Quantcast

在房價下跌時賣房子的經歷(圖)

2008-06-16 00:22 作者:聞人 桌面版 简体 0
    小字


2008/06/15/20080615103101206.jpg


房價開始下跌以前,我買了一棟新房子。由於懶得搬家,所以沒把舊房子及時脫手。還可笑地打著如意算盤:準備新房子快完工的時候,再把舊房子賣了,直接搬入新居。這樣就出現一個情況:同時手裡有兩棟房子。

房價下跌以後,買房子容易,賣房子難。要是你富可敵國,那倒是不打緊。可是我還靠著賣舊屋的錢去買新屋。要是舊屋賣不掉,新屋不但買不下來,而且連好幾萬元的定金也要付之東流。眼看新屋一天一天接近完工,可是舊屋還沒脫手,才感到有點火燒眉毛。糊里糊塗逆水行舟,不得已在房市下跌後,開始賣屋。這才知道其中的學問大極了。現在把自己的教訓拿出來與大家共享。希望前車可鑒,對大家有些幫助。

首先,是怎麼挑選中介的問題。

中介的能力大相逕庭:有的一年只賣掉幾棟,有的竟然能賣掉上百棟!為了及時把舊屋賣一個好價錢,挑一個能幹的中介是毋庸置疑的。打了一通電話以後,對有些中介的表現真是敬佩之至:他們不但房子賣得快,還價格賣得高。任何房子似乎都能不費吹灰之力,轉眼就給你賣一個超好的價格。請來估價的中介們,拍著胸脯,趾高氣昂,口若懸河,一個比一個精彩。我們就挑了一個既賣得多,又賣得快,且賣得高的中介。他一年賣多少房子,是不能造假的,都有據可查。這還能有錯嗎?

沒想到跟中介簽好半年的合約以後,才明白自己倒霉在哪裡了。(一)開價高的中介並不能最終保證就把你的房子賣那個價。房子賣什麼價,得看市場。由不得中介決定。有些中介給你一個偏高的價格。目的是拿到賣你房子的合同。房子上市以後,賣不掉,你自己就得乖乖降價。(二)能賣多少棟房子不單純與中介推銷的能力有關,還跟他手裡有多少賣房合同的數目有關。合同多了,賣掉的房子自然就多些,並不見得是推銷的能力強,而可能是拉合同的能力強。為了拉到合同,有些中介就不惜誇口,先把你的房子誇一番,然後開一個偏高的價格,其實是空頭支票。(三)我們的中介拿到我們賣房合同後,就開始指導我們怎麼準備賣房。無非是怎麼升級廚房台面、怎麼加鋪地磚、怎麼升級地板。賣家花的錢越多,中介越好當。房子還沒賣,先花了上萬的裝修費。你要有點猶豫,中介馬上給你打招呼,「賣不掉別怪我!」(四)有些中介手裡有很多合同,其實對賣家並不好。那麼多房子,一個人管不過來,必然就把精力集中在價位偏高的大房子上。一般的房子,根本沒精力顧及。有時搞Open House很久才來一次。無奈只好自己搞。來看房的還以為是我們Sale by Owner。又不好意思說中介沒時間。哭笑不得。

挑選中介要看其關心的程度。不能找一個到時只管取錢的。找中介也最好找跟你房屋類型對口的。如果一個中介手裡有很多豪宅,那麼你的小房子就必然受冷落。有的中介對房屋檢查、定金存放、合同審定毫無興趣。要注意些什麼,要準備些什麼,都不聞不問。就是等最後來拿錢。無論跟什麼中介都要簽短期合同。越短越好。結果我們卻簽了半年。中途不滿意,想換一個也很麻煩。

其次,我們還請了一個糟糕律師。

我們的律師是由我們的中介介紹的。賣家請的律師本來是起監督作用的:看看買賣過程是不是符合賣家的利益。可是一旦律師是中介介紹的,那麼律師的利益不再是維護賣家,而是維護中介:只要把房子賣掉就好。而賣家的利益能維護則維護,不能維護就不管,甚至為了成交,可以出賣我們的利益。在交易過程中,買家有時提出無理要求,要這要那。我們的律師居然不但不據理力爭,還要求我們同意很多條款。律師最關心的是把房子賣掉,至於什麼條件,他毫無興趣。找他寫個信,打個電話,不但態度厭煩,而且還加上許多費用。

更有甚者,我們有時真懷疑我們花錢請的律師到底為誰服務。有一次,我們的律師收到買家律師的來信提出無理要求,我們的律師竟然說,對方是很厲害的律師,最好就照他說的辦。後來成交以後,我們的律師又問,以前有不滿意對方的地方,要不要起訴對方,他可以幫忙。既然他怕對方的律師,怎麼還敢打官司?原來成交以後,他和中介都拿到了錢。在這樣的情況下,他再慫恿你去打官司。能不能贏,他根本不在乎。只要開打,他就有額外收入。律師由中介介紹,沆瀣一氣,是一個很大的教訓。

其三,碰上形形色色的買家

由於中介忙不過來,我們有時只好自己做Open House。見了不少買家。不見不知道,一見嚇一跳,才知道自己對賣房瞭解太少。

(一)對別的文化不瞭解。我們買舊屋時專門挑選了大門和窗子都朝南的房子。朝南冬暖夏涼,採光充足。房子其他都可以改裝,就是方向不能改。朝南成了我們的一個賣點。沒想到西方人對此根本不在乎。夏天熱開冷氣,冬天冷開暖氣。跟他講方向,簡直就是對牛彈琴。更有甚者,來看房的有很多是印度裔的家庭,印度人喜歡朝北的房子。我們拿著指南針證明這房子朝南。別人一看就走了,鬧了笑話,自己還蒙在鼓裡。

(二)很多來看房的並不是買房的,而是賣房的。他們來看房是想知道自己的房子可以賣多少價。又不好說是自己也要賣房,就藉口是給朋友看,其實就是給自己賣房做準備。還有的人來看房,是自己先來。然後帶配偶來,接著是帶孩子來,帶父母來,帶親戚朋友來,再就是整個村子一起來。同一個房子看了又看,真不知他們哪來那麼多的精力。中介帶人來看房,有時就給你15分鐘準備。對那些反覆來看又明知不會買的,也不好拒絕。無論你是在廁所辦公、浴室洗澡、在餐桌上吃飯、在床上睡覺、兩口子親熱也好,你得馬上一個鯉魚打挺,跳將起來,把房子收拾一番,落荒而逃。

(三)還有一個買主尤其特別。他老打電話來問,房子賣了沒有。告訴他房子還沒賣掉,他就說謝謝把電話挂了。後來聽說有人出價準備買,他就來勁兒了。他也出個價,非要把人家擠走。等你準備把房子賣給他,他就開始支支吾吾,說還要考慮考慮。再去電話問他,他就說不買了。不久他又來電話問,有沒有別人要買。正好又有另一家出了定金,他又故伎重演,開出一個稍高的價格。我們學乖了,向他要支票定金,他非要我們把別人的定金退了,他才給。而且信誓旦旦,絕不爽約,並跟你商量什麼時候可以搬入。可是我們把別人的定金一退,他馬上就打退堂鼓。理由是,上次雖然跟老婆商量過了,這次還要重新商量。

(四)房價下跌要防範趁火打劫的人。我們因為新屋付款期已到,而舊屋還沒賣掉,情況有點十萬火急。這時來了一個買主。他一副文縐縐的樣子,態度誠懇得不能再誠懇。把房子裡裡外外看了好幾遍,表示很喜歡。他太太看了,也喜歡得不能再喜歡。沒地下室沒壁爐都不成問題。願意出價買下。可是他提出一個問題:「那麼好的房子,你們為什麼著急賣掉呢?房子是不是有質量問題?」看他那麼誠懇,也為了打消他的顧慮,我們就實話告訴他:我們把舊屋賣了才能買新屋。如果舊屋不賣,新屋不但買不下來,幾萬定金都要泡湯。他聽了顯出很同情的樣子。我們覺得總算有救了,歡歡喜喜,準備過幾天簽合同。中介表示,只要他的佣金無損,你們自己商量也好。

簽合同的那天,他再次強調說他特別喜歡我們的房子,而且也是為了幫我們一個忙。我們感動得都差不多要涕零。為了把房子賣掉,我和太太主動把房價降低了3萬。經過協商,一切就緒,約好了時間簽合同。

到了簽約的時候,買方忽然提出要一些傢俱。又經過協商,同意送一套早餐傢俱,總算簽下了合同。

第2天買方來電話說,因為沒有壁爐,要求再降價5千。不然合約就作廢。買方早就把房子看了5、6遍,明知沒有壁爐,純粹是藉口。為了把房子賣掉,我們妥協把洗衣機和烘乾機送給買方。總算買方同意把合同給律師過目。可是雙方為了買方何時付第2筆定金再次發生爭執。

房屋交易的合同其實只對賣方有較大約束。一旦簽好合同,賣主就不可以再讓其他人來看房。而買方則可以接著看其他房子。買方雖然要付兩筆定金,而且都是在賣方律師手裡,可是買方一旦反悔,賣方要買方賠償,還得上法院。一旦有訴訟,那房子就暫時不能賣,要等訴訟結束。因為這個原因,賣方簽合同要特別小心。而那個買主也知道其中奧秘,所以在給第2筆定金上故意製造很多糾紛。

對方堅持要等房屋檢查的書面報告出來後才付第2筆定金。雖然房檢的人可以馬上口頭告訴買主房子有什麼問題,但是他們堅持要等書面報告。而書面報告何時出來,對方堅持不讓確定日期。那等於第2筆定金沒有保證。對方的律師卻要我們相信買方。我們越想越覺得不對,如果大家都靠相信對方,那還簽什麼合同?簡直是一個圈套。

我們正在猶豫,對方又提出一個無理要求,想列入合同。在房屋交接時,如果發現一個問題要罰款$1000。我們幾乎沒聽明白。於是問對方如果牆上有一個釘子洞怎麼算?對方回答也要罰款 $1000!那麼大個房子,又不是嶄新的,也沒有十全十美的東西,要找出幾10個所謂的問題很容易。而且我們找人修也不行,一定要罰款$1000。包括我們無償送給他的冰箱窗簾和其他電器有問題也要罰款。對方簡直就是敲詐了。

如果我們跟他簽了合同,那就掉到了一個陷阱裡。不但房子賣不掉,還要面臨很多罰款,搞不好還要打官司。這時我們才下決心,跟這樣的買主一刀兩斷。

後來我們房子是妥善賣掉了。可是這件事情告訴我們:換房子,最好是先賣掉舊屋,再賣新屋。有的人就是趁火打劫。一定要堅持原則。超過了協商的限度,要敢於拒絕。


【誠徵榮譽會員】溪流能夠匯成大海,小善可以成就大愛。我們向全球華人誠意徵集萬名榮譽會員:每位榮譽會員每年只需支付一份訂閱費用($68美元/年),成為《看中國》網站的榮譽會員,就可以助力我們突破審查與封鎖,向至少10000位中國大陸同胞奉上獨立真實的關鍵資訊, 在危難時刻向他們發出預警,救他們於大瘟疫與其它社會危難之中。

分享到:

看完那這篇文章覺得

評論

暢所欲言,各抒己見,理性交流,拒絕謾罵。

留言分頁:
分頁:


Top