【羅心惠財經專欄】中國房市：總體漲幅回落 前景扑簌迷離

2006-10-27 23:59 作者:羅心惠

 

上海市民參觀高層住宅模型。

房價漲幅回落明顯

9月底，以建設部為主的「國務院房地產市場調控政策落實檢查組」對包括北京、天津、內蒙古、遼寧、江蘇、江西、山東、湖北、廣東、四川、陝西等在內的11個省(市)進行了房價調查，調查結果表明，近期全國房價漲幅放緩趨勢明顯。但是，極少數城市房價漲幅還沒有得到控制，比如北京、深圳等。

10月10日，國家統計局發布了9月份國房指數報告，全國房價漲幅為5.6%。根據前8個月的房價漲幅，近三年來呈現逐步回落趨勢，2004年為15.2%，2005年為7.5%，均高於今年的5.6%。10月10日國家統計局綜合司表示，房地產企業景氣指數第三季度為132.6，比第二季度下滑2.4點，三季度房地產業企業家信心指數環比也下降了1.7點。

來自國際物業顧問戴德梁行的研究結果顯示，第三季度北京高檔住宅的銷售價格將會繼續上漲。一方面大多數工薪家庭無力承受高房價望房興嘆，另一方面是高檔房價不斷走高且「購銷兩旺」，折射出社會財富分配的差異擴大。據《國際金融報》數據，目前中國70%的商品房是由30%的高收入人群購買。這也解釋了當前「住宅市場價格堅挺」與「房價收入比過高」兩者並存的現象。

四成擬購房者預測房價增速會下滑

據中國指數研究院在北京國貿秋季房展會上對1000餘位擬購房者進行的隨機問卷顯示，在所有受訪人群中，39．3％的擬購房者認為房價將繼續上漲，但增速會下降；16．4％認為房價會下降；32．1％表示購房計畫不受影響。86．4％的購房者認為當前房價偏高或者太高，負擔不起。

在針對當前房價快速上漲的原因進行調查時，39．8％的受訪者認為開發商囤房惜售是導致當前房價快速上漲的主要原因，18．2％的受訪者認為政府和媒體的輿論導向引導購房者預期房價上漲，17．9％的受訪者認為開發商土地成本提高導致當前房價快速上漲。

政策因素使房市前景扑簌迷離

儘管購房者的預期和中央政府的調控都希望抑制房價的進一步攀升，但近期出臺的政策因素卻具有推高房價的可能。

首先，今年8月加息後，市場預期利率政策已經告一段落，中央政府調控重心開始轉向匯率。美國近期的加息步驟似乎暫停，市場對美元的走勢不看好，因此，人民幣升值壓力較大。而人民幣升值將全面提升國內地產資產價值，持續升值的預期又會進一步推高房價。

其次根據「中金在線」近日披露的消息，近日出臺的土地調控政策相關措施如果全面推開，征地補償安置費將提高１倍，新增建設用地土地有償使用費將提高１倍，城鎮土地使用稅將提高２倍，耕地佔用稅徵收標準也將有所提高。測算顯示，地價總水平將增長三分之一到二分之一，房價理論上的上漲空間為30%-50%。儘管這一政策調整沒有與房地產價格直接相關，但有業內人士指出，實際中還是會帶動房價的上漲。

最後，國土資源部將從10月份開始全國性土地違規清查活動，如果政府表明要嚴控土地使用，那麼短期內現有已建和在建樓盤會成為稀缺商品，價格必然上漲；而房產商會利用人們長期的心理預期，宣稱土地成本增加，房價上漲是理所應當。

在上海，房市因「陳良宇」事件又有其特殊性，上海中原地產研究諮詢部經理馬冀在接受媒體採訪時表示，「社保案」曝光後，涉案房產開發商為回籠資金填補社保基金的窟窿，可能會在近期推出地段較差的樓盤，或把房價降低5%至10%。

（看中國首發）

(文章僅代表作者個人立場和觀點)