中國「住房自有率全球第一」高水平背後的真相

在住房問題已經被公認為當今中國人最沈重的生活負擔之一時，中國卻在最重要的住房指標上名列「世界第一」，並被越來越多的人拿來說事.

在最近的中國房地產市場上，有一個詞正被越來越多的開發商、官員和專家等房地產「利益關聯者」掛在嘴邊。 這就是「住房自有率」。

和「房價收入比」一樣，居民的住房自有率是衡量評價一個國家和地區居住問題解決的好壞、住房政策正確與否和房地產市場導向的一個最重要的指標之一。

在最近有關房地產的「理論和輿論」的爭辯中，總是能看到這樣一個表述：「中國居民的住房自有率世界第一」。6月26日，國土資源部土地利用管理司的一位官員在某全國性的經濟週刊上發表文章稱，「我國城市居民住房自有率已居世界第一，‘居住必買房’是危險導向」。在他看來，「30%的人有財力支持買房居住，房地產市場就相當不錯了，其餘的70%應是租房群體」。

在住房問題已經被公認為當今中國人最沈重的生活負擔之一時，中國卻在最重要的住房指標上名列「世界第一」，並被越來越多的人拿來說事。如此的反差，使人不得不產生疑惑。

誰製造了住房自有率的世界第一

有關資料顯示，「中國住房自有率全世界最高」一說最早可追溯到2002年。當時在包頭舉行的一次國際會議上，建設部的一位副部長宣布，中國的「城鎮家庭80%擁有住房，農村100%有住房，住房自有率在全世界是最高的。」中國人「住房自有率世界第一」的「美名」從此而來。

然而，中國中央政府和統計局的網站上並沒有任何資料表明，中國曾經取得過「住房自有率世界第一」，國家統計局也沒有對住房自有率進行過任何全國範圍內的專門統計調查。

在國際上，「住房自有率」是個基本的通用名詞，指居住在擁有自己產權住房的家庭戶數佔整個社會住房家庭戶數的比例。在建設部網站上（見建設部的「房地產統計報表制度」），中國的「住宅自有率是指報告期末，自有（私有）住宅的建築面積佔實有住宅建築面積的比例」。它的計算公式是：「住宅自有率（%）=自有（私有）住宅建築面積÷實有住宅建築面積×100%」。

但這裡存在一個問題，即「住房自有率」等同於「住房私有率」，「自有」就是「私有」。但事實上，「住房自有」是指住在自己購買的住宅中，而住房私有，則是除了住在「自有房」外，還要加上租賃其他私人房產來解決居住問題的人群。這兩者在國際標準中是完全不同、相差甚大的不同概念。

據建設部的考察報告，法國、荷蘭和英國的住房自有率分別是55%、50%和70%，但各自的住房私有率卻分別高達83%、67%和80%。若按照建設部網站上的演算法，那麼法國和英國的「住房自有率」就都在80%的世界一流水平之上，住房保障搞得較好的荷蘭的「住房自有率」也在67%。

第二，國際上通用的住房自有率，一般都是按以擁有自己住房的家庭戶數為單位，來計算具體的比率。「中國標準」則採用的是私有住房建築面積佔全部住宅建築面積的之比來推導出具體的比率，以面積之比取代戶數之比。

我們可以以100戶家庭、每房均為100平方米房型來舉例，看看建設部標準和國際慣例下計算出來的住房自有率各是多少。根據現有狀況我們來做一個模擬假設：

在社會最富有5%的家庭中，戶均擁有3套住房，合計15套房，1500平方米；

在社會較富的15%的家庭中，戶均擁有2套住房，合計30套房，3000平方米；

在社會一般的40%的家庭中，戶均擁有1套住房，合計40套房，4000平方米；

此外，有40%的家庭是無房戶，其中有10%通過國家的廉租房解決居住問題，合計10套房，1000平方米；另外30%是通過向私人租房居住，合計30套房，3000平方米。

根據以上的數據，按照國際上的通行演算法很簡單，60%家庭擁有自己的住房（不管他有幾套），住房自有率為60%。

如果按照中國現行的演算法，只要是私人住房都在「自有率」的名下，那麼在這總計125套、12500平方米中，只有10套房1000平方米為公房，其他都為私房，那麼「中國標準」下的「住房自有率」就高達92%（私房面積11500平方米÷住房總面積12500平方米）。這個「標準」一變，就使中國人在住房狀況完全相同的情況下，一下子提高了30多個百分點。如果按照國際上的演算法，但用面積之比替代戶數之比，那麼在上述情況下的「住房自有率」也可「提高」到 68%（前三項之和的8500平方米÷總量的12500平方米）。

這裡還需指出的是，在「中國人住房自有率世界第一」之中，還有著海外和國際友人的貢獻。在中國目前的統計中，除了中國內地公民外，「港澳臺同胞、海外僑胞、在華外國僑民、外國人所投資建造、購買的住宅建設面積之和」也記在了中國內地居民的名下。

自有房屋比例在短短几年裡大幅下降

2003年10月，曾經第一個宣布「住房自有率在全世界是最高」的建設部官員又宣布說，中國「城鎮私有住房佔住房總量的85%以上，城鎮居民住房自有率達到74%左右」這兩個基本數字，但在有些專家、開發商和官員的嘴裡，這個數字仍然高達85%以上。

今年4月底在北京召開的一次國際研討會上，建設部的一位總經濟師在會上公布，我國「居民私有住房的比例已經達到72.8%」。兩相對比，不難發現，僅僅在短短的幾年時間裏，我國城鎮居民的住房私有率就從當初的85%，大幅下降到現在的72.8%，降幅高達12.2個百分點。

現實的狀況也驗證了這一點。這幾年在高房價的影響下，城市中靠租私人住宅來解決住房問題的越來越多。據瞭解，在北京、上海等一些大城市，靠租房來解決居住問題的人已經佔了整個城市統計人口中相當大的比例。城市「租房一族」中的絕大多數（90%以上），都是通過租賃私人住宅來解決的。

按照較保守的估計，如果建設部總經濟師公布的住房私有率的數字是真實的話，那麼，在當今房地產市場兩極分化越來越加大的情況下，居民的住房自有率至少要比住房私有率低15個百分點。這也就意味著即使按照比較樂觀的估計，我國城鎮現有的住房自有率也只有57.8%左右。

這樣的估計，在一些城市的統計中也得到了「充分體現」。2005年初，上海市統計局新聞發言人、總經濟師蔡旭初在上海市政府的例行新聞發布會上就對外公布，上海市家庭擁有房屋的比例為69%。也許這個數字只算了上海的「戶籍人口」，未加權進數以百萬計在上海打拼、為上海GDP做出巨大貢獻的「統計上的上海新增人口」，所以到去年底上海的住房自有率還比較高，但其住房自有率下降的幅度和全國的基本一致。按照上海當地的房地產業內人士的話，上海家庭住房自有率在短短的幾年的時間內，從82%降到了75%，然後再次下降到69%，幾年時間裏共計降了13個百分點，下降的幅度比全國的12.2的百分點稍高。

僅僅在短短几年的時間裏中國的住房自有率就下降了十多個百分點，這個數字集中體現了中國住房問題現狀的嚴峻性。

高水平背後的真相

對我國房改發展的歷史比較瞭解的人都知道，被不少房地產商時常拿來「說事」的中國城鎮住房較高的自有率，很大程度是來源於「房改房」的餘蔭，而不是這幾年房地產市場及住房政策導向的結果。

在國內住房商品化進行最早的廣州市，曾經對該市的居民住房狀況舉行過調查。據媒體引自廣州市統計局城市抽樣調查隊的調查，到2002年底，「廣州有 83.7%的居民家庭擁有自己的住房，與1997年相比增加了27.7個百分點」。但在這其中靠購買了商品房來擁有自己住房的，僅僅只有「7.1%的家庭」。佔廣州市居民中大多數的「64.9%的家庭」，是靠「買了房改房」才擁有自己的住房的。另外，還有「11.7%的家庭擁有原有的私房」。這裡需要提醒的是，廣州市還是當時全國商品房市場化程度最高和推行最早的城市之一。廣州的情況如此，全國其他城市的情況就可想而知了。

有房地產「大腕」之稱的任志強在2005年8月的一篇文章中也不得不承認「全國城鎮家庭擁有住房的主要來源為房改房，2003年底房改房佔全部住房總量的67.54%」。

所有這些數據，不管是來自微觀的還是宏觀的，不管是出自「正方」還是「反方」，不管是科學分析還是想「說事」的，都無法迴避一點，就是中國城鎮居民住房的高自有率，很大程度上是當年突擊福利分房的產物。由開發商主導的房地產市場提供的商品住房，對中國城鎮居民住房自有率的「貢獻」，只佔到其中很少的一部分。作為現在城市供房主體的商品房及房地產市場，對提高城鎮居民住房自有率的影響和作用，已經到了「微乎其微」的地步。

中國房地產在這裡就出現了一個巨大的「黑洞」。福利分房的結束，就意味著自有率下降的開始。作為提高中國城鎮居民住房自有率「絕對主力」的福利分房，其「衝擊波」的餘威到 2002年底後基本上已是「灰飛煙滅」。商品房市場對住房自有率的作用又是少到可以「忽略」，但中國每年新增的城鎮人口卻在以2000萬的速度高速增長。

據國家統計局的年報，到2002年底，中國的城鎮人口為5.0212億，城鎮人口佔全國總人口的39.1%。到了2005年底，全國的城鎮人口已增長到 5.6212億，已佔全國總人口的43%。也就是說，三年時間全國的城鎮人口增加了6000萬。在這6000萬的新增人口中，不僅基本上沒人可以「享受」 福利分房，而且，買得起房地產市場提供的商品住房的只是其中極少數。在全社會70%人買不起房的人當中，新增人口至少佔到其中的90%以上。他們和城市中因拆遷而失房、因貧困而賣房維生的中低收入者一起，構成了城市中新的浩浩蕩蕩的「無房大軍」。在城市中基本上沒有公房出租的情況下，他們只能靠向私人租用住房來解決居住難題。

在城市的各個角落，從城區的老房破屋，到邊遠的城郊結合部，到處都充斥著新的租房大軍的身影。一旦城市的租房市場絕大多數只能由私人來提供，那麼城市居民住房自有率和私有率的差距，將會被大大拉大。

中國住房保障面臨「大考」

中國居民住房問題的嚴峻性還不僅於此。如果現在的房地產市場的導向不調整，我國城鎮居民的住房自有率可能還將繼續下滑。

據國家統計局的年鑑，2003年全國城鎮實際銷售的商品住宅為2.977885億平方米，2004年為3.381989億平方米，2005年估計為3.5億平方米。另外三年間全國銷售的經濟適用房為一個億平方米左右。這三年全國城鎮實際銷售的商品住房和經濟適用房加在一起11億平方米左右，相當於全國城鎮居民每年可以從市場上獲得3.67億平方米左右的新建住房。

按照城市改造「拆一建二」的慣例，其中的一半（1.83億平方米）用於拆遷戶（由於還有其他方面大規模的城建拆遷，這些供應顯然和拆遷戶的實際需求還有不小的差距）。在剩下的1.84億平方米中，絕大多數（約75%）還是被有經濟實力進一步改善住房條件的「老市民」中「有房一族」買去的。城市中的「無房戶」們如果可以買到新增住房的25%就相當不錯了。

也就是說，按照樂觀的估計，全國城鎮每年被以新增人口為主的「無房戶」所買走的商品住房，只有0.46億平方米。按照每人需解決30平方米住房來計算，也就只能解決 153.3萬人的住房問題。僅僅把它和全國城鎮每年新增的2000萬人口做個比較，就會發現全國每年城鎮至少新增1847萬買不起住房的「無房人口」，佔到了城鎮全部新增人口的92.33%。如果再把因拆遷和生活貧困而失房的人口加在一起，全國每年新增的「無房人口」要達到2000萬，到2010年這5年新增的無房人口就會增加到1個億。

從建設部經濟師的講話中可以看出，現在全國城鎮居民的住房自有率不到60%（樂觀估計為57.8%左右）。據測算，到2010年我國的城鎮人口將達到6.85億人左右。這5年新增的1億「無房人口」，就將使我國的城鎮居民住房自有率在60%不到的基礎上再下降14.5個百分點。屆時我國城鎮居民的住房自有率將只有43.3%左右。

「居者有其屋」的文化取向

當然，住房自有率也並不是衡量一個國家住房政策和房地產市場好壞的惟一和「非此即彼」的標準。一個國家的住房自有率，除了有政府的住房政策和房地產市場的因素以外，還和一個國家的住房保障體系以及國民遷徙和就業的習慣有關。

在歐洲一些傳統社會黨領導下的高福利國家，保障體系成熟而週全。對很多的中等以下收入的群體而言，與其自己買房，不如租賃國家和政府提供的「國有房」要來得實惠得多。這樣的話，可以用更小的成本來解決住的問題，為什麼還要自己花大價錢去買房呢。

何況，歐美人歷來有經常遷徙和異地就業的習慣。在歐盟內，一個國家的人為了取得更好的工資和收入，到另外一個國家去工作發展是很平常的事。在北美，收入相對較低、稅賦較重的加拿大人，就有不少南下到美國謀發展。至於在本國內異地就業，對歐美人來說就更是家常便飯了。在這樣的情況下，買房往往就成了拴住發展機遇的「絆腳石」，住房自有率低就成為自然而然的事情。

關鍵在於，這樣的低住房自有率，不是由於買不起房或者住房保障體系的欠缺造成的，恰恰相反，正是由於住房保障體系的健全、房價的平穩以及較低的房價收入比，使得國民在解決居住問題時可以有更多的選擇，可以花更少的錢租賃政府提供的保障房。在房價只是一般人家庭年收入的2至6倍情況下，買房相對輕鬆而便利，但找一個好的工作卻並不容易，何苦買房把自己「套」住呢。

但對中國人和華人來說，情況就完全不一樣了。「居者有其屋」、「安居樂業」等這些千百年傳承下來的中華傳統，使華人社會圈對住房特別地在乎。對民眾而言，有居則安、有產則寧。同樣，「民富則易治、民有產則畏法」也成為中華歷史久遠的一種統治文化。

在新加坡，「居者有其屋」是被作為國策而大力推廣實施的。從建國伊始，政府就大力建造組屋（相當於中國的經濟適用房），並以極低的價格提供給本國85%的國民，使得新加坡的居民住房自有率一舉達到了90%以上，從而真正成為世界上住房自有率最高的國家之一。就連歐美國家的華人家庭，傳統的文化和觀念也使得他們更傾向於自己買房居住。據不久前的報導，在加拿大的多倫多，「華人家庭自住房擁有率在76%，高出當地人的67%。」

所以，在中國人和華人的圈裡，買房居住是千百年積累下來的居住傳統和文化觀念，絕不是什麼一時興起的「過度的住房消費慾望」。中國人的「居者有其屋」的住房觀念沒有錯。問題的實質在於，由開發商主導的房地產行業「不健康、不規範」，使得很多人除了「留守」在過去的「福利分房」外基本上沒有改善住房的可能。在缺乏正常的制度性的住房保障體系下，中國居民的住房自有率就成了一個單純的衡量住房政策和房地產市場導向好壞的最重要的指標之一。

中國的住房政治，正面臨著一個嚴峻的歷史性抉擇。