從這則消息來看，看上去事件十分緊急，但民眾退房本來是市場經濟中一種最基本的商業行為，為什麼會成為一種社會性風險呢？如果是因為事件的集體性，那麼買房賣房本來都是個體行為，為什麼購房者要集體行動？這樣不會增加他們的行動成本嗎？這其中有什麼蹊蹺？
購房者為什麼要退房？肯定經過充分考慮。因為要退房，首先就得看合同中有沒有約定可以退房。如果沒有約定可以退房，那麼開發商肯定不會讓退房，特別是房地產市場出現週期性下降時更是如此。即使開發商同意退房，也肯定會把退房的風險全部轉嫁給購房者；如果合同約定可以退房，那麼合同肯定會規定購房者在退房時要承擔多少違約風險，比如說3%的違約金。如果購房者願意承擔違約金，那麼開發商就得按照合同的約定給購買者退房了。這是最基本的商業行為。
至於本來是很簡單的商業行為，為什麼會引起購房者的集體行動呢？我的推測是:開發商預期房價會進一步下跌，或不看好未來的房地產市場，希望藉助於方方面面的力量來阻止退房，即開發商不準備履行合同。開發商之所以敢於這樣做，肯定是做好了準備的。在這種情況下，分散的購房者只好聯合起來顯示其退房之決心與力量了。如果購房者能夠按合同約定順利退房，還需要集體行動嗎？
面對這種集體行為，有關部門請不要將其渲染為會帶來什麼社會性風險，而要明白何以會出現這種集體行為。有關部門應該把購房者的退房行為看做是一種最基本的商業行為。既然是最基本的商業行為，有關部門的責任就是如何來保證這種商業行為的合同得以履行，而不是來干預商業行為的合同履行，特別是不能以冠冕堂皇的理由來破壞這種商業行為的合同履行。在合同範圍內，收益與風險由當事人各自承擔。無論是開發商或購房者都是如此。如果有關部門要干預這種合同的履行，那麼由此引發的風險誰也不願意承擔。在這種情況下，任何受到損失的當事人都會想方設法來改變這種干預。噹噹事人一方不願意承擔這種強制性或有關部門干預下帶來的風險，購房者的集體行為就自然出現了。可以說，集體退房行為的出現，乃是商業合同不能夠得到認真履行或有關部門不能保證合同履行的結果。如果說退房行為有社會性風險也不是退房行為本身，而是其他因素導致的結果。
至於退房行為會引發房地產市場的連鎖反應，導致民眾對房地產市場失去信心，這根本就不是要由退房者來承擔的。人們為什麼會對房地產市場沒有信心？肯定是這個市場有問題，肯定是這個問題早就應該解決而一直未能解決。為什麼市場早就有的問題要退房者來承擔？如果要這樣做肯定是通過非市場的方式來達到，在這種情況下，弱勢的購房者也只好通過集體行動來維護和爭取自己的利益了。
因此，集體退房事件根本就不是什麼社會性風險，如果說其中有社會性風險，只能說是有關部門不能保證合同有效履行的結果。
新聞背景：上海「退房風潮」
來源：中共新華社
年底，樓市再起風波：上海出現大規模退房風潮，越來越多的預售房買房人開始採取群體性行動－－或拒收房屋，或停止還貸，或走向法庭，而訴求只有一個：退房！愈演愈烈的退房風潮令有關部門不安，一份旨在化解「未來一段時間內可能出現」的社會性風險的報告，正由上海的數個部門緊急起草。
這不能不引起人們的擔憂：上海的「退房風潮」會否引發樓市的「多米諾骨牌」效應？
「退房風潮」湧上海
11月23日，位列上海地產十強的大華集團遇到了大麻煩：它所開發的樓盤「水岸藍橋」的51名業主，將一份聯名解約「通牒」遞交給開發商、貸款銀行和貸款擔保公司，強烈要求退房，並聲明集體停止償還房貸。退房業主代表甘先生說，為了退房，他們寧願按合同約定，承擔總房價3％的違約金及一切相關費用。
「退房風潮」一波接一波湧起：「達安春之聲」、「金沙雅苑」的退房風波未平，浦東超大樓盤「風雅頌」的拒收事件又起；「藍山小城」也因降價引起前期業主打起「退房」旗號，浦東世紀公園板塊某大盤的退房糾紛欲理還亂……事實上，但凡橫跨樓市調控週期－－在今年3月份前已有房產售出、3月份後仍有後續供應的項目，幾乎無一例外地被捲入了退房、索賠差價的風潮。
珠江地產的一位人士分析：「孤立地看，一個樓盤退房只涉及幾十戶人家，但若處置不慎，則可能連鎖反應，引起大面積翻盤－－至少是信心的翻盤。這就是風潮比風波的可怕處！」眼下，開發商拒絕退房使問題變得越來越複雜。上海匯業律師事務所的楊律師說，退房糾紛的訴訟在增多。
房價下跌是退房風起的真實原因。「水岸藍橋」的這些退房人大多是在去年底和今年初上海樓市巔峰時預購的，當時買價在9000元／平方米至14200元／平方米之間，如今周邊同類二手次新房的掛牌價已跌至每平方米8000元到9500元之間，且許多房子是帶裝修的。如此一來，房子還沒到手，每套價格就縮水少則十多萬、多則二十餘萬。兩害相權，違約退房實為減損。
轉自《選擇週刊》第64期
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