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圈地時代"回馬槍":上海商品房單價飆漲破萬元

2006-11-11 13:41 作者:江水、翟宇 桌面版 简体 0
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進入11月份,天氣轉冷,上海樓市冷暖參半:據天天房展網(ttfz.net)研究中心提供的統計數據顯示,過去的一週(11月 1日~7日)上海商品房成交3090套,總成交面積35.48萬平方米,環比上週大幅下降25.6%,但成交均價是近半年來最高的一週,達到10088元 /平方米,比上週飆漲6.6%,也比年初至今的平均水平高出355元/平方米,連續第四周成交均價上漲。

本週上海樓市一個突出的亮點就是高價位、高品質的豪華公寓、別墅紛紛成交。本週成交均價前18名的樓盤全部超過30000元/平方米,前38名的樓盤均價全部超過20000元/平方米,前50名的樓盤均價全部超過18000元/平方米!單周如此之多的高價位樓盤集中成交的現像以前基本沒出現過,最有影響力的莫過於湯臣一品售出第二套,其單價高達11.56萬元/平方米,再次用成交捍衛「中國第一豪宅」的稱號。

另外,浦東的御翠園、松江的世茂佘山莊園、盧灣的翠湖天地、閔行的西郊莊園、靜安的遠中風華園、浦東的盛大金磐、浦東的世茂濱江花園、徐匯的匯寧花園等天價樓盤,個個如雷貫耳,不知是否是巧合,不約而同地打破長期沉寂,本週都實現成交零的突破,御翠園別墅更是成交11套,摘得單周銷售總金額冠軍。天價樓盤的集體成交,總體上拉動上海商品住宅的成交均價。

在上海樓市整體不景氣的今天,高端公寓、別墅屢屢打破記錄。雖然高端產品在上海樓市所佔的份額不大,只是少數,但還是能說明一些問題:第一,上海樓市前景依然被相當一部分人看好,新江灣城C5、C2地塊被外資拍下也是很好的證明。第二,開發商不應該追求開發高端產品,應該更多地為絕大部分市民居住著想,多開發普通市民急需的房子,與上海經濟發展、市民收入同步,共同促進上海樓市健康、理性發展。

過去一週裡,合生創展(0754.HK)、恆隆地產(0101.HK)、綠城中國(3900.HK)等3家在香港聯交所上市的地產公司均以配售或發債的形式進行集資,總額已超過人民幣100億元。同期,世茂房地產(0813.HK)也正在計畫5億美元的發債行動。屆時,這一輪地產股在資本市場進行的再融資總額將超過人民幣140億元。

香港一位資深基金經理表示,最近具有內地概念的香港地產股「表現搶眼」。就連老牌的香港地產公司──恆隆地產在過去一年裡也不斷以「發展內地地產」的概念來宣傳公司未來的發展策略。

相比恆隆,合生創展和綠城中國這類純粹的內地概念股,雖然其發展模式在內地業界仍頗多爭議,但這並不妨礙他們在香港資本市場受到境外投資者的歡迎。兩家公司在過去幾天裡的配售或發債行動,市場反應均很熱烈。顯然,地產股已成為新一輪資本「寵兒」,在其背後隱含的是又一輪爭地「狂潮」。

11月7日,恆隆地產以先舊後新的方式配售4.1億股新股,每股定價為16.3港元,集資總額高達66.83億港元。據瞭解,共有150個投資者申請認購,超額認購數倍。

據後來恆隆地產執行董事吳士元的描述,此次配售僅兩小時即告完成,反應熱烈。他表示,公司此次集資是未雨綢繆,為未來投資內地房地產做好準備。據瞭解,目前恆隆地產已落實投資的內地地產項目總投資額約200億元,而且還有項目正在磋商中。

綠城集團旗下綠城中國日前再次在摩根大通的操辦下發行定息高級票據,由於市場反映良好,發債規模一度從3.75億美元加碼至後來的4億美元。此時距綠城中國在香港聯交所掛牌上市不足3個月,且此次發債集資規模已超過IPO的集資額,當時綠城中國IPO集資額為26.7億港元。

與綠城中國一樣,在IPO幾個月後再次發債集資的公司還有世茂房地產(0813.HK)。在綠城中國的發債消息確定後不過幾天,世茂房地產也發布消息稱,計畫發行5億美元的票據。此前,世茂房地產在IPO結束後,曾自豪地宣稱,公司已成為一家零負債的房地產企業。此番再度融資,似乎資金上的需求並不是特別強烈。

麥格理證券中國研究部主管蘇國堅對記者表示,目前香港市場上資金很多,因此很多地產公司都會利用這個機會集資。而且在目前宏觀調控的背景下,銀行對地產公司的貸款都非常謹慎,這對部分希望快速發展項目的地產公司將形成資金限制。現在香港市場則為這些公司提供了一個從國外公司「拿錢」的機會。

對於香港上市的地產公司而言,這個好處顯而易見。據悉,一些滬深上市的房地產公司,一直都有增發的計畫,但由於宏觀調控仍堅持從嚴的態度,證監會對地產公司的增發計畫可能有所收緊,因此這些公司的集資計畫遲遲未能實現。可能正是上述原因,致使萬科股份有限公司(000002.SZ,下稱「萬科」)要發行H 股的傳言再次甚囂塵上,已有不止一位投行的基金經理向記者詢問過該消息。

實際上,從去年開始,萬科在全國範圍內不間斷地拿地,對他們而言,宏觀調控將給他們帶來擴張的機會。隨後而動的是合生創展,最近在土地市場表現搶眼的,則是招商地產和綠城中國等,均為已上市的地產公司。

與此同時,香港老牌的地產公司最近在內地的土地市場也有不俗的表現。和記黃埔(0013.HK)攜手長江實業(0001.HK)拿下上海浦東陸家嘴核心地帶的一個商業樓宇地塊,此外,嘉裡建設(0683.HK)日前在杭州的土地市場上也有斬獲。

顯然,在這一輪集資狂潮背後,頻繁拿地成為最重要也是最合理的理由。最近,杭州業界普遍都有一種強烈的感覺──「綠城手裡蠻有錢的」。9月底綠城集團攜手杭州的濱江房產以超過36億元拿下「杭汽發」地塊,半個多月後,再次出手3億余元拿下杭州東部區域的中心地塊,並誇下海口:「只要是素質好的地,我們都會拿。」

據知情人士透露,綠城集團在「杭汽發」地塊項目上出資不會太多,「綠城集團並不是大頭」。但綠城集團最近成立了綠城東部建設有限公司的意圖則非常明顯,希望能成規模地介入杭州的東部大建設。此前,綠城中國的高負債率一直是為市場投資人士所詬病,其IPO後2006年的預期負債仍高達65%。此次綠城中國發債所籌集的資金,將重點用於發展項目,而不是降低公司負債率。

據瞭解,綠城中國此次籌集的近4億美元資金中,將有1.65億美元用於收購和發展杭州湖墅項目(即杭汽發地塊),約5000萬美元用於收購和發展青島項目。此外,還有約2600萬美元作為收購和發展上海董家渡第三期的費用,另有1200萬美元用於發展舟山大酒店。

比綠城中國早幾天掛牌的世茂房地產上市後拿地的動作毫不遜色。今年8月至今的3個多月內,世茂房地產已有5個地塊落袋,投入應超過人民幣30億元。在較早時候已通過母公司中國海外發展有限公司(1138.HK)發行3億美元無抵押債券的中海地產,近期在上海的土地市場上也較為活躍。日前,中海地產也加入到新江灣城C2地塊的爭奪之戰。

近期未有集資活動的華潤置地(1109.HK),在土地市場上卻收穫頗豐。在不到兩週的時間裏,華潤置地已經分別在長沙和蘇州拿下2個地塊,總地價超過 11億元人民幣。因在去年8月及11月兩度融資後拿地活躍的合生創展,在過去半年裡已有些沉寂。但最近又有發力的跡象。10月份又在上海拿下一個小面積的住宅開發地塊。

剛剛以配售獲得9.8億港元的合生創展,其資金壓力應該有所緩解。據摩根大通日前的研究報告,合生創展此次配售醞釀已久。今年6月,合生創展大股東朱孟依已經通過公開市場增持了合生創展的股份,此次配售雖然會攤薄其股權,但其股權仍維持在50%以上,並未對其大股東地位產生威脅。

如果以去年合生創展融資後的一系列拿地動作作為對照,今年再次集資的朱老闆不知是否會再次在全國範圍內出手拿地?但是資金狀況不錯的地產公司已經開始大規模拿地,正在成為宏觀調控趨緊的大背景下,一個不容忽視的房地產浪潮。
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