美國第一次買房者將得到$7,500的Credit

2008-08-13 07:40 作者:王志浩 7月30日布希總統簽署生效了一項新的法律:在2009年7月1日前第一次買房的人可得到多達$7500的Tax Credit。

對第一次買房子的人來說這無疑是一個好消息，它不僅對買房的人有所幫助,而且可以在稅務上得利。但你可能不知道，這個"Credit"並不是給買 主的"退款"或"減免"，而只是國稅局以Credit的名義給第一次買房的人發放的一筆無息貸款，將來是要還的。而且這條法律還有很多的限制 (catch)。下面我以問答的形式來進行說明：

問：你說它是Tax Credit，那是怎麼一回事？
答：這個Credit是通過你買了房子，在年底報稅時可以少交$7500的稅。舉例說明，如果你正常報稅時要交$20000的稅，由於買了房子就只要交$12500。

問：那如果我年底報稅只需要交$6000，怎麼處理這$7500?
答：國稅局會退你$1,500。同理，如果你報稅由於收入不高不用交一分錢，國稅局也會給你$7500。但我前面提到了說這是"國稅局以Credit的名義發放的一筆無息貸款" ，就是說你以後要還的。

問：怎麼還？
答：分15年還清。每年還$500，不用付利息。具體如何國稅局目前還沒有說明。

問：如果將來我在15年內賣房子，沒還完的錢是否還要還？
答：當然。到時過戶時把剩餘未還清的餘額要一齊還清。但如果到時你是賠錢賣房子，則不用還了。

問：第一次買房是怎麼定義的？
答：在你買房過戶的那天往回數三年，如果你在這三年期間在美國沒有擁有過自住房（Principal Residence)，則你屬於第一次買房的人。

問：這個Credit有沒有時間限制？
答：有。買房過戶必須是在2008年4月9日至2009年7月1日之間。

問：對買主的收入有限制嗎？
答：有。單身報稅者（Single or Head of Household）的收入不能超過$75000，夫妻共同報稅的（Joint Return）不能超過15萬。

問：那麼超過7萬5和15萬的就得不到Credit了嗎？
答：不一定。單人收入9萬和夫妻收入17萬以內的仍可能得到Credit，是按差額的百分比遞減計算的（Phase-out）。舉例：假設你們夫 妻的收入是$155000，那麼超過15萬的部分也就是5千是17萬與15萬的差額也就是兩萬的25%，$7500的25%也就是$1875是你們得不到 的，換句話說，你們可得到$5625的Credit。

問：這個Credit和房價有關係嗎？
答：有。它最多是房價的10%。如果你買了一個7萬元的房子，你只能得到7千元的Credit。一但房價超過7萬5你就可以得到$7500，不論你是單身還是結婚的。

問：自住房是如何定義的？
答：自住房是指你在一年中超過一半以上的日子住在其中。不管是新房舊房，還是Single House, Town House或是Condo。當然房子是在美國境內。如果你在美國境外買一個房子是不能得到Credit的，哪怕你是美國公民。

問：是否會受貸款的影響？
答：有可能。多數貸款都應該沒問題，除非你貸的是一種叫做"Mortgage Revenue Bonds",它是通過政府發放的貸款（through a tax-exempt bond-related financing program）。

問：我如何申請？
答：不需要辦任何申請手續，只須在年底報稅時申報即可。

問：那就是說這筆錢我是不能拿到現金的？
答：對。但你可以通過調整你在工資單上的扣稅額（Withholding）使每個月多拿些工資。

問：如果我已經在今年買了房子，是3月簽的合同4月12日過的戶，能得到這筆Credit嗎？
答：能。我前面說過，買房過戶必須在2008年4月9日至2009年7月1日之間。

問：如果我和我的哥哥一起買個房子，我們兩個人能否分別得到$7500?
答：不能。一個房子只能有一筆$7,500。但如果你們兩個人分別各買一個房子則可以各得$7500。

問：我和我的未婚夫在今年5月買了房子，我們打算明年結婚。我曾經買過房子但我未婚夫沒買過，我們能否得到Credit?
答：你肯定是不能得到。但你的未婚夫有可能，這要看你們買房時所登記的產權形式和你們的報稅方式。目前國稅局還沒有詳細說明，但到年底報稅時估計就會清楚。

問：我今年有半年在美國境外工作，收入6萬不用交稅，今年下半年回美工作又有5萬的收入，我是否Qualify?
答：否。你的年收入是11萬，超過了7萬5。這裡我是指你是單身。

問：我要在華盛頓DC買一個房子，DC已經提供了$5000的Credit，我能否同時享受這兩個Credits?
答：不能。你只能選擇其一。注意，DC的$5,000是不用還的。

問：還有其它需要說明的嗎？
答：如果屋主在15年還清這筆錢之內去世了，則餘額不用再還。同樣如果房子燒燬或其它原因被毀壞，甚至屋主離婚等情況發生，所還餘額有可能減免。