房產商欲圈錢轉嫁風險 稱拐點論只是向國家表態

2007-12-22 18:08

據12月14日的《廣州日報》報導，萬科董事會主席王石此前一天在北京出席一個新聞發布會時表示，"我承認樓市拐點確實已經出現了"，一些房地產專家在隨後發表的言談中也認為中國房價調整期最長將達15個月。

聯想前些日廣州房產企業進行的"大幅降價銷售"，不禁讓業界為之震動，因為京滬穗三大中心城市房價走向代表了內地房產市場的風向標。

廣州率先降價，那麼樓市拐點真的到了嗎？

房價是"仁者見仁，智者見智"

王石的話，廣州的"降價銷售"，猶如在平靜的湖面上扔了塊不大不小的石頭。

據悉，在王石的"拐點論"出現後，一些上市的地產公司甚至對此觀點專門開會商討，研究對策。因為對他們來說這畢竟是一件大事，如何面對投資者、如何應付潛在的買房者以及如何安撫已經購買了自己樓盤的消費者，都是一件件比較頭痛的問題。

記者以投資者的身份於12月14日致電深圳一家房產公司董秘部，一位男士對萬科廣州"大幅降價銷售"解釋道，市場對它當時預期的價格比較高，但是也沒有像報導說的降幅那麼大，這件事只不過是公司根據自己的銷售情況來確定價格。現在輿論上的確有廣州房價大幅下降的聲音，但實際上並不是那麼明顯。這位男士安慰記者道，二級市場上股價對政策的反應可能有些過度，雖然地產公司對具體的政策無法預期，但對調控的總體思路和趨勢是可以預測的，而且市場的變化也證明了他們公司之前的判斷，他們已經在經營策略上有了調整和應對。

對於王石的樓市"拐點論"，萬通地產董秘程曉唏先生表示道，這事不好解釋，不太好回答。但他認為關於房價的走勢是"仁者見仁，智者見智"。作為企業來講，第一，要按照國家政策不折不扣地執行；第二，這些調控政策肯定對他們有些影響，但他們儘可能會想些辦法使這種不利的影響減少到最低。當記者問到，萬通是否會因此而在地產業內進行適當的轉型，程曉唏肯定地回答道，目前還沒有這様的打算。

王石的公開表態，萬通地產董秘的哲學式回答，以及外資地產對房價的避而不談，都讓人猶如霧中看花，不知所以。

房產商配合宏觀調控

一位不願透露身份的房地產人士向本報記者表示，"拐點論"只是向國家表個態，表明國家最近的一系列宏觀調控政策是到位的。

這位地產人士認為，因為：第一，一些地產公司資金大；第二，他們通過這種價格傾銷式的銷售對附近的樓盤形成壓力，可以為自己公司獲取一些現金。一些大地產公司最近囤地囤得很厲害，如果對前景不看好的話，這些公司囤那麼多地幹嘛！

政府現在的宏觀調控並不是抑制居民實質性住房需求，主要是現在資產價格漲得太快，特別是房地產價格。房地產現在炒作的太厲害，把房子當股票來炒，國家調控的目的主要是抑制投機性需求。但只要你是好東西，定價合適，無所謂，因為現在還有好多人都沒有買到房子。

這位人士認為，國家的土地款一次付清、土地增值稅及信貸緊縮這些宏觀政策可能對樓市有些打撃，但讓房價急落是不可能的。其實國家宏觀調控已經好幾年了，03年國家就開始調控了，政策不斷，一直調到現在。但是房價的走勢呢，卻是一直漲到現在。

此外，這些地產大佬還有外商們，他們也希望政府進行調控。因為現在有好多地產商囤積了土地，他們日子不好過，就想把這些東西全部購併起來，因為沒有調整就沒有洗牌。而剛進來的這些資金實力雄厚的地產商，因為他們土地儲備方面的籌碼不夠，肯定是先一起唱空。因此現在一些小的地產商，日子的確比較難過。

圈錢或是轉嫁風險最好辦法？

儘管房地產行業最近被政策頻頻照顧，地產股價也是應聲而落，但也並不意味著房地產公司就毫無利潤可言。

一位不願透露姓名的基金公司地產研究員認為，單純從房價的升降來判斷房地產企業的利潤情況，就過於簡單化了。即使房價跌個10%、20%，房地產公司照様有錢賺，就是賺多賺少的問題。

這位研究員進一步表示道，房地產業是一個很大的產業鏈，涉及到國民經濟的各個方面，它拉動GDP的效果是很明顯的，因此可以說房地產業現在是國家的支柱產業，因而他認為國家宏觀調控的力度不會很強的。

他認為房地產公司要搞好，最重要的是要"搶錢"。圈到錢去買地，去買人才。拿的錢越多，影響越大，可獲得的資源越多。應該說房地產公司在今年早些時候針對政策風險已經做了相應的準備，比如說定向增發。有好多房地產上市公司從去年到今年已經做了幾輪定向增發了，通過增資擴股，引進不需要還的資本金來降低銀行負債。如此既加強了同業競爭力，又降低了負債率，抗風險的能力大大提高。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)