京滬深樓市見聞 高房價搖搖欲墜

2006-07-09 03:24 深圳：開發商捂盤自救

　　7月的深圳樓市，彷彿是個孤獨的舞臺。透過支離破碎的帷幕，人們看到的只是房地產商表情複雜的臉。而台下，那些原本興致高昂的看客，終於帶著失落的心情紛紛離去。

　　根據深圳國土資源和房地產管理局公布的數字，7月6日羅湖、福田兩大中心行政區商品房交易數量都僅為2套。

　　4月底以來，深圳商品房的成交量就像泄了氣的皮球，從以前平均每天500-600套，逐步減至100套以內，近期更是跌至72套。曾以超過30%的增長速度一路狂飆的深圳房價，在經歷了兩場宏觀調控風暴之後，終於在今年夏天放慢了增長的步伐。

　　深圳房地產市場，正處在量變到質變的過程中。但現在誰都無法預料這個質變的過程需要多久，房價的拐點能否如期而至。

　　「幸好我們的項目已經取得預售許可證。」站在烈日下寶安新中心區一個樓盤前，滿頭大汗的張士芳說。張士芳是深圳一家房地產開發公司的項目總監，他告訴記者：「據我瞭解，一些還沒有取得許可證的開發商現在日子不好過。」

　　在張士芳的眼裡，這次調控是政府出手最重的一次。「政府對於樓盤的小戶型比例規定得太嚴格了，我們另外兩個項目可能會受到影響。」張士芳說，這兩個項目目前正在整地中。按照原先的方案，這兩個樓盤是設計容積率為2.2的大戶型住宅區，現在開發商已經通知設計公司，要求他們進行調整。

　　「我們公司將會增加幾百萬的整體改造費用。」張士芳說：「我們認為隨著將來市場小戶型數量的增多，市場的供求關係一定會改變，小戶型房價可能會下跌。」

　　但同時，市場傳出消息說，在深圳出臺房地產宏觀調控實施細則之後，深圳房地產商似乎在一夜之間達成了一些新的共識，很多計畫在六、七月份開始銷售的樓盤，銷售時間已經後延。

　　「我們樓盤的工期延誤了，銷售計畫也只好推延。」一家開發商的銷售經理解釋說。

　　「我敢肯定地說，這一定是開發商的應對策略。」一位業內人士認為：「開發商推延樓盤的銷售，實際上是希望造成目前市場供應緊張局面，但又不至於拉動整個房價的價位神經。」

　　「看房價能堅挺到何時？！」這是買家目前普遍的心態。在眾多買家眼裡，只要堅持不買房，讓房產有價無市，那最後的殘局一定會由地產商來收拾。而開發商明白，只要掌握市場的供求關係，就能夠在今後一段時間內將房價維持在目前的水平。實際上，開發商和買家的博弈已經進入艱難對決階段。業內人士認為，如果深圳房地產交易量在半年之內未見回升，那麼一些房地產商將會如坐針氈，主動卸甲。這注定是一場比耐力、比時間、比信心的角逐。

　　北京：「風暴」前氣氛凝重

　　在深圳市政府堅定不移地貫徹國家房地產調控政策、出臺「深圳細則」之後，北京市仍無細則出臺，倒是曝出主管城建工作的北京市副市長劉志華被免職、京城地產界重量級人物劉曉光被傳喚配合調查的新聞，這令業界人士對未來的「北京細則」以及調控力度平添了幾分想像空間。

　　在剛剛結束的北京夏季房展會上，從市場動向似乎可以看出些許端倪：4天的夏季房展會僅意向性成交了4.5億元，不及以往展會的三成，創下近年來的新低。對於這種市況，有著不同的解釋。較為普遍的看法是，房產調控政策效應開始「發酵」，購房者在觀望等待。但熟悉市場的人士則認為，北京開發商在靜待政策細則出臺，所以參展的興趣不大。此外，普通住宅太好賣了，所以沒有宣傳推廣的必要。

　　從購房者與開發商的觀望等待可以看出，具體政策實施細則的制定將會對北京市場走勢產生巨大的影響。

　　北京房地產市場處於政策「真空期」時公布的統計數據，頗能說明一些問題。6月底，北京市統計局公布的數據顯示，1-5月，北京市普通住宅價格指數累計為109.4%，漲幅累計9.4%。新建商品房價格漲幅繼續增加，二手房價格漲幅有所回落，普通住宅價格漲幅略高於高檔住宅。日前，有消息稱，今年上半年北京房地產業完成稅收110.7億元，增收28.6億元，增幅比2005年提高了13.5%，且是首次超過百億。

　　「房價上漲9.4%，房地產業相關稅收增長13.5%，這就挺能說明問題。」房地產業界一位人士分析，「這表明房地產的利益格局是，政府拿‘大頭’，開發商得‘中頭’，房地產衍生行業賺‘小頭’。所以說，如果僅是行業利益集團的遊說還不足以令中央政策的落實化於無形，各地方政府的利益盤算才是這場博弈的關鍵所在。」

　　令眾多北京開發商感到不安的是，目前在北京已經拿到規劃許可證但尚未拿到施工許可證的房地產項目有600多個，總規劃建築面積達2000萬平方米。在這些項目中，套型建築面積在90平方米以下的戶型僅佔10%。如果嚴格按照九部委的文件精神執行的話，市場結構調整的力度將非常大。由於原來的規劃條件將有重大改變，不僅開發商的產品市場定位要「推倒重來」，而且已開盤項目若後繼開發規劃作出調整，肯定會對此前買房的客戶產生影響。不過，按照北京市有關方面的說法，管理層將本著「認真貫徹，結合實際」的原則，綜合考慮各方面的因素，在保證市場穩定的前提下，出臺相關細則。因此，北京市場的未來走勢將在很大程度上取決於政策細則的內容。

　　業界一位資深人士預測，行政力量強力介入下的這次房地產結構調整，將導致市場格局發生根本性變化。最晚到明年一季度，大量套型面積90平米的中小戶型住宅將在市場上出現。雖然房子的單價不一定會下降，但總價肯定會大幅降低，這將使一些原來買不起房的人看到希望。對於房地產業來說這也是一個長期利好，因為在客觀上能動員出更多的購買力進行住房消費。到明年，隨著廉租房和經濟適用房等社會住房保障體系的完善，房地產市場結構會更趨合理。

　　上海：成交量迅速縮水

　　「國六條」及其細則的出臺，讓上海的陳小姐看到了希望。在她看來，這次調控政策的出臺，或許會讓高高在上的上海房價更加「親民」一點。但一個月過去了，她卻發現事情並沒有朝她所預期的方向發展。

　　「一個月來，看了這麼多樓盤，跑了這麼多中介，腿都跑酸了，發現上海房價竟然沒有什麼波動，有些地方居然還小幅上漲，我是心灰意冷了。」滿臉疲憊的陳小姐說：「政府部門公布的數據說上海房價降了，媒體的文章也說上海的房價降了，可為什麼我想親身感受一下，就那麼難呢？」

　　陳小姐的心態代表了上海許多待購房者的心態。這次調控政策的出臺重新燃起了他們的希望，但現實卻再次給他們潑了一盆冷水。「房產之窗」上海樓市監測系統顯示，6月份上海普通商品住宅成交均價為9685元/平方米，其中內環內均價上漲近一成，帶動全市均價上漲了7.4%。儘管這個均價的拉升是由於成交結構變化所帶動的，但這也傳遞出一個信號：上海房價依然保持強勢，並沒有因為這次調控政策的出臺而俯首。

　　失望讓許多上海待購房者選擇了繼續等待。在這種觀望的氣氛中，上海許多樓盤的成交量開始大幅萎縮，一些樓盤在開盤後居然長時間出現零成交的局面。陳小姐告訴記者，在她看的樓盤中，有許多樓盤已經是現房了，但售樓處卻沒有人氣，冷冷清清的場面讓人想起去年第一次宏觀調控時的場景。只不過，讓她費解的是，售樓人員卻一反常態的高傲，彷彿仍處在樓市火爆的前兩年。

　　統計數據清楚地說明瞭上海樓市受到觀望情緒的影響程度。中國指數研究院(華東) 對上海網上房地產的監控數據顯示，6月份上海共成交商品房210.34萬平方米，較5月份減少了81萬平方米，降幅為27.8%；共成交了16810套，較5月份減少了9253套，降幅為35.5%。其中商品住宅成交169.42萬平方米，較5月份減少81.31萬平方米，降幅為32%。

　　購房者的觀望、成交量的萎縮讓開發商們開始謹慎起來。中國指數研究院(華東)提供的數據顯示，6月份，上海商品房供應量新增264.36萬平方米、25163套，分別比5月份減少15.22%和15.76%。其中，住宅供應量為207.1萬平方米，比5月份減少了23.64%。開發商捂盤不肯降價和購房者的觀望在6月份交織在一起，上海樓市供需方新一輪的對峙悄然展開。

　　業內人士指出，上海的實施細則遲遲未出，使得各方不敢輕易行動，開發商尤其如此。不過，如果上海的實施細則和深圳等地一樣嚴格，上海的開發商受到的影響會非常大，這有可能會打破目前的僵局。

　　上海二手房市場也開始快速萎縮。受營業稅全額徵收時間跨度延長的影響，許多二手房的出售成本驟然提高，這使得二手房的交易量快速縮水。一家房地產中介機構的有關人士介紹說，在陸家嘴地區，一些中介的業務量足足下降了一半，前來看房和電話諮詢的人大為減少。與此形成鮮明對比的是，二手房的租賃成交快速放量，6月份一些地區的租賃成交量上升了二成以上。業內人士認為，租賃成交放量主要是由於一些房東在賣房無望的情況下改賣為租，一些購房者改變了購房計畫轉而選擇租賃造成的。

　　從近一個月來各城市房地產市場走勢來看，目前大多仍延續著上半年房價小幅攀升的市況。但這並不能說明什麼問題，因為樓市畢竟不是股市，政策對市場的影響不會馬上顯現出來。業內人士認為，這次房地產調控，有兩點須明確。其一，在究竟是要講求市場效率還是體現社會公平上，調控目標明顯傾向於後者，有限的城市土地資源不會再是出價高者得；其二，中央政府對這次房地產調控的決心不容置疑。建設節約緊湊型城市，逐步改變城鄉二元經濟結構不合理狀況，應是這次調控的深層次背景。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)