深圳欲強征地產稅 恐引發投資客集體拋盤風潮

深圳近期盛傳即將在全市範圍內啟動個稅強制徵收。雖然深圳市地稅部門未透露會否在全市範圍內推行以及推行時間表，但該局相關負責人已明確表示，07地產稅收征管工作已被列為全年的工作重點，今後房地產稅收管理只會越來越嚴格。業內人士認為，這可能會在短時間內引發投資客集體拋盤風潮。
房地產稅收管理更趨嚴格

　　《南方都市報》報導，一位在業界人脈關係極廣的職業經理人私下透露，他是在和國土部門一些官員聊天時獲知的，但他沒有透露大致的推行時間表。

　　所謂的「個稅強征」，乃是相對應於當前市場上風行的「陰陽合同」而言，作為長期以來深圳樓市二手樓交易所奉行的潛規則，「陰陽合同」成功地為賣方規避了本應依法繳納的個稅，但結果也使得深圳房地產個稅徵收幾乎變成一紙空文。

　　在2006年7月國稅總局下發《關於個人住房轉讓所得徵收個人所得稅有關問題的通知》後，深圳有關個稅徵收的議題也重新進入公眾視野。

　　事實上，據調查，早在2006年上半年甚至更早之前，深圳就已經以龍崗為試點，率先啟動個稅的強制徵收工作了。由專業評估人員擬定出分區商品房的市場評估基準價，作為核定個稅徵收的參考依據，如果房屋轉讓價明顯低於這個基準價，賣方將有可能被地稅部門按照市場評估基準價徵收個稅。

　　而對於本次業界盛傳的深圳將在全市範圍內推廣龍崗個稅政策，深圳市地稅局辦公室一位負責人表示，地稅局對龍崗區的嘗試密切關注，但目前尚無詳細的在全市範圍內鋪開的計畫以及時間表。

　　上述負責人表示，加強房地產稅收征管工作已經成為今年地稅局的一項重點工作，他們已經向市裡打了報告，今年將重點推進房地產稅收一體化管理工作。「可以肯定，今後有關房地產稅收管理將會越來越嚴格。

力逼投資客退場止步

　　業內一位不願具名的職業經理人稱，如果個稅徵收在全深圳鋪開，短期內肯定會對二手樓造成不小的衝擊，悲觀點講，甚至會引發市場的恐慌性拋售。目前深圳樓市在房地產交易環節的稅費項目已經超過10個(見表格)，以一套不滿5年轉讓的非普通住宅為例，所發生的稅費至少會佔現行房價總額的11%以上，這尚不算買方所支付的其它成本，而在2005年之前，這個稅費可能僅為房價總額的不足5%。以龍崗一套107平方米的多層3房為例，售價85萬元，涉及的賬面稅費就可能在9萬元以上。

　　上述人士分析認為，或許持有房產的投資客不一定會恐慌性拋售，但是可以肯定的是，市場下方接盤的置業者將會少很多。基於目前房地產大勢短期看空，投資預期利潤率又被削薄得如此厲害，加之遠期來看，利息成本及稅費成本仍將持續向上，投資客未必再會選擇進入樓市，而對於投資比例居高不下的深圳樓市，市場上少了投資客，等於間接釋放了部分房源，有利於緩解當前供求失衡的狀態。

　　而對於自住者而言，他表示，由於稅費成本高昂，如果賣家執意將成本轉嫁，勢必將引起買家的猶豫，在某種程度上講，也會在短期內抑制需求規模。

龍崗已率先試水個稅強征

　　龍崗早已試水個稅強征，巧合的是龍崗的二手房交易與深圳其他區域相比冷淡不少，一、二手房價的差距較大，自然也令人產生個稅強征對房價調控的聯想。

　　據深圳市龍崗區地稅局負責人介紹，龍崗區早在2002年左右就已經開始進行個稅徵收的探索了，而中介公司普遍反映的是，龍崗區試點個稅強征工作是在06年下半年開始大規模鋪開的。

　　據瞭解，此前，龍崗區地稅部門與國土部門協作，委託有專業資質的評估機構對區域房地產市場進行深入調研，參照片區歷史成交價和當前市場交易價，對各片區得出一個市場評估價，並以此作為核定房產轉讓個稅徵收的參考依據。如果買賣雙方的登記價格明顯低於市場評估價，地稅部門會對該交易進行重新核定。在此情況下，賣方可以選擇自行調整，按照地稅部門的市場評估價繳納個稅；也可以向地稅部門申訴，由後者委託專業評估機構單獨核定；賣方還可以選擇專業評估機構進行評估，也可以由地稅部門為其提供專業評估機構進行免費評估。

　　據一些中介公司職員反映，目前，他們所成交的房屋，一般都需要進行評估，尤其是一些單套面積在144平方米以上或者單價在7000元/平方米的非普通住宅。該區地稅局征管科一位負責人稱，他們是在嘗試，不敢說現在有多麼規範，但至少在個稅方面為國家保住了應該繳納的稅源。

　　據悉，龍崗區地稅部門希望這項嘗試能盡早在全市範圍內鋪開，深圳市地稅局並未給出一個明確答覆，但表示正在密切關注，時時跟進。該局負責人表示，今年地稅局的重點工作將是推進房地產稅收一體化管理，具體來說，則是地稅部門將會與國土部門等房地產相關管理部門通力合作，資源共享，在房地產轉讓、交易環節，通過「契稅管理」和「先稅(契稅)後證(房產證)」的手段，及時掌握並歸集房地產交易的基礎信息，並分解到有關管理部門或崗位，跟蹤監督房地產在開發、交易、保有各環節所涉及的各項稅種，強化稅源監控。

阪田二手房交易稅費佔房價一成多

　　位於阪田的中海月朗苑預計會在今年4-6月份取得房產證，所以，最近一段時間，一些中介公司也開始帶著客戶去看房了——不過，根據深圳市主管部門的規定，無證房產尚無法交易，所以，中介公司目前也只是確定雙方意向，做一些前期工作。該樓盤的兩套房屋中一套3房兩廳的毛坯房，面積90平方米，業主去年買進價為65萬元，單價為7222元/平方米，如今開價實收80萬元。如果該價格能夠實現，按照非普通住宅徵收標準測算，該房屋在普通住宅需繳納各項稅費的基礎上還將加上土地增值稅，粗略預計，其涉及各項稅費總額可能會達到11萬元，佔房屋總價款的近14%。不過，按照評估公司的評估價格，該項目合理的市場評估價約為70萬元，即便如此，其計算下來的各項稅費總額也超過了8.5萬元，約佔房屋總價款的11%。也就是說，如果該房屋成交，買家將至少需要支付88.5萬元的價格，折合單價已經接近1萬元/平方米。

　　中介相關職員介紹稱，對於這套非普通住宅，其實再經過一輪的討價還價，業主並沒有賺多少錢。如果價格能談到75萬元成交，即便不繳納任何稅費，考慮到其它的前期成本支出，該業主從這次交易中的盈利可能也不足9萬元，與買家所支出的稅費大致持平。

　　龍華一名職業經理人表示，很明顯主要原因就在於稅費過高，從而大大攤薄了業主的投資回報。而從當前的房地產的課稅取向看，今後所有再產生的房地產稅費，其對非普通住宅不利的可能性都將遠遠大於對普通住宅不利的可能性。基於這兩點考慮，至少可以肯定一點，今後的投資客再進入非普通住宅投資的慾望可能會大大降低。過熱的房地產投資乃至投機被冷卻，這正是政府和公眾希望看到的。