農民房投資客 從雲端跌落

2008-01-03 03:58 去年6月以來，「農民房」（中國稱為小產權房）會不會走上合法化，成為民眾關心的房地產話題之一。

原先市場傳出，在新農村建設等政策面推動下，「農民房」可能會走上合法化。這一消息令不少在北京近郊「購買農地」蓋農民房，或把農民房翻建為別墅的台商，雀躍不已。一旦「農民房」就地合法化後，台商手中資產，將立即翻上好幾倍。

但去年12月11日，中共總理溫家寶在國務院常務會議重申，嚴禁城市居民購買「農民房」；17日，北京法院就畫家李玉蘭購買「農民房」一案，判決合約無效。這兩起事件，讓手中擁有「農民房」的台商，頓時從雲端跌落，不僅賺錢的希望破滅，還要擔心隨時被「收回」，落個投資血本無歸。

「農民房」的出現，在中國已有十多年歷史。起初是村委會替農民集中蓋房和建農民公寓時，把多餘的房子私下賣掉；這些房屋沒有中國官方發給、具法律效力的「產權證」，因此稱為「小產權房」。

十幾年來，中共當局對遊走法律灰色地帶的「農民房」，一直採取放任態度，「農民房」遂在大陸各大城市周邊「遍地開花」。北京市的「農民房」自1990年代中期出現，當時是北京有錢人想到郊區休閑或養老而購買。2003年後，隨著大陸各地房地產市場飆升，北京郊區的「農民房」大幅興起。

目前北京市的房山、昌平、通州、密雲、順義等郊區，已售和在建的「農民房」項目突破一千萬平方公尺；在北京440多個在售屋項目中，有80個項目賣的是「農民房」，佔項目銷售總數20%左右。北京市四環路以內的住宅預售屋均價，達每平方公尺1萬3121元人民幣；四環至五環路均價突破萬元；五環至六環路的均價也達7037元。

「農民房」價格則在每平方公尺2500元至4000元之間，僅為四環商品房價格的25%至30%，物美價廉，讓「農民房」炙手可熱。

《閱報秘書》農民房

「農民房」在中國一般稱為「小產權房」，又可稱「鄉產權房」。是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，沒有法律意義上的房產證。

一般來說，中國房地產市場提及的「小產權」，有以下三種情況：

一、區分發展商和購屋人的產權，因購屋人的產權是從發展商的產權分割出來，發展商的產權就叫「大產權」，購房人的產權叫「小產權」。

二、依房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區分，不用再繳土地出讓金的叫「大產權」，要補繳土地出讓金的叫「小產權」。據此，普通商品房就是大產權房，經濟適用房就是小產權房。

三、依產權證的發證機關來區分，中國國家發產權證的叫「大產權」，由鄉鎮政府發證書的叫「小產權」，即「鄉產權」，「鄉產權」並不構成真正法律意義上的產權。