上海房價真相:價格仍穩中有升

統計報告為何與個人感受背離？房價為何降不下去？

「我沒說過跌啊。」說這話的是上海一個房地產分析師。他所屬的公司時常會作一些關於樓市的分析報告提供給媒體。11月5日，他在接受記者採訪時開門見山地強調。

事實上，儘管作為一個房地產業內人士，他也很難對房價作出確切判斷。所以，在最近的一些報告裡，他總是努力迴避房價，而用成交量說話。

分析師尚且如此，對於普通百姓來說，市面上雖然充斥著各種統計、分析、但房價更讓他們如墜雲霧。明年將要結婚的王先生對記者說：「各種統計說房價跌了，我怎麼感覺房價沒動。」

數據報告為什麼和實際體會有這麼大差距，上海房價的真相究竟是什麼？！

房價真相

「我們這裡140平米以上的大房型出手價是下來了，而100平米的小房型、自住型的價格基本沒動，部分甚至有所上升。」上海地田房產經紀有限公司大木橋路分公司店長王偉民在接受記者採訪時反問記者，「你說房價是下降還是上升？」

上海市官方房地產交易中心網近日顯示，上海內環商品住宅預售登記成交均價已經從6月的21094元／平方米下跌到9月份的15766元／平方米，跌幅超過25%。

但是在王偉民看來，跌幅並沒有報告描述的那麼大。王所處的大木橋路地處徐匯中心板塊，毗鄰徐家匯商業中心，是上海人眼中的好地段。他拿附近的新盤絲廬花語舉例，「絲廬花語6-7月份賣價可以達到1.8萬到1.9萬／平米，現在一些大房型1.6萬／平米也可以成交，然而跌幅超過25%的1.3萬／平米就看不到了。」

周邊一些多層、老公房以及100平米的小戶型的房產，價格非常堅挺。而這一部分，恰恰是普通百姓需求量最大的。「我們這裡1980年以後的老公房，價格都穩在1.2萬／平米，不跌的。一部分100平米的小戶型新房，價格還略有上漲。」王說。

在記者的多日走訪中，這種「價格平穩，有漲有跌」的論調得到一致確認。「住商不動產」宛平店的汪靜對記者說，「早些時候會有一些人迫於資金壓力大降價拋售，但現在少很多了。目前周邊新盤每平米的波動也就在2000元到3000元左右，而多層和小戶型房產的價格基本沒動。」在公認的炒房現象嚴重的浦東世紀公園板塊，多家中介給記者的答覆同樣是「價格平穩」。

上海知名的房產中介企業「我愛我家」的業務支持經理渠福琴向記者介紹，目前跌價最多的是那些外環的、外環附近的樓盤。140平米以上的大房型房產也有較大跌幅，這一方面因為大房型房產總價高，這些房產的日常管理相對繁瑣也直接導致了上海人的觀念轉變。而一些適合白領的酒店式公寓，次新房中的小房型抗跌性特別強。決定房價的主要原因還是「地域」和「交通便利程度」。

「房產之窗」分析師尹喻在接受記者採訪時說：「6月到9月的上海樓市，我覺得房價有波動的僅僅是偏遠的外環、外環以外、近郊環，但是市中心，譬如，虹口、黃浦那些地段價格並沒有大動。」她向記者補充道，單價在3到4萬元／平米左右、處於上海頂級地段的豪宅，價格非常堅挺。

從去年5月到今年5月，「房產之窗」監測了100個上海樓盤，發現3／4的樓盤價格穩中有升。

統計為何與感受背離？

渠福琴向記者解釋，很多統計顯示樓價跌了。這主要因為數據表示的價格是上海均價，而真正的區域價格不一樣。那為什麼一些人覺得房價下降，而有些人覺得不降反升？這主要是因為一些業主把所要繳納的稅費加在房價上。

渠福琴說：「上海樓市的均價是下來了，那是因為外環樓盤成交量大、樓盤大。市中心賣一套，外環賣十套。」

6月到9月上海市中心的房價會下降1／4。這是因為這段時間裏調控政策的密集出臺，一些投資者趕在前夜密集拋盤，對他們來說，一定幅度的下調價格遠比繳稅合算。其次，數據顯示的是成交價。一些業主為了避稅，有意作低房價，但這並不是實際成交價。「這種現像在這幾個月里特別多」。

尹喻表示，目前很多統計都是用均價來表示房價，但這並不是每套房價的個案價格，目前供應量最大的是在上海偏遠的外環、外郊環之間，從成交結構來看，外環的成交量拉下均價。

對峙現狀

記者瞭解到，目前上海樓市的現狀是：投資客所剩無幾，成交量大幅下降，市場冷清。但是對於後者，我又得到了不同的解讀。

王偉民對記者說：「其實現在要買房的人並不少，但是市場有效供應就少了。」他說的有效供應就是老百姓需求量最大的那些房型小、總價低、朝向好的房產。「這種房子用不了多久就能成交」。對於這個觀點，絕大部分採訪對象都表示贊同。

一位剛從樓市抽身的投資者告訴記者，現在投資樓市是沒有意義的，沒有人可以保證未來的房價漲幅會超過稅率。

有房地產研究人士向記者表示：「目前上海樓市更確切的說是一種對峙局面。由於上海中心城區的地塊逐漸減少，一些業主預計到房價的未來走勢，在市場暫時不利的情況，就把房產退出交易。而一些覺得房價應該降的人，他在市場卻也買不到房子。」

「房價索性就跌了，業主就會大幅拋盤減少損失；索性就漲了，買家也會逐漸跟進。問題是房價走勢不明，其實從另一方面來說，上海樓市的現狀是流通不暢。」

「目前的確有開發商捂盤的現象。」尹喻向記者表示。渠福琴告訴記者：「目前大部分業主因為出手價格達不到心理要求，或者以目前價格出售讓其虧損嚴重，他就把房子轉租，對於業主來說‘有租客，並不急著賣’，這樣成交量就上不去了。」據統計，8月1日以後，「我愛我家」的出租業務比之前上升20%。

房價為何降不下去

一位業內人士向記者表示了他的疑問，如果現在仍然是「地段、交通便利程度」決定房價，那豈不是意味著調控對房價的抑制效果被快速吸收了。「難道上海樓市有了調控免疫力」？

是的，為什麼任憑房價多麼脫離普通百姓的承受力，任憑有多少空置房，房價就是下不來，這顯然又是個迷局。