半年跌三成 深圳房價跌勢擋不住

僅僅半年的時間，深圳房價從17350元/平方米的高點，快速下跌至4月份的11962元/平方米，跌幅超過30%，已經達到了理性違約的臨界跌幅位置。如果房價繼續下跌，住房按揭貸款的資產質量將不容樂觀。

　　深圳某商業銀行消費信貸部管理層的擔憂，正在成為同業中的普遍共識。建行、工行的行動最為迅速，截至4月底，消費貸款餘額分別較年初下降34.63億元和10.65億元，戰略收縮的意圖十分明顯。

房價下跌預期形成

　　《上海證券報》報導，為什麼銀行在消費貸款的投放上如此謹慎呢？建行、工行的消費貸款投放甚至不能覆蓋正常還款。成交低迷只是表象，1∼4月份深圳一手房及二手房成交金額約240億元，以首付三成計算，按揭貸款規模約160億元。實際上，深圳4月底的消費貸款餘額較年初下降了32.41億元。由此可見，銀行對房價持續下跌的預期，直接導致了收縮消費貸款投放的行為。

　　房價下跌預期又是如何形成的呢？很明顯是基於對房價泡沫的認識。在市場上，普遍存在兩種需求，即自住需求和投資需求。在理性的市場環境下，自住需求佔據主導地位，房價基本上由供求關係決定。房價出現上漲後，投資需求迅速增加，房價轉由成交堆積決定。即資金推動的價格單邊上揚，表現為成交活躍，二手房尤其明顯。一旦投資需求超過自住需求，市場的主導力量就開始演變為投機，房價泡沫也就出現了。

　　房價泡沫何時破滅呢？眾說紛紜，比較一致的觀點是銀行消費貸款實行額度控制，切斷了投機客的資金鏈條。實際上，上述觀點只是房價泡沫破滅的誘因罷了，根本原因還是市場理性選擇後的價值回歸。因此，房價的合理高度，也是自住需求與投資需求相對均衡狀態下的博弈結果。自住需求與投資需求如何博弈呢？觀察一手房與二手房的成交就知道了。

　　回顧深圳2007年以來商品住宅的成交情況，大致可以得出如下結論。其一，成交在先，價格在後。即房價的上漲具有滯後效應，2007年2月份成交面積開始放大，4月份房價才上漲。其二，投機成為房價上漲的主要推手。二手房成交顯著大於一手房，表明投機資金十分活躍。其三，房價並未見底。目前的房價已回到去年2、3月份的水平，但一手房成交僅相當於去年8、9月份的水平。其四，二手房成交一旦超過一手房的兩倍，意味著房價的拐點即將到來。

結構性下跌繼續

　　根據深圳市國土資源和房產管理局公布的數據，今年1∼4月份，特區外商品住宅銷售面積63.69萬平方米，佔全市一手房銷售面積的74.66%，特區外置業仍居主導地位。成交數據表明，市場對特區外房價的認可程度要遠高於特區內，特區外房價的下跌空間已不大。

　　4月份成交均價的同比比較也支撐了上述結論。2008年4月份，特區外商品住宅成交均價為11330元/平方米，去年同期為10048元/平方米，差距僅10%左右。特區內商品住宅成交均價較去年同期高出5113元/平方米，差距在30%以上，下跌空間依然很大。特別是鹽田區、羅湖區和南山區，房價同比明顯偏高，極有可能在未來領跌深圳房價。

　　不難發現，深圳房價正在供求關係的主導下繼續理性回歸的進程。即便是一手房成交與二手房成交十分接近了，也不能說房價就見底了。畢竟其只是房價見底的必要條件，而非充分條件。房價見底的真正信號是什麼呢？非成交量莫屬，單月成交面積達到去年的平均水平90萬平方米，或許才可以確認房價的底部。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)