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美國房屋市場為何舊屋緩銷新屋熱銷?

2007-05-27 05:03 桌面版 简体 0
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美國經濟數據主要集中在房地產市場上,一個是四月份新房銷售數據,一個是四月份二手房銷售數據。再一個是房貸利率的變化。這些數據比較矛盾,需要逐一分析才能夠大致得出美國房地產市場現在的情況。

今天,也就是星期五,全國房地產商協會報告說,四月份,二手房銷售數量比三月份下滑2.6%,按季度調整後為599萬棟,是2003年六月以來銷售情況最緩慢的一個月。這個數據低於專家預測的614萬棟。

在銷售數量下降的同時,房價也在繼續下滑。全國房屋價格的中間值下降到22萬零9百,降幅0.8%。這是第九個月連續下跌。與此同時,市場上待售的舊房數量增加了10.4%,相當於市場8.4個月的銷售量。從四月份二手房市場的數據來看,市場下滑的趨勢還在繼續。

但是,星期四,商務部公布的四月份新房銷售數據卻出人意外地強勁。商務部的報告說,新建獨棟房的銷售數量增加16.2%,按年率計算,為98萬1千棟,大大高於專家的預測。16.2%是過去14年來最大的。金融時報評論說,這可能是美國房地產市場開始走出持續18個月的衰退的一個跡象。

第三個數據是30年房貸利率上升。據房貸巨頭房利美公司星期四公布的報告,這個星期,全國的30年固定房貸利率平均為6.37%,是去年10月以來的最高水平。而上個星期的平均利率為6.21%。利率上升的主要原因是通脹壓力上漲,聯儲會近期降息的可能減小。一般來說,利率走高對房屋銷售是一個制約作用。

*一為回顧一展望舊屋數字較可靠*

如何解讀這幾個相互矛盾的數據呢?全國房地產商協會的發言人沃爾特.莫洛尼在接受美國之音採訪的時候是這樣解釋的。

他說,新房銷售和二手房銷售一上一下,並沒有什麼不正常。原因是,這兩個數據的編製方法不同。二手房銷售根據的是六個星期前簽定的買賣合同,所以反映的是歷史,而新房銷售根據的是預售合同,反映的是未來。因此,新房銷售增加,顯示新房市場的前景有所好轉。二手房銷售下降則顯示這塊市場過去比較疲軟。但由於二手房數據編製的基礎,抽樣調查範圍要比新房數據的抽樣調查大的多,所以,二手房市場的變化往往比較準確,長期變化曲線也比較平穩。相反新房銷售的浮動或誤差也就大得多。

*莫洛尼:將緩慢復甦*

莫洛尼認為,新的數據給人的感覺大體是二手房銷售已經接近谷底,而新房市場的疲軟可能還會持續一段時間。

「我覺得,二手房市場或許已經接近下滑的底部,而新房市場的痛苦可能還有一點。二手房市場的基礎還是不錯的。最近兩年,美國增加了420萬個工作機會。很多人都在觀望等待。我們預測,從今年下半年開始,二手房市場將會出現非常緩慢的復甦。而新房市場的復甦則可能要等到明年。房地產市場在經歷了繁榮和修正之後,現在可能正處於逐步走出低谷的階段。」

莫洛尼強調,市場走出低谷的速度將是非常緩慢的。

美聯社說,四月份二手房銷售走軟的部分原因是天氣。年初氣溫較高,銷售的房屋數量較多,而四月份天氣轉冷,銷售數量回落。

不少觀察人士指出,次級房貸市場情況的惡化,以及房貸利率的上漲將給未來房地產市場的復甦增加新的壓力。

*房價今年略降?*

星期一,美國全國商業經濟學協會發表了2007年經濟展望調查報告。報告認為,房地產市場將繼續是影響今年經濟增長的主要因素。幾乎近半數接受調查的專家認為,房地產市場可能不大會在第四季度之前出現觸底反彈。大多數專家認為,房屋的中位價今年還會繼續下降,但降幅不會超過3%。這個協會把今年經濟增長預測從二月份公布的2.7%下調到2.2%。


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