調控無力 房價「逆勢上揚」呈「加速上漲」態勢

2006-11-17 02:15 據新華網報導 國家對房地產市場的調控力度不斷加大，但與此同時，一些地區尤其是部分大城市的房價卻呈現「逆勢上揚」與「加速上漲」態勢，房價過高、漲幅較大的問題日趨明顯。

根據來自權威部門的最新數據，10月份，全國70個大中城市新建商品住房銷售價格同比上漲6.6%。在北京，從6月份開始連續5個月同比漲幅超過10%，中心城區二手房單價也直破萬元關口。

　　作為與經濟、社會、百姓生活息息相關的領域，當前房地產市場中的過高房價、過高利潤、較大漲幅已引發各方高度關注，在引起百姓普遍質疑的同時，更釋放出三大信息。

　　隱瞞成本、人為操縱、管理缺位

　　「應該看到，消費觀念的轉變、中等收入人群的增長等，確實為房價的上漲提供了一些合理支撐。但是，當前房地產業中存在的隱瞞成本、人為操縱、管理缺位等，已成為部分地區房價扭曲的重要元素，必須引起高度重視。」經濟學家王小廣說。

　　11月初，財政部公布的一組數據無異於揭開房地產業問題的「冰山一角」：在對全國24個省份的39家房地產企業會計信息質量專項檢查中，39家企業採取少計收入、多計成本等手段，瞞報利潤近半。個別企業實際利潤高達57%。而由「暴利」所牽出的房地產企業做假賬、偷漏稅、虛假信息等問題迅速成為「千夫所指」，激起社會普遍關注。

　　值得注意的是，無論是針對高漲的房價，還是房地產市場中的不健康因素，國家的調控與規範努力從未停止，但一些政策效應卻沒有得到充分顯現，一些調控措施被不經意地「軟化」。

　　央行14日發布的最新數據顯示，前三季度全國完成房地產開發投資1.3萬億元，同比增長24.3%，房地產開發貸款增速進一步提高。

　　更讓人深思的是，在中央政府堅定不移的調控決心和房地產市場揮之不去的問題之間，地方政府的「執行力」問題被清晰地置於臺前。

　　專家坦言，在房地產市場一直就存在著兩股力量的博弈：一方面是中央政府以穩定房價漲幅為基調的調控措施越來越細、力度不斷加大；另一方面則是各地商品房價格持續上漲的衝動。而一些地方政府對房市調控政策「拆招卸力」的做法，事實上已成為推高房價的重要護佑力量。

　　「這種只重一時、一個產業的利益，對調控政策採取消極的、陽奉陰違的做法，不僅直接抑制了調控效應的發揮，更嚴重影響到政策的威信和百姓的信心。」社會學者鄭保衛說。

　　「繁榮」背後隱憂重重

　　在部分城市房價數字「飄紅」的同時，專家警告說：無論是高漲的房價，還是房地產業的快速膨脹，既非普通百姓之福，更非國家經濟之福。在當前看似「繁榮」的景象下，城市競爭力下降、影響城市化進程等各種「明患」「隱憂」正逐一顯現，必須高度重視。

　　——高度集納的「信貸風險」。

　　國家某部委的一組調查數據表明，「大多數房地產企業通過各種渠道獲得的銀行資金佔其資產的70%以上」。而另一組調查數據顯示，目前房地產貸款已佔商業銀行新增貸款餘額的20%左右。

　　在「惹眼」的數字背後，專家指出，開發商信貸和個人按揭所暗藏的信貸風險在「繁榮」期並不會顯現，因此決不能用「不良利率」來樂觀地推斷整體、長遠的信貸風險。一旦房地產市場出現投機受遏、擠出泡沫的情況，所形成的不良貸款和金融風險將會急劇上升，應引起足夠警惕。

　　——社會公正、百姓期待是不得不算的「大賬」。

　　「房價現在真是飛漲，去年西四環外的房子還五六千元一平方米，今年就漲到了七八千，真是買不起了！」北京市海淀區居民馮蕾說。

　　感嘆道出一個必須正視的社會問題：在房地產市場利潤高揚、投機遊戲盛行的同時，作為房價的最終承受者，普通百姓正被綁上高房價的「戰車」，或透支消費，或望房興嘆，並由此生發出諸多不滿。

　　——對經濟運行的「負效應」不容忽視。

　　一方面，過高的房價必然導致城市的運營成本、生活成本大幅攀升，進而影響城市的整體競爭力，妨礙其可持續健康發展。根據中國社會科學院的調查，作為房價漲幅較快的城市，如深圳、杭州、上海、北京、廈門等，房價相對競爭力的「不協調」已經顯現。

另一方面，「房地產市場的快速膨脹，使一些地方的財政收入和經濟增長對房地產的依賴增大，一旦房地產進入調整期，將直接造成入不敷出的尷尬和經濟出現波動的隱患。」王小廣說。

　　專家特別指出，一個國家的長遠發展更主要的依賴於核心競爭力，由於紅火的房地產市場吸引了過多的社會財富與資金湧入，將對急需產業升級的裝備製造業等的資金需求形成擠壓，這種狀況對國民經濟的整體發展絕非有利。

加大調控力度「如箭在弦」

　　在高漲的房價和百姓承受力之間，在中央的調控決心和現實之間，進一步加大房地產市場的調控力度成為必然選擇，更有充足的政策空間。

　　10月份的一次國務院常務會議明確，要「堅持把好土地、信貸閘門和市場准入門檻。嚴格審批新增建設用地，加快落實國家土地督察制度。嚴格控制中長期貸款。」「把房地產調控措施落實到每個城市。」

　　在房地產交易秩序方面，來自權威部門的信息表明，由國家發展和改革委、建設部、工商總局聯合組織的整治行動正全面深入展開，對囤積房源、捂盤、哄抬房價等擾亂房地產市場行為的打擊力度將空前加大。

　　財稅政策上同樣留下足夠的期待。種種跡象表明，除交易環節的稅收政策將繼續得到嚴格執行外，是否開徵、何時開徵「不動產稅」，正成為懸於房地產市場上的最大調控懸念。

　　中央黨校經濟研究室主任周天勇等人表示，我國目前相關稅收調控政策基本集中在交易環節，在房屋持有環節則處於「零成本持有」。如開徵不動產稅，將有效增加擁有多套房屋者的持有成本，對房地產投機行為形成「精準打擊」。

　　「徵收不動產稅已成為大多數市場經濟國家通行、有效的做法，從我國房地產市場的現狀來看，這一稅種的出臺應該說只是時機問題。」一位分析人士說。(文章僅代表作者個人立場和觀點)