北京住房痛苦指數之國際比較：高出紐約近九倍

2007-01-16 05:09 我們得把中國的「住房痛苦指數」拿出去，進行全球環境下的大比對，惟有如此，我們才能正確地認識中國房地產市場的形勢，也才能正確地認識國家不斷推出的，對中國房地產市場的一個又一個的房改新政。

　　「住房痛苦指數」的計算公式為：

　　商品房的平均售價(平方米)÷人均月收入＝住房痛苦指數。

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　　據國家統計局剛剛公布的「各地區城鎮居民家庭收支基本情況」顯示，北京市城鎮居民2006年10月人均收入為 1878.32元，居全國各地區之首。而2006年10月北京的商品房均價為9397元/平方米，由此計算，北京市2 006年10月的「住房痛苦指數」應為：

　　北京市住房痛苦指數＝9397元/每平方米÷1878.32元＝5.00

　　東京與北京

　　之所以首選與日本的比對，是因為世界上人口密度最大的國家是日本，自然土地最昂貴的國家也是日本。

　　據國外媒體報導，十年前，僅日本東京一地的土地可比價格，便己高達美國全國土地價格的總和，可謂寸土寸金。而東京目前人口己達3530多萬，是北京人口的兩倍。

　　目前，世界上房價最貴的地方應當屬日本東京。2005年在東京市區，一套使用面積80平方米的公寓樓(精裝修的3室1廳1廚1衛單元，附送20 平米的陽臺和幾平米的走廊，以及基本電器，包括液晶電視等等)，加停車位售價約為3 000萬日元，折合人民幣為225萬元，公寓單位平方米的價格約為2.3萬元人民幣。

　　2005年日本人的人均收入為34510美元(合27萬6000元人民幣)，月收入為23000元人民幣，東京人的人均收入肯定在這個數字之上。

　　所以可以得出：東京人的「國民住房痛苦指數」＝23000元/平方米÷23000元(月收入)＝1

　　但這個數字可能偏高，實際應當小於1。

　　而且這個比較還是不公平的，更公平、更準確的比較方法為：

　　將北京的人均收入改為中國的人均收入。2005年，中國的城鎮居民人均年可支配收入為10493元，以此為基數，除以12，可以算出月收入為874元，這樣的計算才更有可比性，但這樣一更改，結果居然是這樣的：

　　北京市住房痛苦指數＝6485元(2005年底北京商品房均價)÷874元＝7.42

　　這樣一來，2005年東京人的「國民住房痛苦指數」，甚至還低於2005年中國人的「國民住房痛苦指數」。

　　巴黎與北京

　　自1999年至今，法國平均房價漲幅超過了45%。不過這樣的漲幅似乎並不算小(同一時間段，中國房價的漲幅超過了300%)，可法國房地產價格在1994年至1999年間，曾大跌了30%強。因此，1999年至今的價格上漲，為法國的平均房價，劃出了一道旋律優美的正弦波曲線。

　　如果一加一減，法國平均房價在七年間的漲幅不過15%(當然，這個演算法不會如此簡單)，年均漲幅不過2∼3%，與通脹的速度相當，漲幅接近零。這不正是我們所夢寐以求的「慢牛行情」嗎?

　　法國目前只有首都巴黎的房價明顯偏高，其平均房價約每平方米5000歐元。法國2005年的人均收入為24, 770美元，月收入為2064美元。

　　以此計算：巴黎住房痛苦指數＝5100美元/每平方米÷2064美元＝2.47

　　即巴黎2005年的「國民住房痛苦指數」為2.47，而北京的「國民住房痛苦指數」為4.41，北京的「國民住房痛苦指數」大大高於巴黎的「國民住房痛苦指數」，高出接近90%。所以，按比例來說，北京的房價大大高於巴黎，是有依據的。

　　然而，巴黎的房價不能作為法國總體房價的參數，因為巴黎是歐洲僅次於倫敦的第二大投資熱點城市。

　　距巴黎不過200公里的重要城市南錫的平均房價，就便宜了許多，僅為每平方米1500歐元，即南錫的「國民住房痛苦指數」僅為1。而法國南部最重要的港口城市馬賽的平均房價，也只有每平方米2500歐元。「國民住房痛苦指數」 僅為1.66。

　　法國的馬賽相當於中國的廣州，而廣州的「國民住房痛苦指數」為4.26，高出馬賽300%。

　　實際上，法國大中城市的「國民住房痛苦指數」都僅在1∼1.25之間漲落。因此，法國的房價和房地產市場狀況，讓我們看到了一個治理得很好的房地產市場應該是什麼樣子的。

　　紐約與北京

　　在過去5年中，美國房價漲勢如潮，5年間，房價幾乎上漲了60%。但令人吃驚的是，在同一時間中國的房價卻上漲了100∼300%。

　　我們弄不清是美國的房地產泡沫吹大了全球的房地產泡沫，還是全球的房地產泡沫吹大了美國的房地產泡沫。

　　由於中美之間的住宅條件和定價方法的差異，中國和美國的房價很難進行直接的比較。

　　首先，美國人的住房條件和中國的住房有很大的差別，絕大部分美國住宅都是2∼3層高的小洋房，並附帶車子、車庫，甚至游泳池，而社區有高爾夫球場也並不稀奇。但在中國只有高級別墅和高級社區才有這樣的設施。

　　也許有人會說，那是由於美國只有3億人，而中國有13億人，這是一個原因。可更重要的是，美國是一個汽車上的國家，但中國還是一個自行車上的國家，兩國經濟上的差距是顯然的。

　　並且，美國房地產商所經營的都是現房，三室兩衛房以上房型佔90%以上，即大戶型為主。並且全是裝修房，基本與中國的豪華裝修相彷。

　　美國的統計資料都以單元住宅來計算房價，而不是按每平米來計算。按每幢房子來衡量的美國住宅價格,並不能正確反映中美之間的房價水平差異，因為美國的住房面積比中國普遍要大很多。

　　美國住宅多數集中在150∼300平米左右，平均面積在220平方米左右。折算成和中國一致的每平方米單價不足1100美元。

　　有趣的是，紐約的房價並非美國的高房價地區。目前，舊金山的一套中等價格水平的家庭別墅，售價72.7萬美元，洛杉磯為47.5萬美元，紐約為45.3萬美元，華盛頓為42.9萬美元，這個價格水平是美國中西部地區房價的5倍。

　　紐約的平均房價為：45.3萬美元÷220平米＝2045美元/每平方米。

　　美國2005年的人均收入為37,610美元，換算成月收入為3134美元。

　　以此得出：紐約人的「住房痛苦指數」＝2045元÷3134元＝0.65

　　算到此處,幾乎讓人不能相信自己的眼睛了。因為2006年10月北京人的「住房痛苦指數」已達到了5.00，竟高出紐約人「住房痛苦指數」的八九倍(同一時間段，美國的房價在原地踏步，左顧右盼或下跌)。

　　此前，儘管許多人都作出了北京房價大大地高於紐約房價結論，但都不能像「住房痛苦指數」反映得如此直觀而準確。

　　可令人感到尤為可笑的是，我們的房地產商和為他們雇佣的主流經濟學家們，卻是這樣輿論誤導公眾的：如果把美元折成人民幣，那麼，紐約的房價應為每平方米單價近16，000元/每平方米了。不是比北京比上海高很多很多嗎?

　　參照物不同所導致的結果會相差竟會如此之大。

　　還需要指出的是，美國房地產商規範運用的住宅「建築面積」概念不同於中國的「建築面積」，使得以上單價的比較仍然非常不確切。直接以統計上公布的面積為基礎推算的單價，美國住宅面積數據相對低估，其測量方法下的「單元住宅單價 」需要打折。

　　中國住宅全是數層甚至數十層的高樓，而且一梯多戶，一個小區有幾百乃至上千住戶，並且建築面積裡面含有很多公用且莫名其妙的空間，住宅實際使用面積大大縮水。大多房子的使用面積只是建築面積的70%左右。

　　美國人不但普通住宅壓根兒就沒有「公用面積」一說，而且住宅內很多區域也是不算入建築面積的。

　　因為其計算的原則是「完工面積」，或稱作「地毯面積」。必須是經過建築材料如木板、地毯之類鋪設後的地面和樓面。所以，走廊、地下室、小閣樓、院子都不在銷售總價之內。而按建築行業的指導，室內層高低於5英尺的部分不再計算，如果一個房間7英尺以上的空間不到50%，則整個面積也可不計。

　　這樣的事實讓我們不得不感慨，一個市場的遊戲規則處處為保護用戶利益著想，與一個市場的遊戲規則處處為開發商謀利的時候，差別就會如此之大。

　　倫敦與北京

　　英國的土地面積小於四川，但人口有8千萬，因此人口密度大於我國的四川省。

　　在英國，普通地區的房價為200英鎊/平方米，倫敦地區則要貴一些，約合400∼600英鎊/平方米，一處4 80平方米的房產售價為17萬英鎊，因此英國的一般地區普通住宅售價約合3000∼4000人民幣/平方米；倫敦地區均價為1000美元/平方米。

　　2005年英國人的人均收入為28,350美元，以次換算，月收入為2362美元。

　　如此算來，倫敦人的「住房痛苦指數」＝1000美元÷2362元＝0.38

　　這個數字同樣讓人難置信。因為2005年北京人的「住房痛苦指數」為4.41，高出倫敦人十多倍。

　　莫斯科與北京

　　在剛剛過去的2006年，莫斯科的房價呈直線上升之勢。據俄羅斯權威機構公布的統計數字，到2007年7月1 0日，莫斯科居民住宅的平均價格目前已經達到每平方米(套內使用面積)3653美元。莫斯科市政府有關人士呼籲房地產開發商「凍結」房價，但房地產開發商卻不理睬這種沒有法律作用的「忠告」，購房者普遍認為莫斯科的房價還要繼續攀升。

　　俄羅斯自1998年遭遇經濟危機以後，全國各地的房價暴跌，莫斯科普通居民住宅樓的價格甚至跌到每平方米80 0美元左右。在此後幾年裡，隨著俄羅斯經濟逐步復甦，各地房價也隨之逐漸回升，莫斯科的房價上升更為明顯，但上漲幅度沒有超出購房者的承受能力。

　　而莫斯科卻從2005年下半年開始，房價飛速上漲，到2006年年初幾乎達到瘋狂的程度。高檔居民住宅樓從一年前的每平方米2000多美元上漲到每平方米5000美元。

　　2006年8月3日莫斯科市統計局公布了莫斯科人的收入情況。2006年1∼5月份，莫斯科大、中型企業及各種所有制形式的組織機構的就業者月平均收入為20826盧布。據初步統計，按人口平均計算，莫斯科人的月平均貨幣收入合計為27489盧布(1033.4美元)，比2005年同期增長了 20%。其中，在金融機構工作的工資最高，平均為 45911盧布；教育機構的工資水平最低，平均為12298盧布。

　　由此得出，莫斯科人的「住房痛苦指數」＝3653美元/平方米÷1033.4元美元＝3.53

　　但即便如此，莫斯科人的「住房痛苦指數」仍大大低於北京人的「住房痛苦指數」。

　　首爾與北京

　　2006年11月16日，上海《新民晚報》刊登了這樣一條新聞：《韓國部長因房價過高請辭副總理向無房平民致歉》。該新聞中說，韓國總統府日前宣布，建設交通部長官秋秉直、青瓦臺宣傳首席秘書李百萬和青瓦臺經濟輔佐官丁文秀，為了對日前發生的房地產政策失敗產生的爭議負責，前天上午向盧武鉉總統呈遞了辭呈。據悉，雖然此次是由他們主動請辭的，但實際上卻是因政策失敗而問責性撤職。

　　為此，韓國副總理權五奎說，政府「向無住房平民表示歉意」。

　　道歉之餘，韓國政府和執政的開放國民黨於2006年11月15日舉行黨政協商會議，確定併發表了穩定房地產市場的方案。根據新方案，韓國將在接下來4年推出164萬套新住宅，並通過限制抵押貸款等措施抑制投機，促成房價下降。

　　路透社說，這是韓國政府3年來為抑制房價推出的第八套改革措施。目前，在首爾部分地帶，房價上漲率最多達到通貨膨脹率的7倍。房價高漲不僅使韓國普通百姓怨聲載道，還影響了韓國總統盧武鉉的支持率。

　　那麼韓國首都首爾的住房痛苦指數究竟有多高?

　　2006年4月，韓國首爾江南地區住宅每坪的價格為3000萬韓元(1坪等於3.3平方米，即900萬韓元/ 平方米)，韓國普通家庭的平均月收入為322萬韓元。依此計算：韓國首都首爾的住房痛苦指數＝900萬韓元/平方米÷322萬韓元＝2.79

　　這樣看來，無論是北京市住房痛苦指數還是中國住房痛苦指數，都大大地高於韓國首爾的住房痛苦指數。而且這個比較還是不公平的。因為此公式的數據來自韓國首都首爾的房價暴漲期的豪宅集中區，不具有代表性。而北京的數據為全市均價，因此，首爾的住房痛苦指數實際上應小於1。

　　新加坡與北京

　　新加坡的組屋(相當於中國的經濟適用房)是精裝修，全傢俱電器的，而且只以使用面積銷售。使用面積≥92平米四居室精裝房(全傢俱電器)，建築面積≥131平米，僅售27.8∼41萬新元(根據裝修和傢俱檔次不同，售價有不同 )，新加坡的商品房均價大體在3022新元/每平米左右。在新加坡月薪2000新元(1萬人民幣)是低保，普通民眾平均月薪3900元。以此計算：

　　2006年新加坡住房痛苦指數＝3022新元/每平米÷3900新元＝0.77

　　瑞士與北京

　　瑞士房價是全世界最高的地方之一，以價格最高的蘇黎世州為例，在蘇黎世市區或風景區的房價約合2500∼70 00瑞士法郎，也就是合15000∼40000元人民幣／每平方米，即：2000∼5000美元/每平方米。但郊區的住房要便宜一些(蘇黎世市區很小)，約為1500∼3000瑞士法郎，合9000∼18000元人民幣／每平方米。一套100平方米的住宅售價為15∼20萬瑞士法郎(合90∼120萬元人民幣)居多。

　　瑞士蘇黎世市區2005年房價約為4000美元／每平方米。這在世界各國首都的房價中，算比較貴的。

　　2005年瑞士的人均收入為39,880美元。月收入為3323美元。依此計算：

　　瑞士人的「住房痛苦指數」＝4000美元／每平方米÷3323.3元美元＝1.20

　　後 記

　　也許，在閱讀此文前，不少讀者可能已看過許多考察國外房地產的遊記，但當你再看到此處時，一定會發現，兩者竟有著如何的天壤之別。至於誰的報導和研究是客觀公正的，筆者不想多說。但有一點必須清楚，那就是潛藏在文章後面的利益衝動。

　　而當「住房痛苦指數」一進入房地產市場研究，一進入房地產市場龐大而複雜的數字迷陣之時，我們是否真有一種豁然釋義、雲翳散盡、洞若觀火的感覺?

　　之所以創立並設置如此簡潔而清晰的一個指數，是想交給每一個中國人一把尺子，誰都會用，誰都能很容易很準確地，作出對中國房地產市場的是非曲直的判斷。

　　不過也有人建議說，為什麼不把「住房痛苦指數」改稱「住房幸福指數」，不是比較能為主流媒體所接受嗎?

　　我的回答是：「住房痛苦指數」可以改稱「住房幸福指數」，其改變的臨界點是1，即「住房痛苦指數」大於1時，該指數為「住房痛苦指數」，當「住房痛苦指數」小於1時，「住房痛苦指數」便可以改稱「住房幸福指數」了。

　　例如：紐約、新加坡、倫敦、東京的「住房痛苦指數」均可以改稱「住房幸福指數」。

　　不知這樣的變化，讀者可接受否?(文章僅代表作者個人立場和觀點)