中國房地產市場內幕：完全被利益集團掌控

2007-08-13 23:23 作者:蔡慎坤

房地產商、投機商、貪官污吏、專家學者和房地產媒體等利益集團已經完全掌控了中國的房地產市場，他們同心合謀惡炒房價，攫取了驚人的暴利，使城市購房者陷入「越漲越搶，越搶越漲」的惡性陷阱。

　　針對樓價上升，國務院在2005年推出「國八條」，2006年又推出「國六條」，但是樓價卻根本不理會這些調控，自朱鎔基於2003年卸任國務院總理之後，一直蠢蠢欲動的利益集團開始了對房地產市場的強力圍剿，房價如脫韁的野馬，在中國大小城市狂奔，先是上海、杭州，再是北京、青島，現在是深圳、廣州。房價漲勢一浪高過一浪，在房地產瘋狂上漲之時，造就了一批又一批或明或暗的億萬富豪，而這批富豪誕生的代價，是數億中國人要付出一生或幾代人的收入和積蓄。這樣的掠奪行為，絕不是學者們所聲稱的市場經濟。房地產商憑什麼壟斷了中國的房地產業？靠用金錢來收買各級主管部門的官員，再把腐敗的成本轉嫁給全民，這樣的遊戲規則理所當然得到各級政府中貪官污吏們的保護和捍衛，除非有一天災難到來。

　　有媒體對房地產狂漲進行了一番分析，認為是以下五個方面導致房價上漲：

一是炒作概念製造「搶房潮」。記者在調查中瞭解到，自6月中旬以來，重慶各種「房地產專刊」就將國家設立全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區的重大戰略「解讀」為房價上漲的動力，連篇累牘地推出「試驗區將刺激重慶房價上漲」「重慶樓市迎來大漲拐點」等觀點，併發布「重慶樓市出現‘搶房潮’」「重慶今年房價再漲10％也正常」等消息，不斷向老百姓強化「房價必漲、漲價正常」的概念。

　　二是捂盤囤房刺激供求失衡。在製造輿論之後，部分開發商開始提高房屋售價，並「捂盤惜售」，製造房子緊俏的假象。長三角某市要求，在領取預售許可證一個月內不開盤其預售許可證將作廢，一些已經領證的開發商為了達到囤房惜售的目的，就將已建成、並符合銷售條件的房屋抵押給銀行。據這個城市房產管理局統計顯示，僅今年一季度就有33家樓盤辦理了在建工程抵押，這些樓盤都是已經拿到預售許可證的。這直接造成了市場住房供應減少，從而導致價格上漲。

　　三是爭創「地王」，地價與房價相互推高。城市稀缺的土地資源始終是開發商爭奪的戰略重點。5月，杭州錢江新城一面積126畝的地塊拍出34．9億元的高價，創下了樓面地價11759元／平方米的新記錄。這比去年出讓的杭州市中心「地王」樓面單價還高出近千元。隨著調控的不斷深化，一些開發商擔心自身利益受損，通過大量儲備土地來對抗調控。

　　四是大盤操控區域房價，領漲效應形成板塊拉力。品牌開發商拿地後，依靠自身的經濟實力，在媒體大量投放樓盤廣告以擴大影響力，其定價通常會遠高於周邊樓盤。2007年以來，南京中心城區新開樓盤單價都在1．5萬元左右，新街口的「長江路九號」、玄武湖邊「天正湖濱」等樓盤部分房源單價更超過了2萬元。正是在一些「大盤效應」下，不僅直接帶動了周邊樓盤紛紛漲價，也拉動該區域商品房均價的上揚。

　　五是流動性過剩，吹漲房價泡沫。一名主管房地產的官員告訴記者，「流動性過剩對房價的拉動作用這兩個月表現得越來越明顯。」據瞭解，證券市場一年來的火爆行情增加了投資者的收益，在當前股市波動增大的情況下，一些在股市賺錢的投資者在房價上漲的刺激下開始投資房地產市場，以投資為目的的購房者在今年的買樓熱潮中所佔的比例加大。

其實這五大原因只是一種表面現象，真正的核心問題是權商勾結合力助推了房地產市場的瘋狂。要解決這個問題，就看黨和政府敢不敢出招治亂。這樣的招不需太多，只需幾招就可以將房價這匹脫韁的野馬死死的掐住。

一是抓人，幾乎所有的房地產開發商都存在著嚴重的偷稅漏稅問題，包括那些叫得最凶的納稅大戶，同樣也是偷漏稅大戶，查一查這些開發商的帳再下手抓一批人，看看他們的氣焰是否還能那麼囂張？幾乎所有與房地產開發、建設、銷售、管理的職能部門大大小小的官員，都存在公開或非公開的受賄問題，查一查這些開發商利益鏈上的寄生蟲，再抓一批人，看看他們如何為助漲房價出謀劃策？中國的國有商業銀行在為開發商提供各種資金的過程中，普遍存在受賄問題，朱鎔基在位時抓過一批銀行行長，沒有抓錯一人！

二是收地，根據中國現行的土地法規，閑置兩年未開發或開發不足25%以上的土地必須無償收回。上海樓王「湯臣一品」的土地閑置了十多年，類似這樣閑置的土地，在大大小小的開發商手裡，不知有多少萬畝？難道各級政府不清楚這麼簡單的家底嗎？

三是徵稅，對物業普遍徵收使用稅，凡是100平米以上的房子，加重一倍稅收。

四是取消預售。商品房預售，常常是只見圖紙不見實物，交房時房屋面積縮水、建築設計變更、配套設施減少、環境描述浮誇、不能如期交房或如期取得產權證等侵犯消費者權益的事件屢見不鮮。更有甚者，把已抵押的房屋循環預售，把已預售的房屋循環抵押，或者進行房屋重複預售，最後開發商人間蒸發或攜款潛逃，或者讓樓盤成了爛尾樓，這樣的問題在房地產行業普遍存在，絕不是個案。預售制度更是堆砌起了房地產市場的大片泡沫，炒樓花、捂盤惜售等現象應運而生。商品房預售制度，本是一種非法集資，只不過在這種「集資」模式下，購房者不能獲得任何出資收益。「借」業主的錢同時在業主身上榨取暴利，這就是商品房預售制度的本質。

五是將100平米以上的房子首付提高到六成，銀行只能提供最高四成的按揭。