中國房地產泡沫不遜美國貨幣政策繼續"緊縮"

2008-10-11 07:39 即寬鬆的貨幣政策易引發資產價格泡沫，給日後金融系統危機帶來潛在風險。哈繼銘表示，中國過去幾年的房地產泡沫程度相比美國有過之而無不及，需要採取適度緊縮的貨幣政策，否則泡沫破滅將造成較大負面影響。

中國國際金融有限公司首席經濟學家哈繼銘昨天就美國金融危機發布報告，指出中國應該在金融危機中汲取一個教訓：即寬鬆的貨幣政策易引發資產價格泡 沫，給日後金融系統危機帶來潛在風險。哈繼銘表示，中國過去幾年的房地產泡沫程度相比美國有過之而無不及，需要採取適度緊縮的貨幣政策，否則泡沫破滅將造 成較大負面影響。

家庭月供收入比居高不下

哈繼銘在報告中認為，美國本輪危機的根源是2001年IT泡沫破滅後，美聯儲為抵禦經濟衰退而大幅降息，寬鬆的利率條件刺激了房市泡沫，而層出不窮的金融衍生品又加速了泡沫的膨脹，最終泡沫破滅造成金融危機。

哈繼銘表示，中國過去幾年的房地產泡沫程度相比美國有過之而無不及。而據該報告中對中國幾個主要城市的調查數據分析，2008年樣本城市的家庭平 均月收入為6453元，而在目前房價下家庭月供收入比達到了驚人的75%，房價需要下降42%才能使月供收入比降至40%；即使是對於收入排名前60%的 中高收入家庭而言，2008年的平均家庭月收入也只有9311元，這部分人群目前房價下家庭月供收入比也高達54%，房價需要下降19%才能使其月供收入 比降至40%。據此可見，房地產的泡沫化程度相當高。

房地產業下滑系銀行惜貸主因

美國的房產泡沫破滅留給中國怎樣的警示？對此，興業銀行資金營運中心的魯政委指出，從整個宏觀經濟發展來看，中國現在面臨的最大風險就是兩個—— 一個是外部經濟局勢，即眼下金融市場的混亂以及全球經濟下滑；而另一個風險就是國內房地產業。他認為政府應該審慎評估房地產市場，採取積極措施，保持房地 產市場的穩定健康發展。

魯政委認為，目前比較流行的觀點是從房地產看消費，再從消費看其對經濟的影響，但正確的視角應該是從房地產看金融機構的資產負債表，一旦資產負債表惡化，那麼企業融資條件惡化，相比消費而言，對經濟的打擊要大得多，即便消費不走弱，實體經濟也照樣會惡化。

談到國內房地產市場的萎靡，魯政委擔心地指出，「假如房地產普遍下滑10%左右，銀行的壞賬率會顯著上升，資產負債表的惡化會讓銀行出現極端嚴重的惜貸情緒，這可能危及到實體經濟。」

房貸測試不一定準確反映風險

目前國內監管層和銀行已經注意到了房地產的風險，併進行房地產壓力測試。根據市場上一種簡單化的估計，普遍認為房價下跌15%並不會對銀行帶來風險。

對此，某國內銀行房貸部門相關人士對記者表示，15%只是一種簡單化的估計，即假定房地產價格的評估沒有出現誤判，但是有的時候這種誤判的確是存 在的，比如把150萬的房子最終按200萬、300萬貸出去。尤其是過去轉按揭風行的時候，金融機構為了爭奪銀行貸款，就會出現很多問題。據記者瞭解，這 種情況在一段時間內的確存在。一位姓張的買房者就曾透露，去年買房時，房屋中介就為他出點子，首付不足可以把房價抬高，100萬寫成300萬，如此一來其 他都可以從銀行貸款。

上述銀行房貸部門人士對記者表示，類似這種炒作的不規範都是實際貸款中會碰到的問題，因此賬本數據和現實是會有出入的。

流動性過剩是元凶？

哈繼銘指出，房地產泡沫形成的根源在於寬鬆的利率條件和大幅降息的政策。對此經濟學家許小年也指出危機的根源在於貨幣供應超出了實體經濟的需要。

魯政委表示，金融市場週期性的出現價值偏離正常估值是正常規律。迄今為止沒有一個國家的宏觀調控能成功控制房地產市場的泡沫和股市的泡沫，這說明事前難以甄別什麼時候價格過高，貨幣政策過松。(文章僅代表作者個人立場和觀點)