貸款頭款來源審查

2008-07-08 08:15 作者:曉音 在審查貸款時，審查員會著重考慮以下幾點：收入是否穩定，首付頭款和過戶費的來源，信用分數和報告內容。這裡主要談首付頭款和過戶費的來源。

貸 款人所有的資金來源都要核實。要證實借款人有足夠的資金付頭款和過戶費，並且在過戶後有充分的儲備。要審查借款人在申請貸款前兩個月銀行賬戶數額(支票帳 戶、儲蓄帳戶和退休帳戶)，要核實借款人貸款時其他金融投資(股票、債券、共同基金等等)的價值。突然大額資金進賬要證明來源。個人貸款的償還通常不是一 個可接受的資金來源。
手頭現金通常不能用於首款或過戶費，但某些社區貸款可有例外。這時要證明借款人習慣使用現金，信用報告也查不到銀行賬戶的記錄。

下面是可接受的頭款和過戶費主要來源。
支 票和儲蓄帳戶：要證明前兩個月平均儲蓄額。審查員可能會要求存款單位填寫儲蓄證明表格後直接寄給貸款銀行。證明表格的日期不能超過120天，新建房不能超 過180天。審查員也可能只要求借款人提供最近2個月的銀行賬戶或投資總額報告，包括帳戶持有人姓名，賬號，數額和日期。這個報告可以是複印件，也可以是 從網上下載的。審查員可能會給填寫證明表格的單位打電話核實。如果有借錢徵兆，比如最近新開帳戶、最近存入大筆資金，要進行調查。借款人必須解釋和核實資 金的來源。除非滿足借用資金的要求，未經核實的資金不不能用於頭款或過戶費用。

買房合同的押金：買房合同的押金必須是貸款人自已的錢。要證明前兩個月的平均儲蓄額足以付定金。還要提供銀行退回的支票證明訂金確實提取了。押金在過戶時算在過戶費中。

股票、債券和共同基金：可用最近月份或季度報表核實價值。股票簿的影印件也可用於證實股票所有權和價值。如不能提供償還價值，國債的價值只好按購買價計算。由於估算稅額和市場的不確定性，股票認購權按目前股票價格的50%計算。

親朋獻金：親戚或未婚夫或未婚妻贈送的資金要有贈送人簽字的贈送信。信中註明贈送金額和日期，不用償還，贈送人姓名住址和電話，與受贈人的關係。有的貸款還需要註明要買房屋的地址。

信託帳戶：信託經理或委託人必須核實信託帳戶的價值和證實借款人有權立即取款。
不動產出售：要核實不動產的產權。必須提供過戶契據。

個人資產銷售：如果來源是出售汽車、船等，借款人必須出示確實擁有個人財產，產權轉移，保險取消，售價等證明。
退 休帳戶：用退休帳戶的資金作為首款或過戶費，必須扣除可能的罰金或所得稅。如果用退休帳戶作為財政儲備，不需要把資金從帳戶中實際取出。但要扣除可能的罰 金或所得稅，所以只能按餘額的70%計算。如果退休帳戶只允許借款人在就業終止、退休或死亡時提取，就不能作為財政儲備。退休帳戶證明必須包括退休金數 額，期限和資金提取方式。

僱主協助：該協助必須直接來自僱主，不能由公司附屬的信貸協會提供。它可以是無需償還的津貼，或者是要償 還的第二貸款。如果是第二貸款，必須滿足第二貸款的要求。僱主的經濟援助必須是公司已有福利的一個部分，不能只為一名僱員單獨制定。如果第二貸款不要求定 期還本金或利息，不必計算在借款人的月度債務中。否則，定期還本金或利息必須包括在借款人的月度債務中。

橋樑貸款：這是以借款人現有房屋為抵押而借的第二貸款。常用於要出售的現有房屋。橋樑貸款使借款人在賣掉他們現有的房子前有可能過戶新買的房子。前提是貸款人有能力償還新舊貸款和橋樑貸款。橋樑貸款期限沒有硬性規定。

土 地價值：如果借款人擁有所建房屋的土地，並且貸款性質是從建築到永久借貸，土地的價值可用於頭款。如果任何人對土地有先得權，必須從土地價值中扣除。如果 土地是在12個月前購買或繼承，土地的價值就是它目前的評估價。如土地是在12個月內購買，土地的價值就是它的售價或目前的評估價較少的一個。
租金回扣：在先租後買的情況下，賣主會退還買主部分租金。這可用於頭款或過戶費。必須提供先租後買合同的影印件核實月租金和租約的具體期限。還要提供銀行退回的支票證明實付租金。
人壽保險:必須有保險公司的文件證明現金價值或退保值。可接受的文件包括保險公司開給承保人的支票或支付清單的複印件。

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