買賣房子的實用寶典

2006-07-14 01:51 離開順馳也已經有一段日子了吧，有心思來重拾那些在順馳的點點回憶。其實我去的是順馳的二手房業務體系，和現在熱炒的第一大街——順馳地產是兄弟公司，統屬順馳中國。這裡我只想講講順馳二手房的奧妙所在。

下面的內容可能會涉及到企業的商業秘密，但看到眾多被蒙在鼓勵的善良鄉親……我保證以下的內容決沒有誣陷、造假成分：



其實，普通的三方（也就是三方簽個協議，順馳只收2%中介費）根本不是順馳的利潤來源，他的主要利潤來源說白了就是收購房子，倒手再賣，賺取差價。為了能清楚的理清頭席，分兩方面——買房的和賣房的來分析你看看，順馳是如何玩你的！



一、如果你是買房的，從你踏入順馳店的一刻起，他就打算著要從你身上搞個萬而八千的。



順馳人給你推薦房子有個順序，他們收購的房子》》他們簽限時銷售的房子》》他們有鑰匙的房子》》他們一般代理的房子。這其中的奧妙你一看便知了吧，不管房子是否真正適合你，都首先給你推薦能賺更多錢的房子。



我一個一個來分析吧，他們收購來的房子，價格他們自己控制，但你不知道，他們找一個內部人來充當房主，和你談價，和你簽協議，跟你一塊過戶，就連原房主也不知道房子是被順馳收購了（這個後面再談）。他們稱收購來的房子叫A房，因為順馳每個房子都有電腦編號，收購來的叫A—****，限時的房子叫X—*****，一般代理的房子叫T—*****或TW—*******，如果你去順馳買房，你讓工作人員給你列印一張房源出來，在他的右上角的編號你一看便知，順馳給你推薦的房子到底是什麼性質的房子。



據說在我們這裡，順馳一個收購來的A房，轉手就賺了4萬多，黑啊！不過不黑在這世道是賺不來錢滴！在北京，一個A房創記錄的賺了10多萬！（我認識的朋友在北京順馳做，親眼目睹）如果你確實看中了順馳收購過來的房子，儘管死命壓價，兩三萬不成問題，如果最後總出不了手急了，順馳不賺錢也會賣。



在說說順馳限時銷售的房子，如果你看不中他收購來的房子，順馳人會極力推薦他們限時銷售的房源，所謂限時銷售，就是順馳針對那些急於變現的客戶推出來的服務，以低於市場的價格來和順馳簽一個協議，保證短期內售出，售不出賠1000元。在協議中就會註明，高出簽定價格的部分，雙方有一個比例來分成，或者55分，或37分，依據房主談判能力而定。比如順馳和客戶簽來的價格是11萬，結果順馳將價格賣到了15萬，那四萬的差價就和房主按協議簽定的比例來分，這樣的利潤也是非常大的。



如果以上這些房子你確實不願意上套，那他們還有另外一套等著你，就是帶著你看他們有鑰匙的房子（房主在順馳登記房子的時候，他們會以種種理由勸說房主留鑰匙，以給他們下套留下空間），順馳會給你報一個相當高的價，因為你見不到房主，你跟順馳還價時，順馳會盡力抬高你的心理價位，然後你說出了一個價位，比如說這個價格是A，隨後他們回打電話給房主，告訴房主有一個客戶出了一個價，比如說是B，當然這個B價比你給他出的A價格要低很多，如果房主同意B價出售，而你願意以A價來買，哈哈，那A減B，利潤空間就產生了！那他們就告訴你：「這個房子多好多好，房主以你所出的價格確實不願意出手，你可以下給我們一些誠意金，（通常是萬而八千的），我們再發揮出我們渾身解數來勸說房主，我們保證以你所出的價格A來給你買到，買不到退你錢」等等忽悠你的話，如果你按他所想交了誠意金，哈哈，那順馳吃定你啦。順馳會趕緊派人，通常是內部的專門做托的人，假扮買主，以B價甚至是低於B價的價格將房子買到（不是真正的買，只是公證一下，以後順馳就可以自己和你談各種事情，而不需要原房主出面），再以A價賣給你，呵呵，空手套白狼。以後和你談的就是順馳自己人了，但他們會說這是房主的表妹呀，大姨啊等等親戚，你依然蒙在鼓裡。



其實，沒有鑰匙的房子順馳依然有很多是這樣來操作的，你只是在看房的時候見過房主，隨後順馳就說房主出差呀等等，將房子委託給某某人來賣（實際是順馳自己人）。然後賺取A和B的差價。



這裡有個小花絮，有個客戶買了順馳的房後，有一次跟一個店員到總部去辦手續，客戶發現他買的房子的房主竟然順馳總部的工作人員（就是順馳的托），這下順馳漏陷了，客戶立即要退房，最後順馳讓這個工作人員使出苦肉計才擺平，從此以後，順馳規定，以後要有帶客戶直接去的情況，先給總部打個電話，相關的托（其實是總部行政和財務上的人）要迴避掉。



其實有時順馳使完18般武藝後，確實沒大利潤可撈，也會老老實實的做個普通三方，賺個2%中介費了事。



在此提醒各位，而且你在順馳買房，一定要見到原房主才能確定最後的價格，就是說你可以通過順馳讓房主帶上房本和身份證你看一下是否是本人，也可以自己直接和房主談價。不過如果你不是走投無路，就不要去順馳冒被宰幾萬的危險去買房，畢竟普通百姓攢的錢還是非常不容易的啊。







二、如果你是賣房的。



呵呵，不好意思，你的房子從你進店的一刻起就被順馳惡狼似的盯上了，他們會通過各種說辭來探出你的心理底價，同時盡力打壓，如果覺得有利可投，順馳便會派出自己的評估去看房，但你不知道，順馳對你說這是客戶，評估如果認為可行，他們就會在找幾個托去看你的房子，然後給幾個較低的價格，讓你懷疑你房子到底還值不值錢。隨後他們會和你來談限時銷售，如果你確實不急賣，不和他們簽的話，如果確認有相當大的利潤空間，呵呵，他們就會收購啦，不過順馳稱之為暗收，就是以客戶的名義買來。所以說你賣房之前一定要多找幾家中介訊訊價，不可盲目報價。



同時他們還會勸你留鑰匙，如果你不願意留的話，又有利潤空間，又是個空房，考慮到你有留鑰匙的可能性，他們會找好幾個托陸續看房，把你跑到要死，跑煩，自然就把鑰匙留下。



你看前面的一段時可能會有疑問，順馳哪來的錢收購房子？？？



其實，這正是順馳的聰明之處。順馳在簽三方協議時，會盡力勸說買賣雙方從順馳過款，買方要在去房管局簽買賣契約之前將全款（如果是一次付款的話）打到公司帳上，但順馳退款給房主的時間卻是新房本下來後3日內，名義上說是要保護買賣雙方的利益。這期間有長達半月甚至一個多月之久的時間差，呵呵，順馳可以拿你賣房子的錢去收購房子啦，連利息都沒有，真是無本萬利啊！順馳拿這叫資金沉澱。不過他這樣霸王的退款約定也只是欺軟怕硬，曾經有個店拿這個湖龍一地痞，但被地痞掂著刀子把錢要回來了。普通百姓還不是乖乖就範。







鄭州的朋友，如果你的房子通過順馳賣的，卻沒有辦過戶，而是去公證處辦的公正委託，那麼很不幸，你的房子被吃了。那個受託人是不是叫張萬Ｘ？（估計我這麼一發貼，順馳又要換人了，哈哈）



如果你的房子通過順馳買的，卻沒見到房主本人，而是公證書上的受託人，（當然，他會說這人是房主的親戚啦什麼的）呵呵，你也當了一回大頭，至少多付了一兩萬，順馳的收購房，一套沒有一萬以上的利潤是不會賣的．(文章僅代表作者個人立場和觀點)