美國現房銷售急跌 全球房產市場開始降溫

2006-11-27 02:07 無論是在美國還是愛爾蘭，西班牙或澳大利亞，最近的媒體頭條總是充斥著對全球房市前景的黯淡預期。種種資料顯示，就在房市高溫幾乎要蔓延全球之際，全球房價已經開始出現下跌的跡象。其中，曾被稱為「神話不滅」的美國房價首當其衝，歐洲、澳洲緊跟其後。專家稱，那些房產市場存在很大泡沫的國家，尤其要嚴防房價暴跌可能引發的經濟衰退。「畢竟泡沫的積累或許很慢，但如果破裂卻在一瞬間，全球樓市正面臨嚴峻挑戰。」

　　 美國首當其衝，歐洲緊隨其後

　　美國全國房地產經紀商協會本週表示，今夏全美現房銷售在38個州出現急劇下跌，其中9月份更是創下了36年以來的最大跌幅。調查顯示，美國許多大都市已遭受房市下跌的打擊，底特律是遭受打擊最嚴重的城市，在7月1日至9月30日期間，其房價下跌了近11%。從全美房市來看，正在經歷房價下跌的城市，已從4 月至6月份的26個城市，增加到目前的45個城市。專家預測，未來數月美國房市的這種趨勢仍將會持續。

　　剛剛在加州聖荷西地區找到一份工作的詹尼夫·格林尼斯女士本來打算工作之後立即買一個屬於自己的公寓，現在她改變了主意。她對記者說：「雖然我的工資也可以買房子了，不過我還是打算租房子先住兩年，我要和聖荷西地區的房市泡沫比比誰更有耐心。」

　　在歐洲，房價同樣出現了下跌的兆頭。據法國全國房地產聯合會日前公布的數字，法國平均房價繼7月份下降0.3%之後，8月份又下降了1.1%。該機構說，房價連續兩個月下降為法國房地產市場近10年來首次出現。除了房價下降外，預計2006年租金收益增長也將創下7年來的最低。

　　在西班牙，從去年開始房價增長就已經放緩，今年上半年，全國有超過350萬套住宅處於空置狀態。西班牙對外銀行發表的一份報告稱，預計房價將從明年年底開始下降，到2009年跌幅將達15%。而曾經一度「漲瘋了」的莫斯科房價，進入10月份以來也放慢了增長速度，逐步穩定了下來，最近一週的漲幅僅為 0.5%。摩根斯坦利的經濟學家大衛·邁爾斯日前也發布了一份報告，警告英國住宅市場未來幾年可能出現價格暴跌。現在，澳大利亞的房價已基本停止上漲。而日本房價在連續坐了14年的滑梯後，似乎有止跌反彈現象。即便如此，現今的日本房價較1991年的高點也已縮水近四成。

　　 房價回歸是必然

　　專家分析，全球房價之所以出現「由熱轉冷的拐點」，實際上是一種「理性的回歸」。據英國《經濟學家》雜誌分析，過去五年中，發達國家樓市總值由30萬億美元升至超過70萬億美元，全球房價一路飆升，正形成歷史上最大的房地產泡沫。不僅涉及發達國家，也覆蓋很多發展中國家。根據對全球20國的調查，1997 —2005年位列全球房價漲幅最大的是南非，達244%；第二位的是愛爾蘭，達192%；第三位是英國，漲幅達154%；第四位是西班牙，漲幅145%。而正如邁爾斯所說，房價如此大範圍、大幅度地上漲，是建立在不切實際的預期基礎上的。「如果房價上漲是不可持續的，脫離了經濟和收入水平的基本面，那麼回歸就是種必然。」

　　全球進入加息週期是各國房市降溫的直接原因。兩年來，美聯儲已連續17次加息，從1%上調到5.25%。歐盟、亞洲各國的央行也多次提高基準利率。此外，各國為控制房價還使出不少「高招」。法國政府規定，各市政府對低價房具有交易審核權和優先購買權。市政府會隨時監督低價房的買賣情況，一旦查出買主已有多處房產或有炒房嫌疑，市政府有權終止交易，搶先把房產買下，而後以低價出租或銷售給經濟能力有限的找房者。韓國則規定，從2007年起，將對出售第二套房產的賣主徵收50%的資本收益稅，對出售第三套住房的賣主徵收60%的資本收益稅，並要求開發商公開建築成本。

　　 緩慢下滑還是急轉直下？

　　對購房者來說，房價出現下跌勢頭的確是件值得開心的事情。但是讓專家擔心的是房價著陸的形式以及可能產生的影響。上世紀20年代美國房地產泡沫和上世紀 80年代日本房地產泡沫破滅時所帶來的經濟衰退至今讓人心有餘悸。一些專家擔心，這次全球房地產市場泡沫的破裂會給世界經濟帶來更大的衝擊。

　　但是OECD(經濟合作與發展組織)的經濟學家諾爾德認為，這次全球房市的價格將會「緩慢下滑，而非急轉直下」。諾爾德調查的36個國家中，有2/3在繁榮過後都經歷了修正期，期間房價最少下跌30%，有的則回吐了繁榮期的全部漲幅，甚至更多。但是，對一些非常繁榮的市場來說，30%跌幅的殺傷力並沒有聽上去那麼可怕。歐盟、俄羅斯的專家也大多認為，即使政府調節力度高於預期，倫敦和莫斯科的房市也不會出現崩盤。儘管如此，為了以防萬一，精明的投資人已經開始尋找下一個房地產熱點。最新一期《福布斯》雜誌就刊登文章，建議美國人去墨西哥投資房地產，因為那裡的「牛市」才剛開始。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)