留學生在加拿大投資置業，應該三思而後行

2006-08-29 00:30 筆者於數年前在美國也是一個普通的留學生，體會過作為一個留學生到處租房的艱難。在加拿大和在美國一樣，要想租一間條件比較好的公寓或者Condo，房主往往要求房客有良好的信用及要求提供工作證明。稍微好說話的房東即使不要求這些，至少你也得提前交納幾個月甚至一年的租金作為抵押。住在House裡同別人分租，運氣好的同學碰到通情達理的房東，大家相安無事，甚至還能交上朋友。可是如果運氣不好，加上大家年齡相差懸殊，觀念不同，身份不同，碰上不太理解別人的房東，那就只有受氣的份，要不就得不停的搬家，嘗盡世態炎涼，顛沛流離的苦。

於是一些家境比較好的同學就想到了為何不在加拿大購置一套房產？既能自己住，又能投資。幾年以後即使回國再賣掉，除了不用付租金替房東還貸款，還能賺得一筆房屋的增值。有更聰明的同學，甚至買了更大的房子，除了自住，還當上了房東，讓別人為你負擔貸款和地稅！

　　以下總結出的幾個方面，均出自於筆者在幫助同學們買賣房屋工作中的經驗及教訓。在買房前，瞭解自我，掌握相關政策規定，三思而後行。

　　通過以下測試，方可考慮買房

　　如果你是一個國際留學生，如果你有想法自己買房。在決定買房前，審視一下自己，是否符合下面的要求。只有對下面的問題的回答都是Yes，筆者才建議繼續將本文看下去，否則請暫停在加拿大買房的計畫！•你是否年滿18週歲？•你的父母是否真正同意你在加拿大投資置業，並已經準備好足夠的資金（最低至欲購房款的10% --15%，而且這筆款項已經存在加拿大的銀行或短期內確定能匯到加拿大的銀行帳號）？•買房以後，能否有充足的預算，支付得起每個月的供房費用？•你是否具備基本的理財能力？•你是否有較嚴格的自律及掌握基本的與人溝通的技巧？•在擁有了你自己的房產後，如果要出租給他人，你能否與人和平相處？•自己做房東，管理房屋及與他人相處，是否確定不會影響學習？

　　以上幾個方面的考量缺一不可。首先加拿大是不承認18歲以下的人（Minor）所簽定的法律文件的，包括房屋買賣合同。其次，在加拿大購房，首期款即使是 10%--15%，折合成人民幣，也需要十幾萬至幾十萬，中國有嚴格的外匯管制。因此，即使家裡在國內準備了這筆錢，由於外匯管制，在簽定購房合同以後到房屋交割（一般是30天每 90天）這段時間以內，如果沒有相應的渠道，也很難將首付款到位。

　　買房首先牽涉到算經濟帳，獲得房產後要繳水電氣費或Condo的管理費，地稅，銀行的貸款，如果沒有基本的理財能力，不量入為出，會很快入不敷出，山窮水盡，到那時，就和出國留學的目的本末倒置了。具體每個月的供房款是多少，針對不同的房子，相信每一個負責任的地產經紀人都會在買房以前幫助你仔細地預算一下的。

　　無論是自住還是出租，自己是房主了，都要和各種人打交道：經紀人，貸款人，律師，會計師，政府工作人員，房屋維護保養人員乃至鄰居及房客。接觸的面會比較廣，與人交往的能力與溝通的技巧相應就會比只做房客要求多一些。為什麼做房主反而要更多的自律呢？因為房子是你自己的，要考慮房產的保值及增值，房前屋後的整理，室內的清潔衛生，房屋的維護保養，都需要付出心血。如果自己不注意平時維護，以後房屋不能保值增值，吃虧的還是自己。做房客時，需要跟房東及其他房客打交道，而自己做房主了則需要學會如何與鄰居相處，如何與房客打交道。

　　此外，最重要的一點。無論是買房還是繼續租房，我們都不要忘了，我們出國是為什麼來了，所以思考問題的出發點應該以不影響學業為準！

　　瞭解房地產市場規律，如果現在只想短期持有房產，不宜購房

　　在這裡，筆者不想詳訴在加拿大如何買房和賣房，筆者在以前的許多文章中已經非常詳盡地講述了買賣房屋的具體過程及常見問題和注意事項。其實無論是對國際留學生，外國人還是加拿大居民，房屋買賣的過程除了本文後面將要詳述的非常重要的兩點以外，其它都是一樣的。

　　但是針對留學生很有可能只會在加拿大居住短期的幾年的特點，所以筆者希望通過分析一下目前多倫多的房產市場行情，對通過以上的自我審核，打算買房的留學生朋友提出一點參考意見。

　　現在多倫多的房產經過近十年的持續穩定地增長，已經到了價格相對穩定的階段。即使你買的房屋在相對升值的地段，也不能期望在一年之內轉賣會有很高的收益。讓我們算一筆帳，多倫多的房價從2001年到現在，每年的平均漲幅在5%--7%之間，而從今年的總體情況來看，價格不會下跌，但增幅不會像以前一樣那麼明顯，假設在3%左右，那麼兩年以後的房價，在房屋狀況基本不變的情況下，將會是現在的106%左右。考慮到買房時付出各項費用，包括：1，律師費，通常是$1200--$1300；2，土地產權轉讓費：房價的1%左右。還有將來賣房子時候的費用：1，律師費：$600--$800; 2，房產交易費用：房價的4%左右。前前後後加起來，房屋的買賣交易成本就在房價的6%。所以說，即使在未來的兩年裡，房產價格的增長幅度仍然保持在每年 3%左右，如果在這兩年以內就賣房，勢必就沒有什麼盈利了。你所支付的貸款利息，地稅，管理費或者水電氣費，也就相當於你同期租房的費用。

　　所以筆者建議，兩年之內打算回國的同學，不適合買房！

　　銀行對房屋貸款有嚴格的規定，但首付10%--15%仍然有可能

　　首先在加拿大安省購置房產，任何身份的人都有權利向銀行申請房屋貸款。但銀行在審核房屋貸款時對非安省居民有相對嚴格的風險控制機制和規定。即使加拿大的公民或安省的永久居民在申請房屋貸款時，銀行通常審核兩個指標：1，購房者的信用，根據購房者的信用來判斷貸不貸款給你；2，購房者的家庭年收入，根據家庭年收入來判斷，貸多少款給購房者。如果按照這個標準，作為國際留學生，既沒有相應的信用記錄，又沒有實際的收入，似乎就沒有希望貸款買房了。其實不然，在這裡銀行還有一個變通的規定，對於沒有信用，或信用不好，沒有收入或收入不夠的情況，只要購房者自己支付房款的35%，銀行視同無風險貸款，就會將剩下的65%貸給購房者。而且貸給你的款將會是比較優惠的貸款利率。

　　那如果沒有足夠的35%首付款，是不是就不能買房子了呢？答案是，還是可以買房。實際上，作為國際學生，如果沒有足夠的35%，要想貸款買房，唯一能做的文章就是如何湊齊這銀行要求的35%首付款，爭取到65%相對優惠的銀行第一貸款（First Mortgage）。第二貸款（Second Mortgage）就是渠道之一。一些小的金融機構甚至一些投資者願意承擔相應的風險，以相對高的利率貸款給一些首期不足的購房者。這樣一來，就給自己的首期款不足35%的購房者提供了一個可以買房的機會。但是由於這種貸款對債權人的風險相對較高，所以對購房者自己的首付比例還是有相應的要求的。比如現在國際留學生買房最少自己要準備房款的10%--15%。

　　在考慮Second Mortgage時有兩個問題值得注意：一是，第二貸款的利率通常會比較高，往往比最優惠的第一貸款利率高出好幾個百分點。但好在這種貸款通常還款方式比較靈活。常規的做法是貸款沒有到期以前每月只支付利息，不用償還本金，等貸款期到期時一次性償還本金；第二，是有了第二貸款，相應的以後每個月的房屋維持費用會比較高。所以在考慮Second Mortgage時，一定要做好預算，不能讓自己以後每個月入不敷出。

　　事先瞭解稅收政策，提前準備，賣房時不吃虧

　　談到加拿大的稅收，很多同學可能想自己又不是加拿大的永久居民，又沒有工作收入，有關稅收的法律跟自己沒有什麼關係。如果你沒有在加拿大購買房產，你可以這麼想，基本上不用和稅務部門打交道。可是如果你要買房，就必須事先考慮以後賣房時，稅收的問題。在加拿大安省買房的時候，非加拿大居民和加拿大居民的操作程序，各項稅收及手續費都是一樣的。但是在房屋出售的時候，是否安省稅務居民（Non-residency Provision of the Income Tax Act），在稅收上繳及房產交接時律師的房款交付程序就有天壤之別了。

　　作為安省的稅務居民，買的房子在賣掉的時候，只要是自住，房產無論有多大的增值，都不用繳納資產增值稅。而如果你不是安省稅務居民，那麼在以後你賣掉自己的房產的時候，即使該房產是你的常駐居所，你仍然要繳納資產增值稅。具體舉例資產增值稅的計算如下：假設同學A在三年前買了一個Condo單元，用來自己住，當時買房的價格為 $150000.00。今年該同學畢業回國，將這套Condo賣掉，售價$200000.00。除去律師費，交易費及其它各項費用，該房產給A同學帶來的資產增值（Capital Gain）為$38000.00。

　　如果A同學是安省稅務居民，這$38000.00全部歸A同學所得，不用交稅；如果A同學不是安省稅務居民，那麼這筆Capital Gain的50%是Taxable的，即需要計入當年的個人收入，按照相應的比例交稅，按照現有的比例，大概要交$8000元左右的所得稅。

　　更需要提醒的是：一旦A同學被確定為非安省稅務居民，在房屋交接的時候，還拿不到自己應該能拿到的全部房款。即使該房屋沒有Capital Gain，賣方律師必須按照法律規定將全部房款的25%扣留，直到A同學到稅務部門辦理好相關繳稅手續，拿到一個叫做Clearance Certificate的稅務文書證明已經繳納了所有相應的稅收，才能將剩下的25%房款拿回。這意味著，如果你不提前做好相應的稅務準備工作，可能在你賣房的時候，還要先支付一筆稅金，然後才能拿到全部的房款！

　　那麼國際留學生能不能成為安省稅務居民呢？答案是肯定的，如果你找到一個好的會計師好好諮詢一下，辦理相關的手續，你就能成為安省稅務居民。有意思的是，如果你成為一個合格的安省稅務居民，由於你沒有正式的收入，可能你還能每年還能得到政府一定的退稅，金額有幾百元，算起來每年買一套PSP應該是夠了！

　　筆者不是稅務專家，更不是會計師，關於稅務方面的詳細問題，還是建議找專業並且負責任的會計師去瞭解。再還有就是無論是買房的時候還是賣房的時候，找一個專業負責，能誠心為留學生著想的律師也同樣十分重要。