上海高檔樓盤現兩個月零成交(圖)

地處新天地黃金地段的翠湖天地難有降價空間。

經歷了第三季度的有價無市後，10月滬上二手高端住宅掛牌價較前期下調明顯，其中部分房源也得到市場認可，並支撐全市高端住宅的二手成交量止跌回升。與二手房市場相比，高端公寓新房銷售仍在低谷徘徊，記者獲得的一份近兩個月滬上預售均價高於3萬元/平方米的高端公寓銷售監控表顯示，20個高檔公寓樓盤中，近兩月內銷售套數在10套以下的樓盤共15個，其中還不乏零成交樓盤。

高端二手房降價促銷

21世紀不動產上海區域市場中心的門店調查顯示，10月以來古北、陸家嘴、北盧灣等中心城區二手高端住宅掛牌價格接連出現10%-15%甚至更高的幅度的下調，靜安、聯洋等區域的部分房源也有5%-8%左右的下浮。21世紀不動產上海銳豐靜安楓景店經理王干稱，靜安豪景苑就有一套的待售房源由最高時510萬元的報價下調至如今的450萬元，且仍未有下家接盤。

在大幅下調報價後，部分高端住宅的性價比也有所提高，吸引了實力較強的自住購房者入市，10月高端二手住宅成交量改變了連續兩月環比下降25%左右的低迷態勢。據21世紀不動產上海區域市場中心統計，儘管10月份上海全市二手高檔住宅成交面積同比下降了54%，但環比增長了8%。在物業類型上，其成交量增長主要體現在高檔公寓，環比增幅為達10%，別墅和老洋房的成交面積則未見明顯上升。

在板塊上，10月份高端二手公寓成交量增長明顯的有陸家嘴、世紀公園、南靜安、新華路、徐匯中心等板塊。以陸家嘴為例，該板塊在9月的高端公寓成交套數僅為9套，10月份則為21套；其中世茂濱江花園一個樓盤就成交了11套，比9月多了6套。

據21世紀不動產上海銳豐浦東南路店經理田燕介紹，從10月中旬開始世茂濱江花園就出現了一波拋盤小高峰，且主流降價幅度在5%-8%之間。其中一套一期房源位於樓宇高區，為全江景、面積為124㎡的兩房，該物業原掛牌價為470萬元，最終成交價格僅約為410多萬元，實際降幅達12%。世茂濱江花園待售盤源此番出現大量降價的主要原因有二：一是該案總體量較大，可售房源充足；二是該小區前期業主中有不少是短線投資者，在樓市面臨較大調整壓力後套現的心態較為迫切。而資金實力雄厚的購房者則因這些降價房源的性價比得到提高而選擇入市下單。

七成高檔樓盤成交低迷

與二手房市場相比，高端公寓新房市場仍顯得頗為冷清。記者從一份全市單價3萬元/平方米以上高端公寓銷售監控表上看到，從9月21日至11月17日，監控中的20個樓盤中有15個樓盤銷售套數不到10套，即逾七成樓盤成交依然低迷，其中還有一個位於靜安區的樓盤近2月內零成交。

記者看到，這20個高檔公寓樓盤中，共有13個樓盤採取了促銷手段，大多數以一次性付款打折為主，最大折扣幅度達8-8.5折，還有樓盤贈送宜家傢俱、家用電器等。而李嘉誠旗下位於古北社區的樓盤御翠豪庭更是打出了"大戶型房源一次性付款9.5折，另送5萬元宜家傢俱或從房款中扣除"、"在原有一次性付款9.5折基礎上，如購一房戶型，每年再送總價5%租金，共送兩年"等促銷手段。

從20個樓盤近兩個月來的銷售情況看，上海灘花園、仁恆河濱城和保利·橡樹灣的銷售情況較為理想。9月21日至11月17日，上海灘花園共售出房源35套；仁恆河濱城共售出55套，其中包括10月下旬新推出199套新房源共售出35套；保利·橡樹灣則售出96套房源。

有分析人士認為，由於市場對於新房降價更加敏感，且涉及到之前購房的老業主的利益，因此開發商不敢輕易降價，市場成交難以打破僵局。而像翠湖天地、湯臣一品等樓盤好比房子中的"LV"，即便從單價10萬元降到7萬元，也不會有任何促銷效果，反而自貶身價，失去了其原有客戶群的信任感，因此這些高端樓盤不可能以降價換取成交量。

此外，相比之下，二手房市場個性化更加明顯，少數業主如果急需套現、低價拋售，就會帶來成交量。但個案成交並不能代表整體市場，從目前大多數購房者仍在持幣觀望的現狀看來，年內上海二手高端住宅成交的徹底回暖仍很困難，這波成交小高峰之後，市場仍將繼續在價格上展開博弈。後市的不明朗阻礙了市場購買能量的恢復，購房者當中買漲不買跌的心理普遍存在，僅有部分買家敢於在淡市下逢低買入。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)