中國房地產已經到了最危險的時候

2007-07-09 23:03 中國出臺旨在遏制包括房地產在內的固定資產投資規模過大的宏觀調控政策已經有幾年了，中央八部委公布「國六條」調控房地產的具體措施也已經一年多了，但房地產市場的價格走勢卻並沒有如預期的那樣有所下降，反而是越調控價格越高企，有媒體報導八部委將聯合調查對5月房價漲幅較快的城市進行調查，以摸清房價快速上漲的真正原因。那麼，中央政府對房地產行業的宏觀調控為什麼難盡人意呢？房地產的問題到底出在哪裡？我們又該如何正視問題並認真加以解決？筆者想借本文談一點個人對中國房地產問題的一些看法。

一、中國的房價走勢其實與市場經濟相關度並不大

房地產開發商們對於公眾質疑房地產價格虛高給出的解釋是「市場決定論」，高房價是市場需求旺盛的結果，事實果真如此嗎？有媒體報導：「北京新建商品房的銷售率只有40%」其它大中城市的商品房的銷售率也基本在這個水平線上，商品房的積壓面積每年都在大幅增長，截至2006年底已公布的數字是全國房產積壓面積1.23億平方米。如果房地產的價格真的是由市場決定的，商品的大量積壓的直接後果是商品價格的大幅下滑，但在中國的房地產市場中卻形成了一個多年連續不斷的價格大幅上漲與商品房積壓率不斷上升的市場悖論怪圈。最近一年宏觀調控政策的實施，這方面的矛盾顯得更加突出，今年1至2月，北京市商品房施工面積為5386.8萬平方米，同比增長1.5%。北京市商品房竣工面積為210.6萬平方米，同比增長2.2%。但同期北京市商品住宅現房銷售面積僅為30萬平方米，同比下降 71.4%；住宅期房銷售面積97.4萬平方米，同比下降42.4%，住宅現房和期房的銷售面積雙雙大幅下降，與此相對應的卻是北京市的房價上漲 9.7%。市場儼然已經成為全行業畸形發展的遮醜布，其實不難得出這樣一個結論：中國的商品房價格其實與市場經濟的相關度並不大。

與商品房價格密切相關的一個重要因素是房子建造的成本，通常房地產行業的成本應該包括建築成本（其中含有前期規劃設計費用、原材料費用、勞工工資等）、土地成本、開發商向政府繳納的四稅一費（營業稅、城市維護建設稅、城市房地產稅、個人所得稅、教育費附加）、房產配套設施費等，每個樓盤的成本總合以及分攤到單位建築面積成本的具體數額總是被所有的開發商以商業秘密為由不能公之於眾，每一個涉及到成本哪怕是微小的一個變動因素都會成為房產價格上漲的一個理由。深圳個人自建房「樣板房」建成後均價才1623元/每平方米，而附近正在銷售的商品房均價都在每平方米6000元以上，這從另一個側面印證了房地產的實際成本只有房價的30%甚至更低的「江湖傳言」，如果考慮到個人自建房並不具備開發商專業化、規模化的優勢，開發商房地產的實際成本比我們預想的可能還要低。北京地區六成商品房並未售出意味著什麼？如果數據真實且開發商如此方式經營依然有利潤存在，那麼六成未售出房子的建設成本都要轉嫁到已售商品房中，售出商品房成本僅此一項就被不合理的至少提高1.5倍。

商品房價格高，有人給出的另外一個理由是商品房不是簡單意義上的商品，言外之意房子不僅是用來居住的它還應該是可供投資者選擇的投資品種。房子是否是商品這樣簡單的問題都存在疑問，但房地產開發商是商人這一社會身份卻是毋庸置疑的。在歷史上，商人的出現較從前自給自足的小農經濟是一大社會進步，商人通過自己的辛勤付出，在賺到商品交換利潤的同時也為他的顧客帶來了極大的便利，大大降低了滿足公眾一般需求的社會成本。在現代社會商品經濟大潮背景下人們的生活水平以及物質精神需求不斷提高，商人的社會地位和作用愈加顯得重要。中國房地產領域的商人們，社會成本並沒有因為他們的存在有所降低，反而是人為數倍的提高了社會成本，他們已經失去了存在的社會意義，這一非正常的社會現象到了必須要有所改變的時候了。

二、中國房地產行業給中國經濟帶來多重風險，使用包括擴大土地供應量、加稅、加息等成熟市場經濟宏觀調控手段將使中國的房地產行業甚至是整個經濟踏上一條不歸路。

到底是什麼原因導致中國房地產的價格走勢與市場經濟的一般規律如此背離呢？如果說房地產開發商是中國經濟大戲的臺前演員的話，那麼某些地方政府的主管官員就是幕後導演，炒房者則是台下帶頭喝采的「托」，更有甚者某些炒房者還從銀行非法拆借資金或是利用房地產市場洗黑錢。房價上漲對刻意追求政績的地方官員是最為有利的，某個地區房地產開發項目越多房子建的越多房價越高，代表這個地區官員政績的產值指標GDP就會被大幅拉升，而在這個過程中地方相關職能部門還會從房地產經濟中得到包括土地出讓金在內的各種各樣或明或暗的實惠。這些具有巨大社會能量的地方官通過政策和信貸等優惠政策招商引資大力發展包括房地產在內的投資經濟，對於那些炒房者來說，只有房價上漲對他們才是最有利的。某些地方政府、開發商以及非法資金的炒房者，這些人事實上已經不自覺的組成了一個利益集團，儘管只是社會中極小的一部分人，但這些人在社會中的地位和影響力是誰也無法低估的。

由於中國房地產市場缺乏商業信息透明的機制，房地產經濟中相關經濟利益各方的責權利不對等不平衡，房地產價格形成機制由開發商單方面主導，由此產生上億平方米房產的存貨和高企的房價之間的市場悖論，地方政府有了政績並拿走了土地出讓金開發商人們賺走了暴利，風險轉嫁給了金融機構而苦的是購房用於居住目的老百姓。中國的房地開發商們的本錢絕大部分來自銀行貸款，中國的銀行系統信貸機制也存在很大問題，實質上開發商將房產開發的實際風險轉嫁給了銀行，看看近年由國家出錢埋單的四大銀行相關的資產管理公司的巨額呆壞帳就知道問題的嚴重性，其中有相當一大部分是房地產以及相關企業留下的，還有不少銀行向內部職工出售較市場價格低得多的房子也是部分房地產商人抵債房產。某個經濟學家一相情願的認為：只要房價繼續上漲，銀行給開發商和買房者信貸就沒有風險。但遍觀世界經濟發展史，從來就沒有只漲不跌的投資品種，這方面的經驗教訓不勝枚舉，日本87年的房產泡沫破裂拖累日本經濟滯脹20多年；受97東南亞金融危機的衝擊香港20萬港幣每平方米的房子曾經跌到過不到3 萬港幣；中國93年南中國某些特區房地產風暴由於當時中央及時出手停止房地產開發的銀行信貸避免了金融危機的爆發，但海南和北海的房子還是從每平方米超過萬元跌到幾百元。其實投資炒作的道理並不複雜，泡沫越炒越大，但要靠資金頂著，一旦外部資金枯竭泡沫必然破裂，而且舉的越高肯定也跌的越狠，如果銀行信貸深陷泡沫破裂的產業之中，那麼給國民經濟帶來的危害將是災難性的。

不正常的房地產市場對國民經濟的傷害還遠不止這些，從眼前來說房地產價格偏高有可能限制購房者對其它商品的消費本能，對本來就內需不暢的國內經濟實際上是雪上加霜，一個大國不靠內需拉動經濟總是不正常和危險的。而從長遠來看，商品的大量積壓是經濟領域最大的潛在風險，商品只有被使用被消費才能體現它的商品價值，以房子為例，只有用於居住才使其具有商品屬性，如果最終它不能被使用它其實就是鋼筋水泥組成的工業垃圾，而且這將帶來由於商品過剩和資金過剩（由於建成的房子沒有銷售出去，投進去的資金變成了垃圾，國家勢必要相應的發行這部分蒸發的資金以彌補）引發的經濟危機和通貨膨脹雙重經濟風險，後果實在難以想像，降低房地產的閑置和空置率增加使用效率才是解決中國房地產問題的當務之急。

既然中央政府已經意識到了房地產行業給中國經濟帶來的風險並且實施了宏觀調控政策，那到底是什麼原因使政策達不到預想中的理想效果呢？本次房地產行業的調控政策相對較溫和，至少它與不久前對證券市場連下九道金牌調控政策相比要溫和的多。如果將「國六條」比作整治房地產這個岌岌可危的病人所開的藥方的話，將其中的每一條都當作一味藥來衡量的話，其中有的藥是好藥，比如「信息透明」，但問題是政策的可操作性太差，至今一年有餘所能公開透明的公共信息實在有限。有的政策只能治標卻不能治本，比如「增加90平方米以下小戶型住房的供應量和所佔住房的比重」，本身政策的實施就有可能打折扣，而且實施起來問題也很多，小戶型住房每平米的單價較貴，小戶型供應量加大也從側面推動了房屋單價的走高。還有一些政策的出臺不僅沒有降低風險，反而因藥不對症加劇了風險，如果再長期實施下去有可能使整個房地產行業走上一條不歸路。其中最為典型的就是加息、收房產稅和擴大土地供應面積等宏觀調控政策。這些政策是成熟市場經濟國家調控經濟所使用的一般宏觀政策，加息、加稅可以加大房地產行業成本，這在正常的市場經濟環境下可以通過抑制消費以達到投資降溫的目的，但問題是中國並非完善的市場經濟，加息加稅實際上是增加了開發商的開發成本，只要成本增加，加價也就成為了有單獨定價權的開發商唯一辦法，這就使中國房地產行業陷入一個惡性循環之中「國家出臺增加開發商成本的政策抑制投資——開發商以漲價應對——房地產價格越高購買房產的人越少——購買的人越少空置率越高——空置率不斷攀高又加大了開發商的成本——繼續以漲價應對成本的攀升」，而各地方政府為了各自利益的需要又不願減少開發的規模和數量，增加土地供應量正中他們的下懷。事實上這就是在國家出臺房地產宏觀調控政策後，銷售量不斷下降房價還在不斷上漲而且地產在建規模依然不見減少的根本原因，最後的資金枯竭之時就是房地產泡沫破裂之日，而且從最近股市上漲大量資金流入股市國家加緊對銀行資金的控制來看，目前階段的資金面越來越緊張，不管是資金枯竭還是通過加大貨幣供應量導致通貨膨脹哪個方面都會給整個中國經濟帶來難以估量的災難性後果。

三、中國房地產宏觀調控必須以降低房地產空置率為核心目標

如前文所述，現在實行的房地產宏觀調控政策非但達不到我們所預期的理想效果，而且會適得其反加劇房地產給中國經濟大環境帶來風險。我們有必要在重新明確房地產宏觀調控既定目標的基礎上規劃制定新的調控政策：我們必須在完善市場經濟的前提下，為了使社會資源儘可能的合理配置，為了社會公平正義，為了使更多的人分享經濟發展的成果，也為了經濟良性發展和社會和諧的既定目標，我們必須千方百計的降低房地產的空置率以及提高商品住宅的使用率，最大限度的降低房地產給我國經濟帶來的風險。

根據這個目標，筆者提出了個人對中國房地產行業新的更具有現實操作性的六條新舉措，以供有關職能部門參考。

1、公共信息透明

一個社會公共信息的透明程度決定著這個社會的文明程度，商業信息的透明對經濟發展有保障性的作用，同時也是通過市場調節使社會資源合理配置最重要的制度性保證，只有這樣才能保證公眾選擇的最優合理性，這也是一個正常社會各方面合力最優性的充分保證。商業信息透明是去年「國六條」的最後一條，但其具體政策的可操作性實在難盡人意，有鑒於商業信息透明的重要意義，筆者的建議將其放在頭一條，並就可操作性提出自己的建議。

房地產的成本構成要素必須成為商業信息公開透明的首要因素，網際網路是信息公開透明的最佳載體，任何用於商業開發的土地面積、拍賣價格以及在這塊土地上開發的房地產總面積和每個單戶型標地的建築面積都應該可以查詢的，房地產開發商所上繳稅費的計算方式方法和一個地區房屋開發的社會平均成本以及一個地區房屋的銷售情況都應該通過網際網路公之於眾以便於公眾查詢。

2、停止審批新的房地產開發項目，以銷售率指標作為開發新地產項目的條件

在一般情況下，緩解商品價格過高的辦法就是加大商品的供應量，解決房地產價格過高需要通過增加土地供應量增加房產的市場供應達到平抑市場價格的目的。但在中國現實情況下，由房產價格並不是由市場決定的而是由開發商單方面決定的，房屋大量空置並不妨礙房地產價格繼續瘋狂上漲，增加土地和房屋的供應量並不能達到抑制房價的目的，相反的只能起到幫助地方政府得到更多的土地出讓金和其它相關好處以及帶動更多GDP增長，開發商為了追求利益最大化，肯定也會一如既往的繼續提高房屋的空置率也要將房地產的價格上漲下去，空置率的升高加劇了宏觀經濟的風險。

既然增加土地供應量不能達到我們預期的調控目標，那就反其道而行之，減少或乾脆停止新開發的土地供應，以房地產80%的銷售率作為土地重新供應的硬性指標，以一個區域內為標準（區域可以是市也可以是區、縣甚至可以是鄉、街道），近年新建商品房售出率在80%以上作為這個地區開發新項目的硬性條件，否則一律停止新開發項目。對於開發商，只有將其從前開發的所有項目的房產總合賣出80%才允許其開發新的房地產項目。這樣做的好處是以銷促建，建造的房屋都是以居住為最終目的，而且還可以以此制定房地產的市場參考價格，以單位面積的建築成本加上個案的土地成本以及稅費初成本就可以得出一個總成本的參考價格，開發商按80%銷售率計算最高25%的利潤率（也就是說參考價格是80%銷售是個保本的底線），得出一個市場參考價以供買賣雙方協商。如果有必要執行更嚴格的調控措施，可以將房屋的銷售率定在90%以上，相應的最高參考利潤率也就在11%左右。

3、住房實名制，實行家庭房產「兩房一貸制」

如果實施了上述措施，房地產開發商作假，將手中積壓的房子通過新開公司或自然人倒手偽造商品房低空置率的假象，那麼之前筆者所說的以空置率硬性指標作為重新規劃審批土地和建造新商品房的調控手段肯定要付之東流，有必要制定其它相關配套政策，防止有可能出現的政策漏洞。之前有專家建議中國抑制房地產炒作的發生，應該出臺「一戶一房制」，一戶家庭只准許保留一套住房多餘住房由國家回購。他的這個建議立刻遭到許多相關人士的反對，反對的理由是一戶一房不符合市場經濟自由買賣的基本原則，由國家回購加重了財政負擔也不現實，一戶一房也為假離婚的滋生造成了可能。我絲毫不懷疑這個專家的初衷是好的，但他的方案也的確有許多操作不便之處，本人對此的建議是在住房實名制的基礎上實行「一戶兩房制」，一戶家庭最多可以擁有兩套住房，但每個自然人名下只能擁有一套房子，這樣緩衝可以解決許多現實問題，也可以像某些經濟學家說的那樣，「中國經濟發展的標誌是家庭可以擁有第二套住房」，對於解決家庭期望改善住房條件沒有賣掉舊房的時候也可以買一套新房，夫妻雙方如果真離婚可以每人擁有一套住房等等，許多問題都可以迎刃而解。在市場經濟下，房產也是個人資產，如果徹底禁止家庭和個人擁有多套住房也不現實，政府可以考慮出臺相關政策，對於個人第一套家庭第二套住房實施低稅甚至免稅，而對於多套住房出臺50%甚至是100%的高房產稅率。對於商品房實施稅費和信貸政策一刀切的做法並不合適，畢竟我們應該鼓勵用於以居住為目的的商品房消費購房者，這也是讓他們享受自我勞動成果和全社會經濟發展的先決條件，以投資或投機為目的的購房者不應該是政策鼓勵的目標，而對於破壞市場秩序的非法從銀行貸款炒房的投機者更應該通過法律法規絕對禁止。

4、完善銀行對開發商和個人住房的信貸機制

如果我們處理房地產問題失當，受衝擊最大的就是中國的銀行系統，現在已知的房地產開發商和個人在銀行的信貸在萬億以上，如果房地產出了問題，那麼對於本就資金偏緊的銀行系統將雪上加霜，我們對此不得不加以注意，這只有通過完善信貸機制避免金融危機的出現。對於房地產開發商的貸款一定不能是長期貸款，只能是用於建設工期內流動資金週轉的短期信貸，到了期限銀行為避免風險一定要按成本價而不是按開發商單獨制定的市場價回收抵押房產，如果某個開發商捂房惜售，一定讓他拿自己的錢而不是佔用銀行的資金去捂房，只有這樣才能降低銀行自身的風險。對於個人信貸統一提高利率的做法是不適當的，實質上是在抑制消費不利於經濟的發展。正常的做法是以區別方式對待個人房產信貸，對於以居住為目的的購房者為了促進消費在其有償還能力的情況下鼓勵貸款，前面提到「一戶兩房」，銀行只能給家庭的一套住房提供按揭貸款，如果想改善住房條件購買第二套住房，必須將前一套住房貸款還清後才可以重新貸款購房。

5、解決弱勢群體和低收入群體的基本住房問題，增加城市廉租房供應

國家針對不同收入人群制定了不同的住房供應政策，低收入貧困人群不可能像高收入人群那樣通過購買商品房，只能居住在國家或單位提供的廉租房，廉租房應該是政府向貧困群體提供的一項社會福利，但正如中國幾乎所有的社會福利支出總是滯後於經濟發展一樣，中國各地買不起商品房的人群儘管佔人口的大多數，但房地產開發的絕大部分都被普通商品住宅所佔據，而廉租房因為難見效益而被各地方政府冷落。宏觀調控的一項基本社會職能就是維護社會的公平正義，維護最底層民眾的基本權益和基本人權是維護社會貢品正義的根本體現，也是經濟良性發展和社會和諧的基礎性保證，如果從憲法保護人權的高度保護居民最基本的人權之一—居住權，政府有義務向所有的低收入群體中的無房者提供廉租住房。千萬不要在以國家貧窮財政困難為由拖延包括廉租住房在內的社會福利制度的實施，在連續多年稅收及財政收入大幅增長的背景下，只要我們合理規劃財政支出的使用，大幅降低行政成本，包括廉租房在內的社會福利是可以期待的。

中國房地產領域另外一個具有廣泛爭議的話題是向高收入人群和貧困人群兩者之間的中低收入人群提供的經濟適用房，對經濟適用房持贊同和反對意見的兩派人士在觀點上針鋒相對。其實經濟適用房的出發點不失為一個好政策，但在現行體制之下由於各種各樣的原因導致經濟適用房出現太多的問題既不經濟也不適用，以北京為例，在商業信息透明度匱乏的情況下，公眾很難知道每平米4000元左右的經濟適用房價格是如何計算出來的，大多數中低收入群體買不到也買不起數量上本來就捉襟見肘的經濟適用房，另外還存在經濟適用房單套戶型面積超大、炒作樓號等許多非正常現象，本來是為維護社會公正的政策卻被歪曲為更加不公平，這不能不讓人感到遺憾。其實，如果我們國家的房地產宏觀調控政策實施到位，商業信息充分透明，房地產行業能夠回歸市場經濟的理性，普通商品房的價格低於現有經濟適用房的價格也是可能的，到那時也許經濟適用房也許就失去了它存在的價值了。

6、妥善處理拆遷問題，遼寧棚戶區改造經驗應該在全國推廣

拆遷，始終是中國城市建設和房地產開發領域的熱門話題，各地方政府從各自利益出發，總是對城市老舊房屋拆遷和農民土地使用權的徵收樂此不疲，因為這樣既可以為各地的招商引資提供可利用的土地資源，同時又在「逼迫」被拆遷戶額外添上畢生的積蓄加入到購買商品房的大軍中來。拆遷問題，尤其是某些地方採取的暴力拆遷傾向已經成為社會不穩定的根源。拆遷過程中的糾紛幾乎全部是由貨幣化安置引起的，多數住戶對政府或開發商單方面制定的安置價格難以滿意。在動遷過程中應該更加人性化的尊重被拆遷戶回遷還是貨幣化安置個人選擇意願，按照國家相關規定，在動遷原地蓋商業住宅的如果戶主有要求應該按著相關政策予以回遷，原居住地改變土地使用用途的，應該在方圓一公里半徑內按回遷標準給住戶安置住房。

最近兩年遼寧實行的棚戶區改造經驗值得向全國推廣，撫順原棚戶區的一戶居民一家三口年前搬進的60平方米的新居，房主原有棚戶房計算面積32平方米，45米以內每平交600元，另外增加到60平米每平米交900元，總共只交納了2.13萬元等了不到一年的時間棚戶區居民就有了自有產權的60平米新居。遼寧省主抓的民心工程惠及城市最弱勢的棚戶區居民，政府靠國家開發銀行的信貸投入一些，但也通過對部分土地的回收為將來招商做好準備，其實這是一個多方共贏的拆遷解決方案。其他地方的老百姓可就沒有此等幸運了，最近通過群眾投票而為公眾熟知的北京酒仙橋危房改造陷入到了僵局之中，原有30平方米平房要得到一戶66平方米的樓房住戶要拿出11萬，這是承受改革陣痛的產業工人們所無法承受的價格。這裡面還是一個信息透明的問題，也許與北京當地動輒上萬元的房價相比，11萬算不得什麼，但對於一些曾經為了國家貢獻一生的老工人來說，他們並沒有享受到他們當初投入計畫經濟時應該享受到的各種實際利益，更不用說分享改革開放時代經濟發展的成果了。政府出於公心也應該解決這些歷史遺留下來的老百姓實際困難，但在危房改造過程中政府和開發商都要從中撈一筆，而這些都要住戶承擔其中的大部分費用不能不讓人感到心寒。如果像遼寧棚改那樣高效運作，只要政府不在棚改中撈取好處即使不投入讓群眾滿意也是可能的。因為棚改使土地容納的居住人口數倍增加，可以節省大量的土地資源，用節省下來的土地資源搞商業運作，所得資金全部用於棚改，棚改住戶只需拿出少量的增加面積房款（只收取建築成本，一切稅費都當免除），只有這樣才可能產生類似遼寧棚改那樣的共贏局面。(文章僅代表作者個人立場和觀點)