國稅局新規：房產繼承都將按3%全額徵稅

2006-10-15 04:23 受贈房屋若再出售，個稅、營業稅征管更嚴格

目前在二手房買賣中開始流行的通過「無償贈與」方式逃避交稅的做法，今後將難以為繼。昨天，國家稅務總局公布了《關於加強房地產市場個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》，對無償贈與的減免稅提出了嚴格要求。

繼承須按3%交契稅

《通知》明確，對於個人無償贈與不動產行為，應對受贈人全額徵收契稅。

而國家稅務總局此前的規定是，對於《繼承法》規定的法定繼承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，在繼承土地、房屋權屬時，不徵收契稅；對於非法定繼承人根據遺囑承受死者生前的土地、房屋權屬的，則屬於贈與行為，應徵收契稅。

因此，從《通知》的規定看，今後不論是否法定繼承人，其受贈的房產都要徵收契稅。目前，房屋贈與按該房屋市場價的3%徵收契稅。以一套現值30萬元的房子為例，過去子女繼承免征契稅，今後就得交納9000元契稅。

再轉手營業稅如何算時間

受贈房屋後，若再轉手，要不要徵收營業稅？這涉及到是否符合「滿五年免征營業稅」的問題。因此，首先取決於如何計算「購房時間」。

《通知》將無償贈與行為區分為兩類，並對以此獲得的住房的「購房時間」加以區分。

第一類是一般贈與行為，包括繼承、遺囑、離婚、贍養關係、直系親屬贈與；第二類是其他無償贈與行為。

對於以遺囑、繼承等第一類方式取得的住房，其購房時間仍按原規定執行，即其購房時間按發生繼承、離婚財產分割行為前的購房時間確定。而對於以其他無償贈與方式取得的住房，其購房時間確定為發生受贈行為後，新的房屋產權證或契稅完稅證明上註明的時間。

很明顯，對於非遺囑、繼承等的「其他無償贈與行為」來說，購房時間將會「從新計算」。如果房產受贈不滿「五年」就轉手，那麼，繳納營業稅將不可避免。

再轉手須按20%徵個稅

受贈房屋後，若再轉手，個人所得稅怎麼算？能否像以前那樣，採取「核定徵收」的方式，按房屋價值的1%繳交？

《通知》明確，受贈人再次轉讓該項房產的，在繳納個人所得稅時，以轉讓收入減除受贈、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用後的餘額，作為應納稅所得額，按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅。轉讓受贈房產，在計徵個人所得稅時，不得採取「核定徵收」（按房屋估值1%計征）的方式，必須嚴格計算應納稅所得額，按照20%的稅率「據實徵收」。