GDP上去了，買賣交易的稅收到手了，官員們任期內的短期政績也就保住了；2、銀行高興：信貸業務表面上好看了，理論上可以坐收高利息了，而且地產商先前開發時的借貸也有能力象徵性地償還一點點了；3、更重要的是，通過虛假評估、虛假購買，可以憑空營造出房地產市場供不應求、房價見底反彈的虛假之"回暖"景象，以誘騙更多真正的買家，一旦得逞，便可以達到真正"救"市、在高價位下繼續猛榨房奴的目的，於是，政府、銀行、地產商，這三隻捆在一根利益鏈上的螞蚱就能夠繼續賺得盆滿缽滿、皆大歡喜。

結語

明明當前房價包含了太多不合理、見不得人的成分，為什麼還要不擇手段地拚命救市、救房價呢？原因很簡單，企圖讓更多人上套，繼續用我們的骨頭榨幹我們的油！

2009-4-1

(文章僅代表作者個人立場和觀點)