加拿大房價最高峰 華人置業成地產景觀

2008-02-19 21:33

1993年舉家遷到溫哥華的胡女士，可以說是老移民了。她和先生起初在列治文（Richmond）開了家中餐館，賺到了第一桶金。2004年，胡女士的先生賣掉了餐館，選擇了回國。而胡女士則帶著兩個子女留在了溫哥華。

思前想後，胡女士決定用1998年在列治文購置的Single House開一個家庭旅館，主要為剛剛登陸的新移民提供短期住宿服務，生意頗為火爆。

然而，開家庭旅館的所得與其投資的物業收益相比，不免相形見絀。2005年12月，胡女士在溫哥華市中心Stanley Park附近買下一套約70萬加元（1加元約合7.1元人民幣）的高檔公寓，首付25%，貸款75%。到2006年1月，房地產經紀告訴她，這套公寓已經漲到80萬加元左右。也就是說，短短一個月，這套公寓就漲了10萬加元。

但胡女士並不急於出手，相反，在看到"炒房"的巨大利潤空間之後，她在2006年初又先後在列治文投資兩套面積約為1100平方英尺的公寓，每套約為28萬加元。目前，這樣的公寓價格在38萬至40萬加元之間。而溫哥華市中心那套房子漲幅也很驚人，報價在120萬加元以上。

這只是溫哥華，甚至加西房地產市場的一個縮影。近兩年，用"炙手可熱"來形容加拿大西部樓市，一點也不為過。

房價上漲的接力棒

在最近一期《福布斯》雜誌關於世界定價過高之最地產市場（World's Most Overpriced Real Estate Markets）排行榜中，溫哥華在前10名中列第六。這個依山傍海的美麗城市，曾多次被評為"世界上最適合人居住的地方"。

根據大溫地產局2007年12月公布的房屋銷售數據，華人聚集的列治文地區（華人人口佔一半以上），Single House的售價為72.23萬加元，比1年前上漲13.2%，比3年前上漲52.8%，比5年前則上漲了95.5%。

溫哥華一位地產經紀分析，推動該市價格上漲的主要原因是二戰後加拿大嬰兒潮時期出生的人口，多數已臨近退休。這些年齡在55歲以上的居民最喜歡在溫哥華和維多利亞安度晚年。

而距離溫哥華一個多小時機程的卡爾加里（Calgary）則不同。由於盛產石油，全球油價的飛漲推動了當地油砂業的快速發展，從而創造出大量的就業機會。其他省市的居民及來自海外的新移民蜂擁而至，導致房價在2006年一年內幾乎翻了一倍。

記者2006年到溫哥華、多倫多"考察"一番後，最後選擇定居在卡爾加里，親眼目睹了這個城市的房價像火箭一樣躥升。與隨處可見的商家"Now Hiring"（正在招人）標牌不同的是，各處公寓基本都寫著"No Vacancy"（無房可租）。由於房價上漲過快，導致這裡的租金也節節升高，儘管如此，租到滿意的一室或兩室公寓，仍然是很件困難的事情。

至2006年底，卡爾加里的平均房價竟然首超加拿大最大城市多倫多，僅次於溫哥華，列全加第二。而該市房屋的平均租金，則位於全加之首。

但顯然，2006年該市的房價透支了其未來的漲幅，去年，卡城房地產市場在高位展開了盤整。根據Royal LePage房地產服務公司統計，去年卡城的獨立平房（Bungalow）售價增長了5.5%，獨立兩層屋（T wo-storey）增長8.5%，共管公寓（Condo）則增長9.5%

來自山東的新移民郭峰，非常慶幸自己在2005年年中剛登陸卡城不久，即購買了一套位於卡城西南Shawnessy的獨立兩層屋，因為，當時20多萬加元的價格已經飆升至47萬加元左右。按現在的價格，他根本無力購買（按加拿大政策，新移民在沒有穩定收入的情況下，首付須至少支付總房價的35%）。

因卡爾加里房價大幅上漲，人口激增，物價不斷攀升，一些本地人認為這裡已經不合適居住，紛紛把家遷到鄰省薩斯喀徹溫省（Saskatchewan），結果導致該省的最大兩個城市薩斯卡通（Saskatoon）和裡賈納（Regina），獨立平房（Bungalow）的價格在2007年分別上漲了55.2%和52.4%，從卡爾加里接過了房價飆升的接力棒。

與加西及加中的薩斯喀徹溫省相比，加東一些大城市的房價則顯得相對平穩。多倫多最近幾年的房價一直是小幅攀升，根據Royal LePage房地產服務公司統計，該市獨立平房去年全年上漲8.9%，渥太華為5.6%，而蒙特利爾僅為5.4%。

華人置業比例最高

截至2007年底，中國已經連續九年成為加拿大移民的最大來源國。緊隨其後的是印度、菲律賓和巴基斯坦。加拿大統計局最近的研究報告顯示，華裔人口總數約為101萬人，是非歐洲裔以外的第一大族裔。

加拿大房貸暨住屋公司分析師倪驥燁表示，國際移民在溫哥華都會區人口增長趨勢中扮演重要因素，其中來自中國的華人新移民約佔35%，對本地的地產市場、消費行為和公共資源分享將帶來明顯影響。

與其他族裔相比，受傳統觀念影響，華人對置業的熱情顯然更高。"買了房子之後，才感覺自己在加拿大安定下來，心裏才踏實了。"郭峰告訴記者。

和郭峰持同樣觀點的華人為數眾多，這一點也可以從下面的數據中得到印證：目前高達75%的華人都購買了屬於自己的物業，而歐洲移民則只有67%擁有物業。華人對於物業的強大購買力已經引起當地開發商的廣泛關注，此前，加拿大頂級豪宅--香格里拉·御庭更是把華人市場作為其主要推廣地。

根據記者在加拿大的生活經歷，不少華人購買的獨立平房或獨立兩層屋，通常會擁有3到4個房間。一般情況下，房主一家人會住其中的一大間，而將其他的房間用於出租，每個房間的價格大約在350至450加元之間。這樣，收來的房租足夠還每月的房貸。這種"以房養房"的形式在很多收入不穩定的新移民中，尤其盛行。

最近美國次級債危機的惡化，令不少原來對加拿大房價持樂觀態度的人士變得謹慎起來。有人甚至認為，鄰居美國與加拿大雙邊交易量一直巨大，因此次級債危機對加拿大的影響將逐步顯現。反對人士則認為，加拿大經濟是以自然資源為主的經濟實體，全球對自然資源特別是能源的需求量仍然在穩步上升，且加拿大和亞洲的貿易量大增，減小了美國經濟衰退對加拿大經濟的衝擊。

據瞭解，加拿大金融體系相當保守，次級房屋按揭的比例僅佔整個銀行按揭的5%左右，而美國的次級房屋按揭的比例則高達25%以上。

但不可否認的是，加拿大多個城市，如溫哥華、卡爾加里、愛德蒙頓、多倫多等目前的房價都站在了歷史的最高位。一份由加拿大豐業銀行經濟學家所做的報告顯示，加拿大房地產市場近9年的強勢發展已是該國60年來持續時間最長的一次上漲。由於存在種種不可預見的因素，未來幾年，投資加國樓市的風險不可忽視。


加拿大購買住宅主要費用明細：

1.首期款項  

一般首期款是物業成交價的25%，初次置業者首期款可低至5%。不夠該比例時需要支付很高的按揭利率。另外支付給政府機構 Canada Mortgage and Housing Corporation（CMHC）或 Mortgage Insurance Company of Canada（MICC）擔保的保險費（以及申請費、法律費）。

2.法律費用

通常為$1200~$1300。

3.房屋按揭貸款費用

需要支付房屋的估價費、房屋按揭貸款費及利率調整支出，目前商業貸款利率5%~5.2%。

4.物業保險

房屋必須購有火險才能按揭，火險已在管理費中包括。

5.交易稅

買新房屋須支付貨品與服務稅（GST），為成交價的6%，對總值不超過45萬加元的主要居住物業，可獲得GST退稅，另外可能須支付土地轉讓稅和省銷售稅（PST）。

6.物業稅

業主有必要依物業估價每年向市政府交稅，每個省規定不同，多倫多現行稅率約為房屋價值1％~1.2％。

加拿大房屋主要類型：

一、獨立房屋（Detached）：獨立房屋是建築在其所屬土地上的單一房屋，有多種不同風格，包括平房（只有一層，即bungalow）、兩層、三層甚至四層樓房。

二、半獨立房屋（Semi-Detached）：這種房屋有時被稱為"半獨"（semis），它的一側同另外一所相似的房屋相連，雙方共用一堵牆。

三、鎮屋（Townhouse）：有時也稱為"排屋"（Row house），這種房屋兩側都和相似的房屋相連。

四、共管公寓（Condo）：共管公寓可以是共同管理的鎮屋，也可能是低層或高層公寓大廈的單位。