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一個溫州家庭炒房團調查:掌握1億資金80套房源

 2006-06-21 00:48 桌面版 简体 打賞 0
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一個家庭炒房團的分化與中國房地產投資市場真相

  「小姐,酒!」

  周雲連夾著香菸的右手高揚著。半斤白酒下肚,周已醉態朦朧。這是上海南京路步行街旁的一家川菜館,瘦削的周雲連猛吸一口香菸,語氣中難掩倦意。

  41歲的周雲連在上海的溫州炒房客中小有名氣。他領導的這個擁有8名成員的「家庭式炒房團」,掌管著將近1個億的資金,80多套房源。

  像大多數溫州人一樣,周喜歡清淡的食物。他也不愛飲酒,「除非心情特別鬱悶的時候」。

  但這次,他選擇了辣乎乎的川菜,選擇了52度的「小糊塗仙」。

  國務院九部委緊急啟動的第二輪宏調,讓他無所適從。

  「全套牢了。」周捏斷已燃掉半截的香菸,重新點起一支,「很多溫州人的房子還沒來得及脫手,都很急。」

  「你說還炒不炒?」周見人常發出這樣的疑惑。現在周手頭有18套房子,全在上海,而且全是單價在兩萬左右的豪宅。

  分化

  讓周感到頭疼的,是他這個炒房團內部意見開始出現分化。兩天前的上午,他們在靠近百年外灘的一個酒店,開了一個緊急會議。

  主要議題,就是手頭的房子該怎麼處置。

  在這個會議上,這個相處一向和睦的家族發生了第一次激烈的爭吵。

  有的說,「要抓緊把房子拋出去,套現走人」;有的說,「等等看再說,不能被眼下的政策嚇怕了」;有的說,「先把一些短線樓盤處理掉,搞些長期投資的。」

  會議桌上,一疊疊有關房地產宏調政策分析的資料,被扔來扔去。

  在多種觀點的交鋒中,周雲連幾乎沒有發言。雖然他64歲的大伯甚至指著他的鼻子罵他「太固執」。

  爭吵持續了將近三個小時,最終還是沒有結果。但周感覺到了「眾口難調」的滋味。

  這是周家的第三次「研討會」。

  實際上,從「國六條」出來的當天晚上,周就已經召集了一個緊急會議。「當時大家還都不以為然」,「還互相安慰,說問題不大」。

  緊接著,九部委的「37號文件」(《建設部等部門關於調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》)祭出,再次震動上海灘。

  周家慌了手腳,又在次日早上開會研究。後來,「為慎重起見,陸續出手了十幾套。」

  但相關部委的政策並沒有就此打住。銀監會、央行、建設部、國稅總局、國土部……調控主管部門的政策,一個接一個的出來。周家開始寢食難安。

  周雲連明顯地感覺到,他的威信已在這個家族炒房團中慢慢下降。

  失算

  雖然備受指責,但周並沒有什麼怨言。

  「自己失算了。」他承認。

  「到處都在說,『嚴格管理、嚴肅查處、嚴厲打擊』。」

  「這些信號很明顯,從中央到地方肯定會繼續加大打擊炒房的力度。」周說,這也是他們這個家族式炒房團所擔心的地方和爭吵的焦點。

  這種情景,周還是第一次碰到。

  6年前,上海的房地產還沒有這樣火暴,但溫州的房地產已經如火如荼地被當地人炒起來了。周耐不住寂寞,一下子投入300萬在溫州買了6套房子。3年後,這些房子陸續脫手,周掙了個翻番。

  嘗到甜頭後,2002年,周又甩出將近1000萬,在杭州買了10套房子,在上海買了8套。2003年,周在杭州的房子悉數脫手,在上海的房子也買出去了5套,又大掙了一筆。

  儘管這兩年溫州、杭州和上海等一線城市出臺了一些有關遏制炒房的政策,但這並沒有阻止周炒房的步伐。反而,2003年5月份,周的四個家在蒼南的親戚看到他炒房勢頭越來越猛,於是跟周商量後,由周牽頭組成了一個炒房團,專攻上海。

  2004年6月,又有三個眼紅的親戚跟著加盟。

  他們在隨後的兩年內連續出擊,收益頗豐。付款最多的一次,是一次性吃下上海的40多套,不包括按揭,直接付款1500多萬。

  周的威信也在博弈中慢慢提升。

  實際上,週一向是個異常謹慎的人。尤其是帶著這麼一個規模還不算小的炒房團,他感覺肩上的壓力越來越大。

  在多年的炒房生涯中,周積累了豐富的經驗。

  「下單迅速,團體購買,出手大方,快進快出,富有視覺衝擊力。」這是外界對溫州炒房團的整體印象。

  但周不僅膽大,更是心細。每次出手,他不僅要分析環境因素對房地產升值的影響力,還會分析基礎設施、市政規劃等等因素是否擴大了房屋的升值空間。他甚至還會去瞭解當地人的生活水平以及人員工資等等。

  而對於這幾年從中央到地方輪番推動的針對房地產的宏觀調控,周就不以為然了。

  「宏觀政策,不是一輪又一輪嗎?」在去年的這個時候,從中央到上海,都出臺了不少殺傷力看起來很強大的政策,但對周影響甚微。

  不僅如此,這兩年,中央每每出臺新政,地方上都會有官員站出來說,當地房地產不會受到影響,「房價上漲空間還很大」。

  宏調的屢屢「失效」,麻痺了周的那根敏感的神經,也直接影響了他對政策面的重視程度。

  但這次,他看來似乎真的要失算了。而且,今年,從「國六條」到現在,還沒有一個權威官員直接對房價作任何評價。

  「我犯了經驗主義的錯誤。」他喃喃自語。

  地方政府的靜默,讓周忐忑不安。

  他還吃驚地發現,最近幾個新開盤的樓盤,連續兩週都是零成交。

  「並不擔心要交多少營業稅,就怕房價整體上大幅下降。」他凝視記者良久,「這很可怕。」

  去留之間

  周在盤算著,是不是要把樓盤全部拋出去,「抓緊撤離」。

  對於這個在上海拼打數年的溫州炒家來說,這的確是個艱難抉擇。「沒有人能說得清還會有多少新政出臺。」這正是他舉棋不定的深層次原因。

  但他不知道,「如果不炒房了,還去幹什麼?」

  三年前,一場「森拉克」颱風幾乎摧毀了周的那個小商標廠的全部設備。再加上這兩年生意不好做,他乾脆把自己的小廠賣掉,專門炒起了房子。周的這些親戚在當地也都有自己的小工廠,手頭都比較寬裕。

  「現在溫州各行各業都有加入這個行列的。」周雲連說,大大小小的專業炒房戶、企業主、開發商、政府官員等等,都加入了炒房大軍。

  「由於不是每個人都有時間和精力去外地考察,看樓盤,於是需要有個牽頭的人。」周說。這個帶頭人看中當地某個樓盤,為了多組織一些購房者,以增加和開發商談判的籌碼,他會在村中作推介,感興趣的鄰居、親戚、同行業的人都會紛紛委託他。

  「其實炒來炒去,大多數還是自己人(溫州人)炒自己人」。也就是說,「上海的房子大多數都是炒家之間在炒。」

  而如今,在宏調政策密集空襲時刻,他們在彷徨中尋找出路。

  「如果地方上能夠真正落實中央的政策,炒客肯定會受到重創。」上海市發展研究中心一位專家也斷然說道。

  不過,周雲連說,他們炒房並不全部依靠自己資金,而大部分是依靠銀行貸款。「我們跟銀行的關係非常好,一般只要購房者能出示自己的收入證明(溫州很多企業主出示的是其營業執照和資產證明),開發商都能幫購房者從銀行輕鬆貸出款來——不管買幾套房子。」

  按照現在的房地產市場模式,只要首付三分之一甚至更少的錢,就可以擁有一座完整的房產,那麼溫州人上千億元的炒房資金,即使只有一半是通過貸款方式炒樓,那麼它托起的就是一個規模達2000億至2500億元的房地產市場,加上跟進的炒作資本,銀行實際在承擔著大部分風險。

  那麼,一旦這個龐大的資金抽出來,上海樓市會有多大的震盪?

  「你自己想像吧。」周再次捏滅煙頭。

  (應被採訪者要求,文中周雲連為化名)


21世紀經濟報導

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