房價聯盟已經斷裂了 溫州炒房團潰敗上海

2008-12-24 21:59 房價聯盟已經斷裂了，著名的"溫州炒房團"開始大規模拋售上海房產。現在的熱點是，借錢給房產商，以彌補他們的資金缺口。只要房產商還沒有因為資金鏈斷裂而破產，房價就不會崩盤。

"看到時代左右的人，也在左右這個時代"，王浩喜歡用這句廣告詞總結自己的發跡史，傷感的是："炒房的時代，已經結束了"

2008年12月5日，下午2點，上海松江區九亭板塊一個新樓盤的售樓大廳內，王浩和他的7個親戚，在離沙盤模型最近的一圈沙發上悠閑地翻著新盤的資料，一位售樓經理則站在一邊不厭其煩地宣揚著樓盤的升值潛力。

此時，一個由上海某網站組織的看房團也剛剛進門，但是，"看房團"對沙盤的興趣，遠遠不及對於操著濃重溫州口音的王浩的好奇。被打量得有些尷尬的王浩苦笑著對本刊記者說："我敢打賭，明天我們又會上報紙上網站了，標題是‘溫州炒房團上海抄底'。"

王浩告訴本刊記者，在他6年的炒房生涯中，被售樓處奉為上賓，被普通買房者施以白眼的經歷難以計數，"但這一次，我們不是來買房子的，最大的願望是把手頭上的幾百套房子拋得一個不剩，然後5年內再不提炒房了。"

作為自己家族炒房的"帶頭大哥"，在2007年底國家開始新一輪房地產市場調控的時候，王浩在上海投資的房產總數是63套。"直到今年夏天的時候，我們還和開發商結成攻守同盟，一起頂住房價"，但自從2008年10月期盼已久的"救市"政策陸續出臺之後，王浩卻對上海樓市失去了信心，"我們家族開始把所有的存量房掛牌，不惜降價也要在春節之前全部出手，我們是覺得這個攻守同盟快頂不住了，而且，我們要把資金轉移到另外一個非常賺錢的買賣上去。"

王浩所謂的"非常賺錢的買賣"，是將錢借給開發商，抵押物則是房子。王浩的九亭之行，就是貸款考察的一部分，"這也可能是我今後幾年，和房子有關的最後一筆投資了"。

至於外界傳言紛紛的"溫州炒房團樓市抄底"，在王浩看來，則已經成了一個"苦味的笑話"。

炒房團大拋盤

王浩原來是溫州樂清一個打火機作坊的老闆，2002年來上海炒房，並在2005年國家第一波樓市宏觀調控之後"成功抄底"，如今已積累了上億的身家。

"看到時代左右的人，也在左右這個時代"，王浩總喜歡用這句時下流行的廣告詞總結自己的發跡史，唯一帶點傷感的是，"炒房的時代，已經結束了"。

"10月份，救市政策終於下來了，可跟我們想像的不一樣"，此後一個多月，王浩每天最主要的工作就是"拋盤"，但最讓他鬱悶的是，"溫州人的思維方式很相似，投資的房產比較集中，拋盤的時間也撞在了一起"，他只能將掛牌的價格一再下調。

以王浩持有數量最多的普陀區光新板塊的新湖明珠城為例，"春節的時候，均價還在23000以上，一直到9月份都很堅挺，但等我10月份去掛牌，卻冒出一大批房子來，而且每週都有業主把總價向下調，最後，我賣出去的時候，均價只有19000多，跟中介一問，拋的都是溫州人"。

這種情況，在其他樓盤也紛紛出現。

王浩拋出的位於徐家匯的東方曼哈頓的公寓，成交價只有每平方米27000元不到，夏天的時候，這個樓盤的平均價還在每平方米35000元左右；"虹橋樂庭的房子，8月份還能賣到每平方米27000元，10月份就跌到了22000元；閔行梅隴的中梅苑二期，我2005年買進的時候，毛坯價是每平方米 10000元，結果跑過去在中介一看，同樣是96平方米的兩房，人家精裝的掛牌價竟然只有80萬，等於我這幾套房子不但不要賺，還要每套賠進去20多萬才能脫手；另外還有兩套別墅，人家的掛牌價比2007年下半年的時候跌了30%，我一狠心，不賣了，自己住一套，還有一套打算租給老外。"

王浩的遭遇並不是個案，在他"領導"的家族炒房團裡，很多人都遇到了同樣的情況，"按我們的經驗，如果不是炒房團的大規模拋盤，價格不會跌得這麼厲害，小炒家沒有這麼大魄力。有的親戚還在古北跟韓國的炒房團幹上了，韓國人猛拋盤，把價格越拉越低，我們只好也跟著降，最後幾乎是一週跑一趟，價格越挂越低，但還是沒賣出去。"

同樣來自溫州的楊燕，是另一個炒房團的成員。2005年，楊燕剛加入炒房團大軍時還曾被戲稱為"溫州太太炒房團"，她主要的資金都投在了松江的九亭板塊和寶山的共富新村板塊，這兩個區域都具有上海郊區新鎮建設概念，自2006年以來建造了大批新樓盤。

"當時覺得上海市區的房價已經太高了，以後年輕人肯定會集中買這些郊區的房子，而我們在市中心買一套房子的錢，可以在這裡投資3套"，但如今，共富新村的二手房均價已經從每平方米10000元降到了8500以下，"九亭的房子儘管掛牌還是 9000多，實際上我們跟中介打招呼都是說可以有20%的讓步，但房子還是賣不動"。

更讓楊燕"幾個月都睡不好覺"的是"當初我們在九亭都是論層買的"，11月初，楊燕在九亭大街上的幾家中介"踩點"時無意中發現，"靠湖邊的那幢樓，一共才6層，我買了2層，還有2層的房子也都在中介分散著掛牌，當時我差點昏過去，這要什麼時候才能賣出去啊，一打聽，賣房子的也是溫州口音"。

事實上，同類情況在上海幾乎各個區的熱點板塊都在上演。

根據美聯物業許嵩提供給本刊的數據，11月，上海浦東世紀陸家嘴板塊"房價在250萬到 500萬左右、三房、樓齡在5年以內"的次新房，"一般價格低於市場價10％才會有人看房"。美聯虹口區域經理高一定、普陀區域經理張磊告訴《望東方週刊》，他們所在區域，客戶需求普遍低於市場價格10%以上。

溫州炒房團的興衰

"2001年的時候，我還在做打火機，手下三五個人，廠房就搭在鄉下房子的空地上"，王浩告訴《望東方週刊》，溫州炒房團最初的興起只能用歪打正著來形容。

當年上海為推動房地產業發展，出臺了藍印戶口政策，當時溫州一些私企老闆為了讓子女順利考上上海的高校，開始在上海買房。"我舅舅跑到上海一看，原來上海房價每平方米才3000多，當時溫州市中心的房子卻已經賣到6000多了，我們一商量，覺得可以投資"。

2002年春節過後，王浩拿著當時七拼八湊來的35萬來到了上海和舅舅一起炒房。正好2002年12月，上海申辦世博會成功，房價迅速拉升，2002 年年末，溫州商人王均瑤以3.5億元接盤徐家匯的爛尾樓--金匯大廈，第二年新命名的"均瑤國際廣場"樓價就暴漲1倍，更是成為當時溫州人的傳奇。到 2003年春節的時候，上海房價均價已經超過每平方米5000元，王浩賣了房子，又回家發動了家裡的親戚來到上海，開始了正式的炒房生涯。

2004年下半年到2005年上半年，上海房價的上漲幾乎到了瘋狂的程度，"半年漲了6000元每平方米"，也就在那段時間，大紅色的"歡迎溫州置業團蒞臨指導"的橫幅幾乎在上海每個售樓處大廳的門口都能看到，這種狀況一直持續到2005年5月"國八條"的出臺。

"國家徵收5.5%的交易稅，還有營業稅，再加上貸款收緊，房價第一次下跌了"，和當時大部分炒房者一樣，王浩驚慌失措下迅速拋掉了手上的房子，"賺的錢都交了稅"。但王浩當時並沒有和很多溫州炒房客一樣，轉而向內地城市尋找機會，"當時總覺得，上海這麼一個大都市，房價肯定還會升上去"。

2006年初，王浩和他的親戚朋友7個人，再次聚集了上億資金開始在樓市抄底，"當時很多售樓處裡都沒有什麼人，我們幾個人走進去，把蛇皮袋打開，露出成捆的人民幣，告訴售樓小姐，這一層我們全要了"，提到當時的"豪邁"，王浩仍掩飾不住內心的激動。

也正是2005年躲過宏觀調控的得意，讓王浩一直到2007年底，也沒有意識到風險的來臨，"大家都以為，這次和2005年的時候差不多，更何況，我們跟開發商也有攻守同盟"。

房價聯盟的第一道裂縫

"攻守同盟應該算是開發商之間，以及開發商和炒房團之間的一個自發的鬆散聯合"，王誠（化名）是上海一家中型房產企業的董事長，在上海浦東和閔行有多個樓盤在售。

自2007年下半年國家宏觀調控力度加大以來，"上海幾家中小型開發商私下達成了一致，在同一區域內不首先降價"。王誠告訴本刊記者，剛開始的時候，這個房價聯盟的範圍並不算廣泛，這也是從2008年元宵節到6月份，在閔行莘莊、寶山大華、浦東三林和松江九亭等區域一些開發商陸續推出一些降價措施的原因。

"包括萬科在內，很多樓盤都遇到了退房團的問題"，王誠告訴本刊記者，降價的樓盤很多都收到了炒房團的抗議，而且，其降價行為也進一步加強了購房者的觀望心態，"銷售不升反降"，於是，越來越多的開發商開始加入這一房價同盟，並把炒房團也拉入其中，"樓盤的開發商知會擁有大量二手房的炒房客‘摒牢'價格，一起撐住房價"。

2008年9月，為了迎接傳統售房旺季"金九銀十"，上海開發商開始大舉推盤，但商品住宅成交量只有44.69萬平方米，創下當年2.76：1的月供需比新高，同時也是6年來上海樓市旺季銷售的最低記錄。

但在10月房展會上，仍然只有3成左右的房源打出"指定房源，底/特價發售"、"三重大禮，買房就送"、"買房送裝修"、"折上折"、"內部認購"的口號，但實際上的優惠一般只在9.5~9.8折的範圍內，整個房展會上的交易量，也只有2007年同期的4成。

根據本刊的調查，從2008年6月到10月，上海新開的樓盤中價格下調幅度最高的也不超過15%，之前上市的樓盤，很多都沒有實質性的降價舉動，而最早"領跌"的萬科、大華等樓盤，也不再有進一步的降價舉措。

2008年10月，這個聯盟達到了巔峰，"松江一個樓盤的開發商資金鏈緊張，本來打算降價回籠資金，但後來同一區域的其他幾家開發商一商量，以7折的價格接下了這個樓盤的3幢樓"，王誠說，在房價聯盟越來越大的時候，降不降價已經不僅僅是商業問題了，"後來幾乎都成了意氣之爭，你不是等我降價麼，我寧願7折倒給別的開發商，也不願意打8折賣給老百姓"。

但在苦等了幾個月的"救市"政策出臺後，炒房團的信心終於崩潰了。

2008年10月22日，央行財政部"救市"政策和上海市政府的"14條"出臺，開發商和炒房團苦等的二套房貸鬆動、甚至是重新開放藍印戶口的政策卻不見蹤影，"所有的減稅、減息政策都只是針對普通住房而來，投資型購房顯然被政府很嚴格地獨立看待了"。

11月18日，上海銀監局在商業銀行座談會上，再次發出明確的聲音，強調要"繼續嚴格執行二套房房貸政策"，"在這個消息出來之後，我所認識的所有的溫州來上海炒房的人，哪怕最頑固最樂觀的，都決定要全線撤退了"，王浩告訴本刊記者。

溫州炒房團的大批拋盤，將成為這個"房價堡壘"上的第一道裂縫。

"就以松江為例，一個內部流傳的數據是，松江區的新開盤樓盤空置率已經達到了60%，而溫州人的拋盤，一般都以現價減去1000元定價，再暗留20%的議價空間，實際就是一次性打了近7.5折，而開發商現在開出的優惠，一般都在9.5~9.8折之間"。

壓力轉移到開發商這一邊，10月，萬科再次向上海萬科小區內的住戶發放總額高達12萬元的打折券冊。在遭遇退房團事件之後一度按兵不動的萬科，則再一次成為上海開發商年末大規模降價的"領頭羊"。

炒房團變身借貸團

"溫州炒房團"退出上海的同時，一些精明的溫州商人正打算利用目前的地產業形勢，進行另一個"非常賺錢的買賣"。

王浩就是其中的一員，"我們現在不是溫州炒房團，而是溫州借貸團"，本文開頭時所述的場景，就是王浩私下調查開發商還款能力的一個步驟。

按照目前的行情，王浩借貸給開發商，一般可以獲得最高達9%的月息，而開發商則以自己開發的樓盤作為抵押，具體操作手段就是，"開放商將樓盤以5~6 折的價格作價，我們按照正常的購房手續買入，但這實際上只相當於借款抵押，我們會另外簽訂一個回購的合同，一般在半年到一年之後，開發商以成交價回購再另付利息，或者直接將房子以約定的價格回購"。

王浩告訴本刊記者，10月份的時候，他和他的親戚所組成的"溫州借貸團"剛剛以這樣的方式，在上海寶山區共富板塊接手了一個項目。開發商為了拿到5000萬的借款，將這個原本開盤價在10000元以上的樓盤中的80多套景觀房，以5折的價格抵押給了王浩和他的親戚。

"我們辦理了正常的購房手續，一切都和一般買房人一模一樣，但我們額外還簽了一個回購合同，就是半年之後，開發商要拿5000萬，再加上9%的月息把這些房子統統買回去。這是一個比較安全的交易方式，因為在半年之內，房價應該不會下跌超過30%，所以，5折作價可以保證我們的收益"。

真假炒房團

當然，貨真價實的"溫州炒房團"也沒有完全在上海絕跡。

11月29日，還有近50名溫州炒家專門組成"炒房團"高調來上海考察了幾個樓盤，不過，據上海本地報紙《新聞晨報》12月8日調查，這個炒房團並沒有達成真正的交易。

上海較為著名的房地產網站--搜房網，也正在籌劃了一個三百人規模的"溫州投資團"，這個活動的另一個合作夥伴，就是曾在過去多次組織溫州人炒房的《溫州日報》。

"但我們並不打算向他們推住宅項目，因為實際從2007年下半年調控以來，上海住宅的價格水平並沒有實質性的下跌，仍處於高位，而高拋低吸卻是炒房的基本原則，所以，我們這次只挑選具有投資價值的商業地產項目，因為一則商業項目的抗跌能力強，另一方面，商業項目可以給投資者提供穩定的現金流回報。"搜房網上海公司總經理助理樓國權告訴《望東方週刊》。

溫州當地房產中介公司天浩置業曾組織投資客在上海、杭州等地考察項目，該公司負責人告訴本刊記者，在他們最近幾個月組織的樓盤中，"的確有住宅樓盤的開發商，想找我們組織投資客，只不過他們是以賣房的形式進行籌資，後面大部分還會再買回去，也就等於借貸抵押。"

當然，"對外的時候，開發商還是喜歡以‘溫州炒房團又回來了'作為炒作的手段，我們就看到一個冒牌的溫州炒房團，還專門派一個溫州口音重的人，拿一包軟中華在售樓處門口擺闊。實際上那些溫州人都是100塊一天請來的。"說到這裡，王浩也有些哭笑不得。

這樣的冒牌"溫州炒房團"在上海並不少見，12月初王誠也在他位於閔行的一個住宅項目"請" 來了"溫州炒房團"，在"歡迎溫州置業團"橫幅下，王誠親自指導這些操著溫州口音的"富豪"："要問整層買是不是可以稍微打點折"、"要問我們，為什麼價格這麼堅挺，要說你們感覺地鐵房是跌不下來的"。

當然，拿著軟中華站在門口高談闊論的"溫州人"也是必不可少的，只是，就在中午真正的看房團就要到的時候，王誠臨時將這個"臨時演員"換了下來，"是按要求穿了西裝，但這個人怎麼穿著旅遊鞋呢？幸虧發現得早"。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)