在房價下跌時賣房子的經歷（圖）

房價開始下跌以前，我買了一棟新房子。由於懶得搬家，所以沒把舊房子及時脫手。還可笑地打著如意算盤：準備新房子快完工的時候，再把舊房子賣了，直接搬入新居。這樣就出現一個情況：同時手裡有兩棟房子。

房價下跌以後，買房子容易，賣房子難。要是你富可敵國，那倒是不打緊。可是我還靠著賣舊屋的錢去買新屋。要是舊屋賣不掉，新屋不但買不下來，而且連好幾萬元的定金也要付之東流。眼看新屋一天一天接近完工，可是舊屋還沒脫手，才感到有點火燒眉毛。糊里糊塗逆水行舟，不得已在房市下跌後，開始賣屋。這才知道其中的學問大極了。現在把自己的教訓拿出來與大家共享。希望前車可鑒，對大家有些幫助。

首先，是怎麼挑選中介的問題。

中介的能力大相逕庭：有的一年只賣掉幾棟，有的竟然能賣掉上百棟！為了及時把舊屋賣一個好價錢，挑一個能幹的中介是毋庸置疑的。打了一通電話以後，對有些中介的表現真是敬佩之至：他們不但房子賣得快，還價格賣得高。任何房子似乎都能不費吹灰之力，轉眼就給你賣一個超好的價格。請來估價的中介們，拍著胸脯，趾高氣昂，口若懸河，一個比一個精彩。我們就挑了一個既賣得多，又賣得快，且賣得高的中介。他一年賣多少房子，是不能造假的，都有據可查。這還能有錯嗎？

沒想到跟中介簽好半年的合約以後，才明白自己倒霉在哪裡了。（一）開價高的中介並不能最終保證就把你的房子賣那個價。房子賣什麼價，得看市場。由不得中介決定。有些中介給你一個偏高的價格。目的是拿到賣你房子的合同。房子上市以後，賣不掉，你自己就得乖乖降價。（二）能賣多少棟房子不單純與中介推銷的能力有關，還跟他手裡有多少賣房合同的數目有關。合同多了，賣掉的房子自然就多些，並不見得是推銷的能力強，而可能是拉合同的能力強。為了拉到合同，有些中介就不惜誇口，先把你的房子誇一番，然後開一個偏高的價格，其實是空頭支票。（三）我們的中介拿到我們賣房合同後，就開始指導我們怎麼準備賣房。無非是怎麼升級廚房台面、怎麼加鋪地磚、怎麼升級地板。賣家花的錢越多，中介越好當。房子還沒賣，先花了上萬的裝修費。你要有點猶豫，中介馬上給你打招呼，「賣不掉別怪我！」（四）有些中介手裡有很多合同，其實對賣家並不好。那麼多房子，一個人管不過來，必然就把精力集中在價位偏高的大房子上。一般的房子，根本沒精力顧及。有時搞Open House很久才來一次。無奈只好自己搞。來看房的還以為是我們Sale by Owner。又不好意思說中介沒時間。哭笑不得。

挑選中介要看其關心的程度。不能找一個到時只管取錢的。找中介也最好找跟你房屋類型對口的。如果一個中介手裡有很多豪宅，那麼你的小房子就必然受冷落。有的中介對房屋檢查、定金存放、合同審定毫無興趣。要注意些什麼，要準備些什麼，都不聞不問。就是等最後來拿錢。無論跟什麼中介都要簽短期合同。越短越好。結果我們卻簽了半年。中途不滿意，想換一個也很麻煩。

其次，我們還請了一個糟糕律師。

我們的律師是由我們的中介介紹的。賣家請的律師本來是起監督作用的：看看買賣過程是不是符合賣家的利益。可是一旦律師是中介介紹的，那麼律師的利益不再是維護賣家，而是維護中介：只要把房子賣掉就好。而賣家的利益能維護則維護，不能維護就不管，甚至為了成交，可以出賣我們的利益。在交易過程中，買家有時提出無理要求，要這要那。我們的律師居然不但不據理力爭，還要求我們同意很多條款。律師最關心的是把房子賣掉，至於什麼條件，他毫無興趣。找他寫個信，打個電話，不但態度厭煩，而且還加上許多費用。

更有甚者，我們有時真懷疑我們花錢請的律師到底為誰服務。有一次，我們的律師收到買家律師的來信提出無理要求，我們的律師竟然說，對方是很厲害的律師，最好就照他說的辦。後來成交以後，我們的律師又問，以前有不滿意對方的地方，要不要起訴對方，他可以幫忙。既然他怕對方的律師，怎麼還敢打官司？原來成交以後，他和中介都拿到了錢。在這樣的情況下，他再慫恿你去打官司。能不能贏，他根本不在乎。只要開打，他就有額外收入。律師由中介介紹，沆瀣一氣，是一個很大的教訓。

其三，碰上形形色色的買家

由於中介忙不過來，我們有時只好自己做Open House。見了不少買家。不見不知道，一見嚇一跳，才知道自己對賣房瞭解太少。

（一）對別的文化不瞭解。我們買舊屋時專門挑選了大門和窗子都朝南的房子。朝南冬暖夏涼，採光充足。房子其他都可以改裝，就是方向不能改。朝南成了我們的一個賣點。沒想到西方人對此根本不在乎。夏天熱開冷氣，冬天冷開暖氣。跟他講方向，簡直就是對牛彈琴。更有甚者，來看房的有很多是印度裔的家庭，印度人喜歡朝北的房子。我們拿著指南針證明這房子朝南。別人一看就走了，鬧了笑話，自己還蒙在鼓裡。

（二）很多來看房的並不是買房的，而是賣房的。他們來看房是想知道自己的房子可以賣多少價。又不好說是自己也要賣房，就藉口是給朋友看，其實就是給自己賣房做準備。還有的人來看房，是自己先來。然後帶配偶來，接著是帶孩子來，帶父母來，帶親戚朋友來，再就是整個村子一起來。同一個房子看了又看，真不知他們哪來那麼多的精力。中介帶人來看房，有時就給你15分鐘準備。對那些反覆來看又明知不會買的，也不好拒絕。無論你是在廁所辦公、浴室洗澡、在餐桌上吃飯、在床上睡覺、兩口子親熱也好，你得馬上一個鯉魚打挺，跳將起來，把房子收拾一番，落荒而逃。

（三）還有一個買主尤其特別。他老打電話來問，房子賣了沒有。告訴他房子還沒賣掉，他就說謝謝把電話挂了。後來聽說有人出價準備買，他就來勁兒了。他也出個價，非要把人家擠走。等你準備把房子賣給他，他就開始支支吾吾，說還要考慮考慮。再去電話問他，他就說不買了。不久他又來電話問，有沒有別人要買。正好又有另一家出了定金，他又故伎重演，開出一個稍高的價格。我們學乖了，向他要支票定金，他非要我們把別人的定金退了，他才給。而且信誓旦旦，絕不爽約，並跟你商量什麼時候可以搬入。可是我們把別人的定金一退，他馬上就打退堂鼓。理由是，上次雖然跟老婆商量過了，這次還要重新商量。

（四）房價下跌要防範趁火打劫的人。我們因為新屋付款期已到，而舊屋還沒賣掉，情況有點十萬火急。這時來了一個買主。他一副文縐縐的樣子，態度誠懇得不能再誠懇。把房子裡裡外外看了好幾遍，表示很喜歡。他太太看了，也喜歡得不能再喜歡。沒地下室沒壁爐都不成問題。願意出價買下。可是他提出一個問題：「那麼好的房子，你們為什麼著急賣掉呢？房子是不是有質量問題？」看他那麼誠懇，也為了打消他的顧慮，我們就實話告訴他：我們把舊屋賣了才能買新屋。如果舊屋不賣，新屋不但買不下來，幾萬定金都要泡湯。他聽了顯出很同情的樣子。我們覺得總算有救了，歡歡喜喜，準備過幾天簽合同。中介表示，只要他的佣金無損，你們自己商量也好。

簽合同的那天，他再次強調說他特別喜歡我們的房子，而且也是為了幫我們一個忙。我們感動得都差不多要涕零。為了把房子賣掉，我和太太主動把房價降低了3萬。經過協商，一切就緒，約好了時間簽合同。

到了簽約的時候，買方忽然提出要一些傢俱。又經過協商，同意送一套早餐傢俱，總算簽下了合同。

第2天買方來電話說，因為沒有壁爐，要求再降價5千。不然合約就作廢。買方早就把房子看了5、6遍，明知沒有壁爐，純粹是藉口。為了把房子賣掉，我們妥協把洗衣機和烘乾機送給買方。總算買方同意把合同給律師過目。可是雙方為了買方何時付第2筆定金再次發生爭執。

房屋交易的合同其實只對賣方有較大約束。一旦簽好合同，賣主就不可以再讓其他人來看房。而買方則可以接著看其他房子。買方雖然要付兩筆定金，而且都是在賣方律師手裡，可是買方一旦反悔，賣方要買方賠償，還得上法院。一旦有訴訟，那房子就暫時不能賣，要等訴訟結束。因為這個原因，賣方簽合同要特別小心。而那個買主也知道其中奧秘，所以在給第2筆定金上故意製造很多糾紛。

對方堅持要等房屋檢查的書面報告出來後才付第2筆定金。雖然房檢的人可以馬上口頭告訴買主房子有什麼問題，但是他們堅持要等書面報告。而書面報告何時出來，對方堅持不讓確定日期。那等於第2筆定金沒有保證。對方的律師卻要我們相信買方。我們越想越覺得不對，如果大家都靠相信對方，那還簽什麼合同？簡直是一個圈套。

我們正在猶豫，對方又提出一個無理要求，想列入合同。在房屋交接時，如果發現一個問題要罰款$1000。我們幾乎沒聽明白。於是問對方如果牆上有一個釘子洞怎麼算？對方回答也要罰款 $1000！那麼大個房子，又不是嶄新的，也沒有十全十美的東西，要找出幾10個所謂的問題很容易。而且我們找人修也不行，一定要罰款$1000。包括我們無償送給他的冰箱窗簾和其他電器有問題也要罰款。對方簡直就是敲詐了。

如果我們跟他簽了合同，那就掉到了一個陷阱裡。不但房子賣不掉，還要面臨很多罰款，搞不好還要打官司。這時我們才下決心，跟這樣的買主一刀兩斷。

後來我們房子是妥善賣掉了。可是這件事情告訴我們：換房子，最好是先賣掉舊屋，再賣新屋。有的人就是趁火打劫。一定要堅持原則。超過了協商的限度，要敢於拒絕。