注意了 美國房市立法要有重大變革

一個直指美國住房市場深處、且同時涵蓋範圍甚廣的立法提案即將獲批成為法律條文，這可能會是聯邦政府為穩定抵押貸款及金融市場所付出的最為龐大的努力。

七個月前該提案剛剛醞釀時，其目的不過是適當地幫一下那些身處困境的房主們；而今它也許將觸及形形色色的借款人、放貸商以及投資者，從科羅拉多州面臨失去房產贖回權的屋主、到加利福尼亞的社區銀行、再到華爾街投行，無所不包。

該法案還可能令美國政府面臨巨額開銷，因其需要向麻煩纏身的聯邦國民抵押貸款協會(Fannie Mae,簡稱：房利美)以及聯邦住房貸款抵押公司(Freddie Mac,簡稱：房地美)投資數十億美元，還要為至多3,000億美元的抵押貸款再融資提供保險。如果該提案通過，那麼國會需要把國債上限從9.8萬億美元提高10.6萬億美元，同時還會給房利美與房地美指派一個新的、更強硬的監管者。
為了幫助消費者，國會將推行若干減稅措施、激勵政策以及再融資選擇；它們當中有許多都是首次推出，具體成效尚且不得而知。該法的核心內容之一是由政府為捉襟見肘的房主提供至多3,000億美元的新貸款保險。它見效與否取決於放貸機構是否自願承擔損失並沖銷由問題貸款所帶來的虧損。

金融服務業行業團體Financial Services Roundtable的首席遊說官斯科特•泰爾博特(Scott Talbott)表示，該計畫能不能在整體上獲得成功取決於每家銀行自己的境況及其自有抵押貸款資產的相對優劣。

美國眾議院週三以272票對152票的絕對優勢通過了該法案。當日早間，白宮放棄了長期以來威脅要對該法案行使否決權的態度。預計參議院將在本週晚些時候對此進行表決，而且其通過的可能性幾乎是百分之百。預計布希將很快簽署該法案，不過不會有太多的宣傳，也不會有簽字儀式。

抵押貸款銀家行協會(Mortgage Bankers Association)的法律事務副總裁弗蘭克斯•克雷頓(Francis Creighton)表示，我們認為這是近二、三十年裡最重要的房產市場立法。

最初該提案意在幫助約50萬名房主免遭房屋止贖。去年聖誕節假期過後，相關立法努力就如火如荼地開展了起來。此後，包括貝爾斯登(Bear Stearns Cos.)、Countrywide Financial Corp.以及IndyMac Bancorp在內的數家美國極具影響力的大型金融機構要麼破產、要麼淪落到了將自己賤賣的地步。

為了通過一部適當的法律來應對當前困局，國會以及布希政府倉促上陣，結果隨著形勢的每況愈下，該法案所轄範圍越來越廣，直至最終出爐了針對房利美與房地美的救助方案。該法案臨時將兩家公司在財政部的潛在信用額度從目前的22.5億美元提高至上不封頂。它還將允許政府加強對房利美、房地美以及12家聯邦住房貸款銀行的監管力度──十多年以來，批評人士一直主張應該這麼做。

週三早間，白宮宣布將放棄對上述法案行使否決權，因為其中"部分條款對維護國家的住房市場、金融系統乃至整體經濟的穩定都具有極其重要的意義，其頒布刻不容緩"，特別是在考慮到要為房利美與房地美這兩家公司提供支持的情況下。

Associated Press美國兩名參議員在記者會上就布希總統對住房市場法案的支持發表看法這部法案在過去幾個月裡經過了多次反覆，無數次都似乎走到了生死邊緣。該提案一直為部分保守人士所不容，他們認為這是在救贖那些放貸商和不負責人的買房者。

然而批評人士總是少數派，這在一定程度上是因為國會正在盡力解決的這件事確實事關重大。

對房利美以及房地美的救助或許是該法案中最關鍵的部分。這兩家公司，再加上聯邦住房管理局(FHA)現在已經成為了住房抵押貸款或保險的最主要來源，因為華爾街以及其他投資者基本上都已對該項業務退避三舍。

業內刊物《抵押金融內情》(Inside Mortgage Finance)提供的數據顯示，今年第二季度，美國約90%的住房抵押貸款都是由上述三家機構發放的，這一比例遠遠高於去年同期的49%，也創下了至少 50年來的最高水平。房利美與房地美買入放貸機構發放的住房貸款，將其打包為抵押貸款支持證券，並將其中大部分出售給投資者。FHA則充當了一個保險商的角色，保證放貸機構以及貸款投資者避免因房貸違約而蒙受損失。

聯邦支持

這項法案給兩家公司提供了聯邦層面的支持，因為人們普遍擔心這兩家公司可能會撐不下去，倘若真的走到那一步，不僅美國的住房市場會受到重創，其他金融機構也將跟著受累。下至小型社區銀行、上至外國央行都持有房利美和房地美發行的債券。

紐約諮詢公司MFR Inc.美國經濟學家尤沙•夏皮羅(Joshua Shapiro)表示：政府不得不站在背後給房利美和房地美撐腰。要是政府以前說過"從來就沒人能拍著胸脯擔保，你們還是怪自己運氣不好"之類的話，那麼住房市場可能早就崩潰了。

該法案還有可能針對這兩家公司創建出一個權力更大的監管機構，從前兩家公司的"頂頭上司"一直被指對它們疏於監管。

共和黨參議員理查德•沙爾比(Richard Shelby)說，這雖然不是一個完美的法案，但眼下房利美和房地美確實需要一個最高級別的監管者。

對房主們來說，最大的刺激措施是讓FHA對一項針對還貸困難者最多3,000億美元的再融資計畫提供支持。根據這項計畫，持有按揭的放款銀行或投資者將接受對原來的貸款價值至少15%的沖銷。這樣，新按揭將獲得聯邦政府的資金支持。

但放款銀行不會被強制要求參與該計畫，並且許多人可能會認為，如果繼續行使止贖權或向借款人推出其他一些促進還款的措施可能會帶來更好的效果。美國國會預算辦公室(Congressional Budget Office)最近估計，該計畫能幫助50萬借款人為總額850億美元的貸款進行再融資。

研究住房問題的經濟學家托馬斯•勞勒(Thomas Lawler)說，他預計該計畫僅能取得極其有限的成效。"在放貸機構為解決逾期貸款問題可能採取的種種做法中，這可能會是比較靠後的選擇，"他說。

放貸機構自己正在尋找各種不同的辦法，爭取把部分房產從止贖邊緣拉回來。經營遞送公司的塔米•泰勒(Tammy Taylor)說，不久前給她家放貸的匯豐銀行(HSBC)美國分行同意大幅度下調他們未來12個月的還款額，因此她和丈夫斯蒂文終於沒有把房產進行止贖拍賣。泰勒說，由於丈夫生病後暫時不能工作，他們倆在還貸上遇到了困難。匯豐一位發言人表示，該行不對個別客戶的事務發表評論。

稅收優惠

房產行業希望一項針對首次購房者的稅收照顧政策能刺激市場需求。相關抵稅金額最高可達7,500美元，它有點像一筆投資者需要在未來15年內償還的無息貸款。如果購房者以高於買入價出售房屋，但尚未將該抵稅金額盡數償付的話，那麼原房主仍需繼續繳納剩餘部分。

此前曾有部分業內人士一直呼籲政府應該像上世紀70年代住房市場蕭條時期那樣推出無需償還的稅收優惠政策。

全美住房建築商協會(National Association of Home Builders)首席執行長杰里•霍華德(Jerry Howard)說："倘若該顧政策能註明抵稅金額無需追繳則更為理想；不過，現在這樣一項優惠計畫也讓我們很高興，相信能給市場帶來推動"。

這項法案還將終止住宅建築商長期享有的一項優惠：對FHA支持的貸款提供由最終由銷售方出資的首付幫助。從10月份開始，慈善基金將不得再向使用FHA貸款的人提供首付支持，根據一貫做法，首付時的優惠日後將由售出房產的建築商掏腰包補齊。

這種優惠讓許多人只需繳付小筆首付甚至不付首付就能買下一套住房，正是這種做法導致次貸市場問題氾濫成災。FHA表示，這種照顧致使那些享受聯邦保險的貸款違約率上升。

全美地產經紀商協會(National Association of Realtors)發言人瑪麗•特魯伯(Mary Trupo)說，根據一項新增條目，在2009年1月1日至6月30日之間首次購房者將在2008年的退稅核算上享受稅優惠。"我們認為這是一個積極舉措，將有助於鼓舞那些尚處觀望狀態的潛在購房者，"特魯伯說。