【羅心惠財經專欄】 中國房價之困惑

 
房價是只漲不落嗎 (Getty Image)

中國目前的房價到底高不高？中國房價究竟還有多大上漲空間？未來幾年,中國房價是小步慢跑還是快速飛奔？這些問題是每個人都非常關心的。

專家各持己見

然而對於這一問題的認識，就連中國國內的專家們都各持己見，甚至觀點完全對立。10月23日的「2006年中國地產金融年會」上，中金公司首席經濟學家哈繼銘對房價持謹慎態度，認為未來4年不可能大漲；他提醒說，目前房價的某些支撐因素可能只是暫時的，容易催生資產價格泡沫。

而摩根大通董事總經理龔方雄則認為未來幾年中國房價上漲幅度將很樂觀，房地產股會非常賺錢。他表示，假如未來3至5年人民幣升值30%－40％，實際GDP每年增長10％左右，中國平均房價每年上漲10％左右都是合理的，房地產股的回報率也將相當可觀。

中國社會科學院金融所研究員易憲容則指出，居高不下的房價已經高出了普通家庭年收入水平的10倍或以上，房地產市場的投機性需求較嚴重。

近期北京上海房價均有所回落

北京房地產信息網最新統計數據顯示，9月住房、別墅、公寓銷售價格均價較上月有所回落。9月北京住宅類房產預售均價為7709元/平米，與8月的均價8077元/平米相比下降了368元/平米，降幅達4.6%；別墅、公寓類房產銷售均價為11994元/平米，較上月下降了87元/平米，降幅微小。

數據顯示，住宅類房產銷售均價自6月起即表現相對穩定，在8月達到最高點後，9月隨即回落。而別墅、公寓類房產銷售均價則從6月起持續下滑，其中8月下滑幅度最大，與7月相比下降了近一成，9月的銷售均價則為今年5月以來的最低點。

上海房地產網站的數據顯示，「十一」後一週的上海商品房成交均價為8030元/平方米，比「十一」前一週下降6.6%。成交量方面的數據顯示，上週商品房成交46.6萬平方米，比「十一」前一週下降了22.5%。其中，商品住宅成交31.8萬平方米，比「十一」前一週減少21.3%。

另外根據上海市統計局公布的最新數據， 2006年上半年上海商品住宅銷售價格出現穩中有降的局面，全市商品住宅銷售價格水平與去年同期相比下降5.2%。

北京、上海樓市對全國其他城市具有相當的標桿意義，兩大城市房價的持續調整，讓不少區域都出現了跟風觀望態勢。

房價是只漲不落嗎

很多人認為，由於土地是稀缺資源，而且人的住房需求一般會不斷加大，因此中國的房價也會一直上漲。但其實並不盡然。比如日本是個土地資源極度匱乏的國家，三分之二是山地，當年舉國上下都認為房價沒有理由會下跌。據經濟參考報，20世紀80年代後期，日本六大城市的地價指數10年內上漲6倍，地價市值總額高達2400兆日元，相當於當時美國地價總值的4倍，單價為美國的100倍。但1990年，隨著國際資本獲利後撤離，日本房地產金融泡沫迅速破滅，1996年的地價指數降到1989年的1/3，地價總值從2400兆日元縮水至1700兆日元。日本由此陷入了長達15年的經濟蕭條和低迷，至今未能徹底走出陰影。

其實房地產市場是典型的週期性市場，國家宏觀經濟的基本面、銀行利息、通貨膨脹、城市化程度、人口結構及收入水平等都是影響房價的重要因素。最終的房價水平一般是各種因素綜合搏弈的結果。

（看中國首發）

(文章僅代表作者個人立場和觀點)