房地產市場：別怪我沒說

2006-11-20 00:35 作者:暈乎乎 看到房地產市場的亂象，看到一堆堆餿主意，不免著急。為了避免因房地產亂象而斷送中國持續發展的前景，覺得有責任把該說的話說出來。

按照公共選擇理論，政府也是市場的參與者，也有自身的利益取向。抽象的政府由具體的官員來代表。官員個人及其利益集團也會追求自身利益的最大化。因此，在中國現有政治格局下，各級政府集中競賣土地，土地供給市場被其獨家壟斷，以獲取最大的收益，也就不足為奇了。與此同時，政府又是社會管理者，肩負著發展經濟和穩定一方的重任。

要實現上述兩個目標，政府官員的理性選擇是：一方面，控制土地供給，使供給量少於市場均衡點的需求量，抬高價格，以獲取超額收益；另一方面，土地價格不能大起大落，讓其在高位繼續平穩上漲。

作為一個合格的、追求自身利益最大化的房地產商，不瞭解和理會這樣的環境和條件幾乎是不可能的。

那麼，在這種土地資源供給不足、價格嚴重偏離市場均衡點，且預期價格還要不斷上漲的市場上，房地產商如何為自己開發的房地產確定價格呢?

如果我是一個房地產商，比如「湯臣一號」的開發商，"我"的最優選擇就是：定高價。原因在於：第一，如果有人現在願意在遠遠偏離成本的高價格上購買"我"的房子，超額利潤立馬到手，落袋為安。第二，如果大部分房子賣不出去，那也不要緊，因為我本來就沒有打算現在賣出去，反正房子放在自己手裡又不燙手。第三，在現階段的中國，在北京和上海這樣的經濟文化中心，房子的潛在需求不容置疑。因為「我」已經摸清了地方政府及其官員的心思，將來土地的供給不會增多，政府絕對不會允許土地價格下滑。因此，大量房產放在自己手裡，相對於現在的市場均衡價格來說，將來肯定只會增值不會貶值。

這麼一琢磨，「我」幹嘛不定高價。本來一平米只值10000的，我就定價為20000、30000，甚至110000，有傻子願意上鉤、以110000購買最好；沒有人上鉤也不打緊，我放在手上兩年、三年、四年，甚至十年，反正房子只會漲價，不管幾年以後賣出，「我」絕對穩賺無疑。

中國絕對不止一個聰明的房地產商，每一個人都會想到這一點，每一個人的最優選擇都是定高價。集體預期的結果是什麼？——預期自動實現：中國房地產價格高高在上，且節節攀高。

這一兩年，中央出臺了一系列政策來控制房地產價格的高位上漲，其效果有目共睹：北京等大部分地方 的房地產價格繼續上揚，引起怨聲載道。為什麼會這樣？根本原因在於，一些人只會頭痛醫頭、腳痛醫腳，沒有明白市場經濟的基本原理，只會給中央出餿主意，而不是提供最簡單、也最有效的解決辦法：把愷撒的還給愷撒，把市場的還給市場。

市場經濟喊了這麼久，這些年來可以說是說是「年年講，月月講，天天講」，但是，我們還在用計畫經濟的藥方來醫治市場經濟的傷口：不按市場經濟規律辦事，出問題，採取措施；再出問題，再採取新措施；還出問題，採取更嚴厲的措施。結果，問題無窮，措施不斷，拆東牆補西牆，反反覆覆，無窮無盡，勞民傷財，怨聲載道。

任何市場價格偏離正常軌道只有兩個原因：供給和需求。社會主義的目的是滿足人們日益增長的物質和文化需要。既然人民有這樣的需要，市場有巨大的需求，我們為什麼就不去想想是不是供給體製出了問題？房地產市場存在的問題說複雜也好，說簡單也好，根子就在於供給不足，就在於土地的集中壟斷供給體制，就在於土地供給的非市場化。不要責怪任志強，不要把責任歸結到任何房地產商的個人身上。一個社會普遍存在的問題決不是一兩個房地產商個人的責任。

簡單地說，解決房地產市場的問題並不需要搞得這麼複雜。在供給方面，既然把房地產市場作為一個市場來對待，那麼，也需要把決定房地產供給的土地供應環節作為一個市場來對待，放開土地市場。或者，妥協一點，為了滿足人們群眾的巨大需求，至少應該加大土地的供應，以平抑房地產價格。在需求環節，不要去挖空心思提高和增加交易稅，交易是市場經濟得以實現的基本手段，阻礙交易只能阻礙資源的有效配置。需求方面只需要對房地產持有者進行徵稅。消費者可以買幾套房子，房地產商可以把房子建起來而自己持有，但前提是，只要你手裡有房子，你就得按照持有的多少按比例繳稅，或者累進繳稅。這樣，房子越多的人，繳稅越多，甚至累進繳稅。在這種政策下，大量購買和囤積房子的人才會考慮是不是划算。

從市場經濟最基本的供給與需求兩個方面來採取措施，用市場的辦法來解決市場中存在的問題，房地產市場才能成為一個健康的市場。

急不擇言，但別怪我沒說。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)