深圳炒家遭遇樓市雪災 專家稱或將引發崩盤

2008-02-24 07:49 大雪過後，深圳樓市也正經歷中介頻頻關門、投資客拋盤出逃、新舊房價全線降溫的"壞天氣"。

2月19日，位於深圳香密湖高端豪宅區的香密湖一號，一名炒家挂出讓利1000萬的大招牌，從去年底開始，炒家們就開始降價甩賣。

不僅如此，深圳諸多炒房客也開始紛紛出售高端房產，但接盤者寥寥。

有機構統計，深圳投資性購房比例約佔總成交量的八成，而此番炒家拋售有可能造成華南樓市"雪災"。

"這是一個信號，深圳一些真正有實力的大炒家已經在出貨了，這對深圳房價下拖的影響力目前還不好估計，華南的樓市會不會雪崩，誰敢下結論呢？不過可以肯定的是，已經有了一些跡象，情況不太妙。"孟家慶審慎表示。

財富縮水三分之一

"去年3800萬元都沒賣，現在2300萬元拋售，真想吃進的話，價格還可以再當面談。"舉著"讓利1000萬元跳樓拋售"廣告牌的中原地產經紀人小王對《華夏時報》記者表示。但實際上，讓利1500萬元中介也會賣。

"問的人多，真想要的人少。"小王說，"要知道，原價才1618萬元。"

通過中原地產的牽線，記者有機會和放盤的業主李雄(化名)有了一番瞭解。

李雄自稱是廣東潮州人，在越南開了一家工廠，在深圳投資了幾套高檔房，2006年又全額貸款1618萬元在福田區香密馬林湖一號買下這套364.5平米的別墅，和一套五六百萬元的高層房。

"到2007年4月份，正值樓市上升期，我標出了3800萬元的高價出售，當時有人開價3300萬元，但我預期房價會繼續攀升而沒有放盤。"李雄說，原因是這與他的心理定價有差距，有不少出資3000萬元左右的客戶都被李雄拒之門外。

去年年底樓價下滑時，李雄還堅持認為，是因為銀行放不出貸款所致，等年初恢復貸款樓市就會轉暖。

但讓他沒想到的是，市場冷清不僅僅是因為資金問題，更重要的是樓市泡沫水分太大，不光市場沒有成交量，房價還在繼續下降，原來值3000多萬的別墅，現在市值縮水三分之一了。李雄感到了巨大的壓力，按目前貸款利率7.83%，期限10年計算，第一年的利息就高達125萬元，每月光銀行的利息就要還10 萬多元。

"巨額還貸壓力重大，再繼續捂盤，不僅賺不到錢，還要倒貼。"意識到投資樓市不如拿錢投資工廠後，矜持的李雄終於開始動搖了。

2月17日，李雄委託中原地產打出"讓利1000萬元"的廣告牌後，確實引來了不少客戶，但雙方還是很難談攏。

"真應了那句話，炒房炒成了房東。"李雄對記者笑談。隨後，掛在中原地產銷售的6套豪宅中高的原來定價達7000萬元，現在調價到4700萬元，但到目前為止，還沒有賣出去一套。他們均暗示如果真的想買的話，最後還能以少於標價兩三百萬元成交。

炒家紛紛拋盤套現

中原地產深港研究中心負責人張偉則對《華夏時報》記者表示，2008年缺乏積極信貸支撐的投資需求將會越來越少，投資需求主導的市場逐漸讓位於自住需求市場，價格追漲的局面2008年內不會再出現，二手樓價有望結構性下調。

由於深圳樓市近兩年前期炒作成分較多，價格遠高於實際價值的物業，將會在今年有較大的下調空間；預計2008年全年二手住宅價格有望回調10%-15%。

世華地產的交易統計數據顯示，去年上半年深圳房地產市場火爆的時候，投資性購房比例約佔總成交量的八成。一手住宅的數據同樣顯示，買家多數是投資客。保守估計，去年上半年一手住宅市場整體投資比例超過50%，部分樓盤投資比例甚至可達到80%以上。

但2007年8-10月間的二手住宅成交量大幅下挫，環比降幅分別為26.3%、43%和36.8%，最低的10月份成交只有4252套，不及最高月份的四分之一。

中天置業事件後，深圳的樓市一直萎靡不振，蛇口、香密湖的高端別墅市場已經開始拋盤套現，二手房成交低迷。受此拖累，新房市場一樣全線下跌。以萬科領頭的開發商在全國範圍內率先降價。中小開發商跟風嚴重，深圳的多個地區房價開始跳水。

記者瞭解到，位於深圳龍華的萬科第五園推出一系列的優惠活動，最低價12000元/平米，還贈送每平米3000元的精裝修，加上返還的點數，降價幅度為24%左右。位於深圳龍崗坪山的萬科金域東郡，推出為7500元/平米，遠低於市場預期。

"大部分投資客被套得很慘。"深圳英聯國際不動產公司董事長郭建波對記者介紹，成交量的下滑，使得許多資金不是很雄厚的短線投資客一下子被套住，無法脫身。而此前頻頻出臺的樓市調控政策，也已開始彰顯威力。

回頭來看，在剛剛過去的2007年，央行6次加息，5年以上貸款利率上升到了7.83%，並且有繼續加息的壓力。這直接導致已貸款投資者們的還款壓力越來越大，資金鏈日益繃緊，產生了提前還貸和斷供的現象。

郭建波告訴記者，現實可能比數字上體現得還要嚴重。"限貸惜貸的氣氛之下，由於銀行評估系統價格普遍低於實際成交價格，實際上，很多投資氣氛高的樓盤，首付款已經要達到五成左右了。"這無疑讓投資客手中的物業變得極難出售，投資的成本已經大大提高了。

"我們來看投資、收益比，深圳的許多樓盤已經明顯超出了可投資範圍，已經沒有投資價值了。"郭建波舉例說，在深圳，一套價值100萬元的房子，租金大概是2000多元/月，如果買的話，就要給銀行6000多元/月。

"現在深圳的樓價，已經明顯超出了大家的收入水平。"在郭建波看來，"深圳房價只有下降50%，大家才有可能買得起房子，那才是合理的投資價位。"

(文章僅代表作者個人立場和觀點)