中國房價宏觀調控中續漲 交易下跌

2006-09-03 22:10 作者:童川  

反光鏡中的經濟警察和背後林立的樓市。（Getty Images）

北京針對房地產市場過熱進行的宏觀調控從2004年至今已延續三年，其間中央的紅頭文件「國六條」、九部委十五條細則，和央行的利率政策等頻頻出臺，但均未能阻擋房價的快速上漲。同時出現的清淡的市場交易，卻不得不令人關注開發商的資金週轉與銀行風險的增加。　　

據上海證券報報導，今年上半年，廣州商品房銷售均價為6153元/平方米，比去年同期增長15.7%。深圳市國土資源和房產管理局發布的報告顯示，今年上半年，深圳普通商品住宅價格為每平方米7119.35元，同比上漲 18.94%；非普通住宅價格為每平方米13263.21元，同比上漲竟高達53.57%。
　　
最近中共政府幾次公布的全國70個大中城市的房價漲跌榜中，呈現一個新的趨勢，過去不被關注的二線甚至三、四線城市比如呼和浩特、瀋陽、廈門、青島、南充等，房價漲幅名列前茅。

國土局否認地價推動房價上漲 　　

究竟什麼因素促使房價在嚴厲的宏觀調控和管制中，仍然一路飆升？不同利益集團給出了不同的答案。開發商大多認為，過高的地價是高房價的始動力。
　　
針對這一指稱，國土資源部說，他們在全國範圍內就地價與房價的關係進行了調查，結果顯示，地價因素只佔商品房成本的23%。在上海，土地只佔房價總成本的16.15%；廣州更低，為 11.4%。此外，部分地區房價的漲幅也遠遠大於地價上漲幅度。

國土資源部因此得出結論，認為土地價格對房價的成本推動只是很小一部分作用，將房價上漲全歸於土地問題是站不住腳的。北京國土局的官員稱：土地供應是充足的，倒是有些開發商囤積土地造成土地供應緊張的假象。

賦稅壓秤砣
　　
《人民日報》在一篇報導中指出，目前，中國房地產開發業法定的稅種有13項，約佔建設成本的9%。但是，各地方政府收取的「費」卻有數十種之多，有的地方甚至超過百種，約佔建設成本的41%。 　　

根據國務院發展研究中心的一份調研報告，在一些地方政府中，土地直接稅收及城市擴張帶來的間接稅收佔地方預算內收入的40%，而土地出讓金淨收入佔政府預算外收入的60%以上。
　　
毫無疑問，各種稅賦、收費都將計入房屋成本，從而推動房價上升，最終仍是轉嫁給消費者承擔。

開發商拋地速套現 　　

國土資源部發出臺令開發商難熬的規定，開發商贏得投標後必須在限期內開發土地。超過一年，按地價的20%罰款；超過兩年未開發，土地收回。 　　

該政策直接打擊資金不足的中小開發商。一些房地產公司爭相拋地套現。據中國經營報報導, 重慶直轄市出現多個開發商轉讓土地的情形，但是買主卻很難找到。據報導，保利（重慶）投資實業有限公司高層人士透露，近期就有五家本地開發商主動上門，希望保利能夠接手他們的項目。而去年同期，這些各自至少手握數百畝地的公司，並不願理睬保利買地的要求。

二手房交易清淡價未跌
　　
7月份, 國家稅務總局下發了「關於個人住房轉讓所得徵收個人所得稅有關問題的通知」，規定從8月1日起，居住未滿五年的二手房在交易時，增值部分將被徵收20%的所得稅。 　　

這個新政策引爆了上海二手房市場的「避稅戰」。短短5天，二手房價跌去二成。並且在全國各主要城市二手房交易市場呈現出「冰火兩重天」的景象——8月1日前，二手房交易瘋狂、火爆；8月1日後，二手房市場冷清，交易量大幅萎縮，雖然還是夏天，已經讓人感到秋天的涼意。
　　
不過，二手房交易量的萎縮並未導致二手房價下降（上海除外），業內人士認為房主不願承擔這部分稅費，他們或是「捂房惜售」，造成房源供給量下降，影響整體的二手房交易量；或者將增加的稅費轉移到買方承擔，從而抬高房價。

加強房地產開發貸款審批 　　

與此同時，針對房地產建設開發貸款的審批越來越嚴格。中共銀監會最新規定，提高商業銀行對房地產開發貸款和土地儲備抵押貸款的風險權重，由原來100%提高到150%至 200%；房地產開發貸款必須在自有資金達到35%以上才考慮發放。
　　
各商業銀行在房地產市場上已投放了大量貸款，中小開發商資金能否正常週轉將直接影響到商業銀行的房地產貸款本息能否按期收回，銀行在房地產市場上積累的貸款風險不能不令銀行監管當局擔憂。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)