外資巨頭套現中國房產 回報率超過100％

2007-09-14 10:06 境外機構在中國的一宗宗房地產收購案仍在不斷上演，但早期進入的一些巨頭們卻開始悄然將手頭資產賣出。今年以來，上海已經有三家的投資基金成功出售此前收購的物業，套現的各家均賺得盆滿缽滿。在跟隨者們前仆後繼時，他們選擇了悄然抽身。

花旗套現永新廣場

昨天，香港上市公司資本策略(0497.HK)宣布，與天安中國(0028.HK)合資收購上海永新廣場。根據協議，策略資本與天安的合資公司以1.05億美元（約合人民幣7.91億元）的價格買下上海永新廣場100％股權。

永新廣場總面積約2.9萬平方米，此次收購價格折合每平方米人民幣2.73萬元。公告中可以看到，永新廣場的主要所有者是花旗集團名下的房地產投資基金(CitigroupPropertyInvestors)。

對於花旗來說，此次轉手，離當初收購還不到兩年時間。

2005年11月，花旗集團以5000萬美元的代價收購上海永新廣場75%股份。到如今9月份成功出手，短短一年半多的時間裏，快進快出的花旗集團成功導演了一齣好戲，永新廣場僅僅物業升值就超過50％，這還不包括兩年來每年5000萬元人民幣的租金回報。

花旗房地產副總裁張虎躍接受早報記者採訪時表示，此次出售主要是因為已經獲得了足夠的增值回報，另一方面考慮到2008年上海寫字樓市場將會出現一個供應高潮，未來大廈繼續增值的幅度可能未必理想。但是這並不代表公司將撤出中國市場，如果有合適的機會，花旗還是會進行收購，但是目前來看尋找一個理想項目的難度已經大大提高。

頻現轉手

實際上，永新廣場的出售已經是今年上海市場公開的第三宗外資套現實例。年初以來，已經有包括澳大利亞麥格理銀行、高盛銀行、花旗銀行等幾家大型金融機構旗下的房地產投資基金紛紛將手頭持有的上海物業出售。

今年年初，澳洲麥格理銀行旗下的房地產基金將其擁有的上海新茂大廈轉讓給一家德國養老基金SEB，成功套現2.5億美元。

新茂大廈3.2萬多平方米，於上海市最核心的盧灣區，毗鄰新天地和淮海中路。這筆交易距離麥格理從凱德置地手中收購時同樣不到兩年時間，當年麥格理收購這幢甲級辦公樓物業的價格不到1億美元。

今年7月份，曾在當年創下上海寫字樓外資收購金額最高記錄的上海高騰大廈，被高盛持有兩年之後，再次覓得買家出讓。此次高騰大廈的轉手價格約為1.5億美元(折合人民幣11.4億元)。高騰大廈二次轉手交易中涉及的買家為德國基金SEBImmobilien與新加坡太平星集團(Pacificstar)。這也是繼澳大利亞麥格理房地產基金轉手新茂大廈之後，第二起投資基金抽身投資物業的收購案例。

高力國際投資部經理葉成宇表示，除了已經成交的案例，目前還有為數不少的機構打算尋找買家，準備出售早前收購的物業。

回報率超過100％

從今年上海三筆物業交易來看，三家專業投資銀行可謂賺得盆滿缽滿。

以花旗集團2005年5000萬美元的收購價計算，一進一出，花旗在永新廣場上獲利2775萬美元，增值率超過55％。

位於上海福州路上的高騰大廈，是高盛於2005年從新加坡凱德置地手中購得。當時的收購金額為1.076億美元。僅從賬面收購金額來看，高盛在一進一出之間便獲取了升值回報39%。而麥格理轉手新茂大廈的交易更是獲利驚人，按照公開的數據，不到兩年時間，賬面淨賺超過1.5億美元(折合人民幣約12億元)，賬面回報150％。

雖然業內人士表示，新茂大廈收購時尚未完工，有待後期建設，加上最後成交金額並沒有「媒體公布的那麼高」，但可以肯定的是，麥格理的一進一出絕對收益極為豐厚。

由於投資基金收購時都會動用一定比例的融資槓桿，葉成宇表示，如果計算淨回報，幾家投資機構三起交易的自有資金回報率遠遠超出目前看到的賬面值，回報率均達到100％以上。

而可以很清楚地發現，這些物業的接手方已經不再是追求高額回報的快速資本運作型投資基金，而是德國SEB這類追求持續穩定回報、需要低風險環境的政府型養老基金。換一個角度來理解，則是在風險投資基金的心目中，按照目前的價格，類似物業已經很難達到其投資回報標準。

大規模撤出尚不明朗

從前兩年的只進不出到今年的連續套現，境外投資機構的舉動開始出現了微妙變化。業內人士表示，目前來看，境外投資者對於市場的看法已經出現分化，但由於人民幣升值概念依然存在，暫時還看不到有境外資金大規模離場的跡象。

仲量聯行亞太區董事陳立民表示，對於一半機構投資者來說，從募集資金到解散通常是七年左右時間，一般流程包括前三年時間尋找物業進行收購，之後對物業重新包裝並經營，而最後階段則尋找買家進行拋售，而在中國等新興市場，這一時間可能會有所調整。

陳立民表示，經過了前段時間瘋搶的階段，不排除部分投資機構將旗下資產進行優化調整，將一部分並不符合資產組合戰略的物業出售後尋找新的目標。

陳立民表示，各家基金公司都有獨立的價格判斷體系，因此不太可能在同一時間節點出現共同進退，資金大規模撤出的狀況，加上人民幣升值的預期依然強烈，機構投資者很難放棄這個能夠帶來大量利益回報的市場。

但是從目前的市場狀況來看，境外投資者對於上海房地產市場的期望值已經開始分化，市場從全面看多轉而進入多空參半的階段。從實際情況來看，今年以來，僅僅上海地區依然有10宗以上外資收購案例，但從收購對象來看，已經從過去集中於歐美大型投行，變成開始出現為中東或者亞太地區的一些中小投資機構。

「當小機構進來的時候，或許發現巨頭們已經悄悄地走了。」記者採訪中，有人說了這樣一句話。



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