1890到1990百年間房產投資回報為零？

2007-06-17 14:03 羅伯特·席勒是個好運氣的經濟學家。幾乎在他預言股市泡沫破滅的書《非理性的繁榮》2000年3月開賣的同時，紐約股市開始崩潰，他由此有了金融先知的光環。幾年前，他屢言美國房地產泡沫會崩解，但越說房價越漲。不過，兩年下來，美國的房地產市場終於看跌了。應該說，他估計的大致不差。

　　其實，這些預言，並不僅僅建立在他的純經濟學分析上，他的正確在於把握了投資者的心理。最近他接受CNN採訪，對買房的一番心理學評說，很值得品味。

　　在席勒看來，房地產市場的漲落可以簡單地用從眾心理來解釋：人類是社會性的，大家彼此聯繫緊密，思維都集中在相同的那麼幾件事情上。聽別人說買房賺錢，自己也要買房。大家競相買房，房價就高。房價一高，買房的利益就得到證明。證明了的利益又進一步促使人們競買，在短期內吹起一個大泡沫。要捅破這個泡沫，就得看長期的趨勢。席勒提出幾個數據，很簡單地證明了房地產業的實際情形。

　　第一，他認為房地產投資基本是不賺錢的。從1890到1990這100年間，在計入通貨膨脹因素後，投到住宅上的錢，回報基本為零。1987年以後，實際回報才達到年3%。第二，許多房地產商都說：房地產價格每年要增長10%。對此大可不必擔心。因為若真是那樣，最後誰也買不起房。舉個例子，1957年花20500美元買了一棟房，按10%的年增長率浮動，現在就值300萬！這簡直是個荒唐的數字。第三，也正是如此，經過前一段的高增長後，未來10年的房地產投資很有可能賠本。

　　席勒最後打了個比方，說他小時候踢足球，教練總是說：不要扎堆，要和隊友拉開距離，這樣才能控制住球。如今的房地產市場就是扎堆的遊戲，非常危險。所以他建議，自己需要房子也有能力買，就買一棟。千萬不要買第二棟，也不要買過大的房子。總之，房子買了是自己家用，不是股票，不要有投資心理。

　　盡信書不如不讀書，席勒的話未必句句要聽。比如我到紐黑文上學時，一套一間臥室的公寓才2萬美元。可是當時房租要每月500，一年6000美元。我在紐黑文住了九年(其間一年去日本)，房租交了5萬多。如果一去就買一套，省下若干房租不說，現在手裡還有一套自己的房。可是，目前美國大部分大城市，房租比買房的分期付款便宜得多，背上房貸是自討苦吃。還是那句話：房地產市場有非常強的地方性，沒有通用的理論，一切因地而異。

　　我覺得，在中國，十年前買到房的人，許多不是通過市場渠道，因為有些房子是屬於單位分配、後來買斷的「福利房」，有時一家有兩套這種「福利房」，所以，市面上出租的房子有不少，人們不愁沒有地方住，不必非買房不可。只要扎堆心理一除，房價尚未可知。再則，要看人口增長曲線。再有十年，第一代獨生子女的父母大量退休。30年後，則開始大量退出歷史舞臺。他們一走，就是一對夫婦兩套房。大量進城農民工當然會及時補充城市人口，但民工的購買力會推動房價上漲嗎？也是未可知。(文章僅代表作者個人立場和觀點)