「中國中心」計畫正式告吹 萬通緣何敗走紐約世貿

2006-08-12 01:39

 

業主取消租約"中國中心"進駐紐約世貿

據紐約媒體報導，7月25日，北京萬通公司與紐約房地產開發商——西維斯坦地產公司的最終談判破裂，此前備受關注的紐約世貿7號新樓的「中國中心」計畫正式告吹。

　　初期 美房產商賠笑臉

　　新建的紐約世貿中心7號樓共有52層，已於今年5月23日竣工，並正式對外開放，其使用面積達到15.7萬平方米。儘管該樓地理位置優越、外觀漂亮、設計一流，但該樓在竣工前的招租工作一直不順利。

　　萬通房地產有限公司正試圖通過海外市場運作，達到提升品牌價值的目的。而負責紐約下城開發的紐約州、市政府及開發商們特別希望有中資企業進入，併發揮磁吸效應，帶動曼哈頓下城的重建與開發。因此，萬通與紐約著名房地產開發商西維斯坦一拍即合。

　　今年1月24日，在紐約州州長帕塔基、紐約市副市長道克特羅夫及中國駐紐約總領事劉碧偉等中外官員的見證下，萬通集團董事長馮侖與西維斯坦簽署意向書，預定於今年6月正式承租7號樓48至52層，共1.85萬平方米的使用面積，租期為10年。按照美國的習慣，樓層越高租金越貴，因此萬通承租的5層樓是全樓價格之最，達到每平方米538美元。6月26日，雙方正式簽約。

　　當時，該樓出租率很低，租出的樓層尚不到總面積的1/5，因此萬通公司成為最大客戶。其他已簽約的客戶只有紐約科學院、美國運通公司旗下一家金融諮詢公司等。

　　馮侖當時承租7號樓的設想很輝煌，他計畫利用承租樓層的知名度和豪華氣派，建立一個集商務與文化於一體的「中國中心」，為中美雙方的商務合作提供平臺。一時間，萬通、世貿中心、馮侖、「中國中心」等字眼充斥著美國中英文媒體，萬通之舉被認為具有重要的象徵意義，是中國房地產公司打入美國市場的壯舉。

　　後期 中國企業遇冷臉

　　據業內人士稱，萬通公司在美國經營轉租業務，這既要求公司具備強大的資金實力，同時也需要對當地市場進行深入研究和瞭解；此外，在美國，經營轉租業務利潤空間不大，且較難獲得銀行的支持。作為在美房地產業第一個吃螃蟹的中國公司，萬通顯然對此準備不足。

　　雙方簽訂合約後，萬通很快就遇到麻煩。按照原先的標準，作為承租方，萬通每月需要支付的租金就達800萬美元。而根據雙方約定，萬通必須盡快為1.5萬平方米的「中國中心」尋找客戶，但這項工作進行得並不那麼順利。有報導說，萬通這時出現資金週轉困難。

　　如果說1年前還是西維斯坦有求於萬通公司的話，那麼到今年6月雙方正式簽署合約時，市場行情已經出現變化。7號樓的外租業務也變得十分搶手，高層的租金從原先的每平方米538美元上漲到每平方米770美元。據美國媒體報導，著名的信用評級機構穆迪公司投資服務部，正打算租下該樓的15層辦公室；聯合愛迪生電力公司也有意租用大樓的1至10層。

　　這時，西維斯坦公司對原先的合約有些後悔，並要求萬通公司嚴格履約，否則立即解除合同。此後，西維斯坦要求在7月10日前，萬通必須交付相當於半年租金的首付定金，即4500萬美元。

　　按照美國的規定，首付定金可用等值的信用證替代，但這時萬通卻在申辦信用證問題上出現麻煩。7月11日，西維斯坦單方面發表一份聲明，稱「這已是萬通公司第4次違約，導致我們對萬通公司履約能力喪失信心」，並宣布撤消與萬通的租約。此外，為安撫萬通，對方表示萬通可以考慮承租即將興建的「自由」大樓。

　　當天，紐約州州長帕塔基特別致電西維斯坦本人，表示對他的決定感到很失望。此外，紐約州和市政府多個商業團體出面輪番勸說西維斯坦改變主意，但均未奏效。

　　但此時，萬通卻沒有放棄，經過兩週時間的緊張努力，馮侖終於在7月25日拿著價值4500萬美元的信用證來到西維斯坦辦公室，但對方卻拒絕接受。

　　據馮侖本人接受媒體採訪時表示，此前西維斯坦曾「追」了萬通公司長達兩年時間，並利用與萬通的交易吸引客戶。現在，萬通在前期工作上已投入300多萬美元，且該項交易得到了中國政府的支持。而西維斯坦公司卻在租金上漲的情況下終止協議。馮侖還向媒體透露，25日在他與西維斯坦談判時，對方表示已找到更滿意的客戶。顯然，萬通和馮侖對該合同尚未最後放棄，仍在做努力。此事是否會出現轉機，仍需拭目以待。

　　萬通對違約後果估計不足

　　萬通案是繼去年中國中海油公司並購美國優尼科公司失敗後，又一起中美商業合作失利案件。在這次事件中，經驗和教訓值得中國企業進行總結和反思。

　　比較而言，中海油並購案的失敗完全是美國內政治氣候所致，而萬通「中國中心」案的失敗卻在很大程度上是企業自身的原因。

　　此間有分析人士認為，萬通的承租合同因違約而被撤銷，這從一個側面反映出中國企業在海外對履約本身的重視程度不夠。在美國，特別是房地產業，合同是最重要和關鍵的部分，許多官司都是圍繞合約來打的。萬通初闖美國市場，仍抱著在國內的做事模式，對事先困難和違約後果估計不足。

　　此外，雖然萬通公司有意將「中國中心」一案做大，並將其上升到「中美友好」合作的「政治高度」，同時也得到中國政府和紐約地方政府的支持，但在美國，人情關係份量比較輕，如果違約在先，即使大談兩國的友好合作也無濟於事。