買房置業中的縮水陷阱

2006-07-15 21:22

縮水，大多是指紡織品、纖維等放入水中後產生的收縮現象。但如今在買房置業中「縮水」現象也屢見不鮮。由於開發商或裝潢公司與買房人對「規則」的掌握上大多處於不對稱狀態，買房人稍不小心就會掉進陷阱。有的「縮水」令你渾然不知，有的「縮水」會讓你後悔莫及，有的「縮水」會讓你在經濟上蒙受損失。

　   面積縮水

　　李先生預購了一套商品房，預售合同約定建築面積為105平方米，套內建築面積為84平方米。還約定如果產權登記建築面積與合同約定建築面積發生誤差比例絕對值低於3％時據實結算，超過3％時，買家可退房。交房後，李先生總覺得面積有問題，就委託某房產測繪單位重新測量，發現總面積與約定一致，但套內建築面積比合同約定減少了4％。李要求退房，但開發商認為不存在違約。

　　警示：簽合同時應把套內建築面積也作約定

　　按最高法院有關司法解釋，房屋套內建築面積或建築面積與約定面積不符時，合同有約定的從約定，無約定的誤差比例在3％以內的雙方據實結算，超過3％的買房人可要求退房。本案中開發商以雙方約定面積為建築面積而非套內建築面積為理由，拒絕退房。

　　建議買受人在簽合同時，要把建築面積與套內建築面積都作約定，這樣可不讓開發商鑽空子。此外，買房人收房時，要向開發商索要《商品房面積測繪技術報告書》，如對面積有異議，可到測繪單位查詢有關測繪情況；必要時，可委託相關測繪單位對面積重測。

　　層高縮水

　　前幾年，多位業主一起與開發商簽訂了預售合同，合同約定房屋層高為2．9米。交房後，有業主發現房屋質量保證書中註明的層高有的為2．8米，有的為2．9米。於是業主作了自測，結果發現高度為2．6—2．62 米不等。當業主們要求開發商承擔違約責任時，開發商卻推說是銷售公司在製作預售合同文本時的筆誤。

　　警示：對層高「縮水」明確約定違約賠償數額

　　近年來，房屋層高「縮水」現象日趨嚴重，成為買房人投訴的一個重點。從法律上講，商品房層高與合同約定不符，是違約行為，須承擔違約責任。但往往合同並未明確約定開發商如何承擔責任，並且也不可能要求開發商將層高恢復到約定的高度，但業主沒有約定開發商賠償數額多少，法院只能從合理性角度出發，酌情確定賠償數額，而這種賠償數額一般不高。

　　建議買房人在合同中，要明確約定違約責任和違約賠償數額，這樣到了糾紛階段，可最大限度地保障自己的權益。

　　年限縮水

　　去年3月，王先生買下某樓盤，他知道是爛尾樓改造工程，下單前詢問了該樓盤土地使用年限，售樓小姐說保證70年。後來簽預售合同時，他發現合同附件《房屋土地狀況》備註裡寫著土地使用期限為1993 年至2052 年，這房屋使用年限竟不到60年，於是他質問售樓小姐，不料售樓小姐回敬：「你連常識都不懂，住宅用地都是70年」。王先生大呼上當。

　　警示：簽約前弄清房屋土地使用權的起始期限

　　本案中，售樓小姐明顯鑽了王先生空子。實踐中，有許多買房人不太清楚土地使用年限和房屋使用年限的具體區別。時下大多開發商是直接從政府部門受讓或從其他開發商那裡轉讓而拿到土地的，買房人買了房後，對該房屋所享有的使用年限應為：原土地出讓合同規定的土地使用年限，減去開發商已使用的年限。

　　建議買房人在簽約前，最好到相關部門對房屋土地使用權的起始期限瞭解清楚，以確保不被開發商「忽悠」。

　　配套縮水

　　張女士看到某樓書介紹，小區將有1．5萬平方米的高檔會所，有室內游泳池等設施，於是當場買下房。不料搬進新房後，直到2004 年會所才開工，建成後張女士發現，會所嚴重「縮水」，面積不足4000 平方米，游泳池規模也很小。後因會所經營不善，開發商未經業主同意，把會所轉讓給了他人並對外營業，嚴重影響了小區環境和安全。

　　警示：對配套設施約定要明確詳細的責任承擔

　　大多買房人樂意買配套齊全的小區，但有些開發商不能兌現原先的承諾，配套設施不全等問題時有發生。會所不是房產開發的必備設施，而是開發商吸引買房人的誘餌。許多買房人在簽合同時，往往只關注房屋，忘了約定會所條款，導致會所糾紛不斷。

　　建議業主在簽預售合同時，應把會所相關的條款明確約定進合同，如會所的交付時間、所有權歸屬、服務功能、服務對象等，同時明確責任承擔，以便追究開發商的違約責任。

　　小區縮水

　　某開發商把所建樓盤吹得天花亂墜，同時作了許多誘人承諾，凡購買一期A號樓的業主，今後可享受到二期的中心花園、綠地和網球場等公共設施。然而當A號樓業主陸續入住後發現:開發商違反了當初承諾及約定，將一期和二期的通道以一堵牆代替，造成A號樓的業主無法享受本為同一小區內的設施和環境，屬於典型的小區「縮水」。

　　警示：按約定維護自己的合法權益

　　對於購買A號樓的業主而言，看中的是開發商宣傳的二期形態，入住後期望能與二期的業主們共享花園、綠地所帶來的歡樂。但事與願違，一堵牆使他們與歡樂無緣。開發商違約，侵犯了A號樓業主的合法權益，業主有足夠理由與開發商進行維權交涉，直至對簿公堂。

　　規劃縮水

　　李先生被廣告吸引，來到某樓盤售摟處，售樓小姐指著模型介紹了該樓盤宏偉規劃，還重點介紹一期和二期之間的一處景觀。簽約時，儘管李先生看到樣本合同中「廣告宣傳內容僅供參考」字樣，但看到附件中有一期和二期的規劃圖，也就沒多問，他買下一套一期房子。入住後不久，隨著二期建設推進，他和其他業主發現原來這處景觀變成了一幢樓房，後來越長越高了。於是，李先生與小區百餘名業主共同將開發商告上法庭，要求恢復原狀，但既成事實的東西無法改動。

　　警示：把開發商的規劃作為補充條款寫入合同

　　開發商常常把一期後面的規劃描繪到樓書中，利用合同有關約定，迫使業主在房價上漲時放棄追究其責任，或約定特別輕的違約責任，以極小的違約成本來換取變更小區規劃帶來的高額利潤。

　　建議買房人先查明開發商是否已取得了後面地塊的開發權，再查明小區規劃是否經過規劃部門的審批，也可要求開發商把這個規劃作為補充條款寫入合同，並在合同補充條款中約定較高違約金，讓開發商為違約付出高額代價。

　　貸款縮水

　　陳先生看中某處樓盤，即與開發商簽訂了一份價格為270萬元的買賣合同，首付款為81萬元，餘下189萬元通過銀行貸款解決。剛開始開發商答應幫忙到指定銀行去貸款，因貸款政策發生變化，只能貸五成，後來陳先生自己跑了幾家銀行也是如此。陳先生因拿不出剩餘的兩成，便提出解除合同，遭到開發商拒絕，開發商要求他繼續履行合同，否則追究違約責任。幾經僵持，最後通過協調，陳先生賠給開發商10萬元才了結此事。

　　警示：事先對自己的償還能力有個正確判斷

　　大多數買房人通過按揭貸款購房，但銀行貸款審批有個程序，其中不確定因素很多，尤其是若受政策影響，其變化是買賣雙方始料不及的，屬於不可歸責於買賣雙方的原因。本案中若強制要求買房人一次性支付餘款既不可能，又顯失公平。

　　建議買房人要事先對自己的支付能力、貸款條件和貸款審批的可能性做出正確的判斷，同時在合同中應明確按揭貸款辦不出來或貸款成數不足之後的處理方式，這樣可避免糾紛。

　　裝修縮水

　　朱先生於去年8月初與某裝潢公司簽訂全包裝潢合同，合同約定11月底竣工，但直至今年過年後仍未完成，且已裝潢好的地方出現多處質量問題。

　　虹口區消保委經調查，發現雙方存在3點爭議：一、屋內多處牆體開裂、窗口滲水，裝潢公司認為是房屋以舊翻新所致；二、因裝潢時多次返工，導致大理石地磚多處損壞。朱先生新購置的電器已於施工期間搬入，1萬多元的冰箱被損，裝潢公司卻予以否認；三、對於工期一拖再拖，裝潢公司認為是朱先生未按時付款、又恰逢春節所致，朱先生卻表示自己嚴格按合同定期付款。最後因雙方分歧較大，無法達成調解協議，區消保委決定終止調解，支持消費者提起訴訟。

　　警示：把可能出現的糾紛事先作個準備或約定

　　裝潢投訴一直是消保委投訴調解中的難點，事實爭議大，證據難保全。對此，虹口區消保委提醒消費者：一是簽訂合同時，對於承包方式、分期付款、工期等事項都要予以明確；二是裝潢中，出現返工、工期順延、變更項目等，應及時簽訂補充協議；三是消費者應不定期到現場查驗，一旦發現問題要及時溝通，必要時可拍照作留存，便於糾紛時責任認定；四是對於貴重傢俱、電器等，在裝潢前就與施工方現場查驗，最好簽署雙方認可的相關協議。

　　房產是特殊的大宗消費商品，裝潢又是買房後的一次性消費，金額之大，期望之高，牽動著大家的心。本文提及的五花八門的「縮水」現象雖難以預料，但事先有個防範的「譜」———學會簽好一份有利於維護自己權益的合同就顯得十分必要了。增強自我維權意識，學會規避糾紛，享受幸福生活，這是改善生活的根本出發點和歸宿。人人都應學會用合同（契約）保障自己的「資產」不縮水。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)