透視美國房地產 四大神話以後不要輕信

財富雜誌八月25日的一篇文章說：雖然美國人希望房地產泡沫不會爆炸，那不過是一廂情願，大家應該冷靜地正視現實。

文章說，在過去的五年裡，不少人寫文章試圖證實大家看到的房地產泡沫從經濟上講是有依據的。這些人都說泡沫爆炸是不可能的，最多可能發生軟著陸，比如說你的三居室不會失去幾年來增加的價值，只是在未來幾年裡升值不像以前那麼快，是以每年6%這樣比較正常的數字。 

美國人當然願意相信這樣的說法。不過，這些神話已經過時了，像打了太多氣的氣球一樣瀕臨爆炸。 

最近公布的七月份全國房間銷售數字證明這些神話作者們是多麼的錯誤，數字顯示，從全國範圍來看，房價上升的中值僅為0.9%。 www.6park.com

不過即便是這個數字也沒有反應出市場的真實情況。在泡沫比較嚴重的東部和西部房地產市場上，房價其實是下跌了。在西北部，與2005年7月相比房價跌了2.1%，同期不少其它地區的房價上升了3%，因此該地區的房價實際下降為5%。

目前房主們看到自己房子的價值下跌了不少，這種情況只會越來越糟。我們應該用現實的眼光檢驗一下那些「專家」- 房地產公司的分析師和經濟學家所常掛在嘴邊的一些老生常談。下面是他們製造的四個主要神話，仔細分析一下你會明白是多麼的不合理： 

1． 他們說：只要就業發展比較強勁，房價就不會跌。 

在過去發生的房地產市場低迷時期，房價跌幅很大，同時伴隨著大量的失業，比如80年代中期的德克薩斯和90年代早期的波士頓。 

說就業市場好房價就不會跌這句話在經濟上是說不通的。誠然，就業市場好可以增加需求。但是如果大量的房子湧入市場，超出需求量，那麼賣家必然會被迫減價，房價就會下跌。這種情況在就業市場非常好的聖地亞哥和北佛吉尼亞正在發生。在這次房產泡沫中，因為價錢漲的好，製造商們不斷造新屋，而舊屋房主們也將自己的房子拿到市場上來賣，在這種情況下，就算就業好，對房屋的需求量大增，但是仍然是供大於求。 

2． 他們說：房屋製造商已經從上一次房地產大跌吸取了經驗，不會在房地產市場走低時向市場投入大量新屋。 

我們可以把這個說法稱為房屋製造商的OPEC理論。理想的情況當然是，在市場不好的時候，製造商們會吸取以往供大於求的教訓，不會造更多的新屋來充斥市場。 

但是，實際情況根本不是這樣。製造商們在銷售減低的時候仍然以歷史記錄的速度在不斷推出新屋，使價格進一步下跌。一些買主交了定金卻又不買房子，導致製造商們不得不將這些房子減價再投入市場。 

目前來講，造新屋出售利潤雖然比去年低，但總體來講還是比較好的。因此，建築商們還在大量造新屋，不把利潤擠光不罷休。 www.6park.com

3． 他們說：低利率環境可以保證房價上升，至少是不會跌。 

真實利率（現行利率減去通貨膨脹率）是影響一切資產（如房地產，股票和債券等）的關鍵因素。在2001年，真實利率下跌很多，導致了房價的大長。 

當房價上漲速度遠遠超過按揭利率的下降速度時，就會產生泡沫。現在利率雖然低，但絕對不是目前房價上漲的主要原因。目前10年利率仍然很低，已經不可能再低了，所以接下來只能向上走。2001-2004年的房價上漲只是一次性的。當利率上升時，房價會受到更大打擊。 

而且，由於通貨膨脹下跌導致的利率下降並不像有些人宣揚的那樣會導致房地產大漲。不錯，利率是低了，但是大家的工資也沒有漲多少，因此利率下降也沒有用。利率以前走跌，現在回升，那麼房價以前上升，今後只能下跌。

4． 他們說：政府對郊區房屋發展的限制會保證適當的供應量，從而保證價格上升。 

在新澤西，紐約，西雅圖和三藩地區，申請建房許可證是比較困難的。但是美國的房地產市場流動性很大。現在人們越搬越遠，開車上班時間越來越長，買房的機會也更多。有時工作機會會出現在房價相對便宜的地區。不少50或60歲的人們賣掉升值好的房子搬到房價便宜的其它地區。郊區的房子越造越多。 

有些地方郊區不許蓋房，建築商就在城裡建造高樓。在紐約，布魯克林，澤西城甚至曼哈頓，在幾十年裡都有大量的新樓群出現，而當地就業市場則根本談不上好。 

一年前，有人吹噓說房地產市場進入了一個「買不到房」的新世代。現在，全國有三百八十五萬間房子在市場上待售，而買主在減少。 

世界在變化，神話卻沒有變，下次再聽到這些話時，大家根本不要信。