香港環亞經濟資料：中國樓市的虛擬需求

當這種消費情緒長期徘徊在人們的心中，市場也會非理性地產生這種現象，同時也會大量提供此類商品的供應，形成大市場現象，現時的中國樓市就是其中的表表者。但由於房屋是大宗商品，虛擬需求往往未能轉化為現實需求，市場只是擠滿沒有支付能力的潛在購買者，所謂潛在需求，何時才能實現。

「十一」黃金週期間，筆者有內地朋友到香港旅遊，見面時也談及很多經濟問題，樓市當然是一熱門話題。朋友們是來自沿海省市，從他們口中再次證實內地樓市確實是火紅，但是虛火更甚。他們說，本地有真正需要住房的人根本買不起房，買得起的很多都有小生意做的，然後到銀行以各種商業名目借錢、貸款買房，但這些小生意根本很難做，能否依時還款真是未知數，都是貸了、買了算，有些還說大不了，反正生意難做，廠房、機臺就給銀行吧！房子還能住，或許價漲了還能套利。

當然這些朋友所言並不代表整個樓市都是如此，但他們所說的是千真萬確，更何況，不管從何種渠道得到的消息都證明沿海省市的房地產熱確實是火紅得過火，要不然也不需要中央的調控措施。但是為什麼越調就越有言論說，樓市有長期需求，房價將長期在高位徘徊，這不是很矛盾嗎？筆者相信這就是虛擬需求造成的虛擬市場所產生的一廂情願的看好。所以，樓市的長期看好，應該是在市場的正常運行下作前提的。

住房問題一直是中國城市化進程的一塊心病，解決年愈2千萬新增城市人口和現有住房需求問題，是非常艱鉅且剛性的任務，正因為需求和任務的剛性，所以創造了龐大且持續的市場。故此，各種言論及報告均表明中國房地產長期將向好，筆者在多篇文章中也同意此一觀點，同時這也是一個現實，但對的方向，中間總有崎嶇與峻嶺，進程總有不少波折。雖然中國經濟(GDP)每年均以令人「讚嘆」的速度增長，但人均收入水平卻遠遠未能追上，收入還處於中下水平，但消費心態卻與收入不相稱，大家都想住好房，不惜犧牲其他生活所須，在住房上非理性地攀比。但以房價的漲幅和房價與收入比，絕大部分的需求均無法得以實現，只能以潛在需求繼續「潛在」於市場。

內地朋友所說的現象只是冰山一角，目前內地的樓市絕大部分都是一般居住需求，而非基本生存需求，一般居住需求是在滿足生存需求後進一步改善居住條件的住房。現在的房價，對於要解決基本生存需求的市民來說是天價，就算是原意要為滿足基本生存需求的經濟適用房也都變了質，也都不是他們可付得起的房價，因為很多經濟適用房無論在面積、建造裝潢、地段等都不再是經濟適用房的格局。統計資料顯示，2004有些城市的新建住房中，大多數是150平方米以上的大戶型住宅，有的城市的大戶型住宅更佔總數 85%以上。

其實，近幾年來國內的經濟適用房供應只佔整個住宅投資總額的9%左右，而自2001年起己一直下降，以今年前8個月的趨勢看，今年很有可能連5%都還不到。當然一個如此龐大的房地產市場是沒可能單靠基本生存需求來承托的，一個商品的樓市是充滿著投資與投機的要素的，但以現在的中國經濟情況，人均收入和人均財富幾個指標來考量，樓市要真正健康發展起來就必須要有實際需求為前提，沒有實際需求，人們連基本住房都還不能滿足，又何來盤活整個房地產市場。

房地產既是國民經濟主柱行業，又是生活所需，又有龐大的人口基數支撐，單靠一手市場、投資與投機是無法支撐的，遲早要變盤的。房屋既是消費品，又是投資工具，它除了有自住功能還有產生收入的功能，基於房屋在人們心目中的特殊地位，房地產和銀行的特殊資金鏈關係，在逐利驅使下，有能力有關係的都向銀行貸款購房追求租金收入、房價差收入，有些甚至是如同股票般炒作。這種因為沒有實際需求作支撐，資金成本又相對較低的需求，對調控政策必然更敏感，變盤是隨時會出現的。

在剛過去的「十一」黃金週期間舉辦的上海秋季房展會上，4天內賣了25萬平方米、金額達12億人民幣。單從數據上看，雖然比今年「五一」，在量上翻了倍，但據資料顯示，本次購房者中多為自住客。從這種信息中，可以理解為，這種好銷情是在開發商不斷降價下，購買者在長期積累下的購買行為，並不能說明市場將再次活躍，只是降價後的反彈而已。

房地產本身具有很強的地區性，同時，由於具有投資功能，亦很受其他地區的需求影響，甚至是國際需求，上海、北京等就是很好的例子，近來，上海、北京、沿海一帶的一線城市都吸引了大量外來資金流入樓市。一般來說，當地的需求相當穩定，較多都屬於自住性質，國內則很不同，有大量的需求是投資、投機成分，整個市場似乎已經跨越實際需求階段，外來資金除了省外、市外資金，還有大量的海外資金。省外市外資金相對來說也較為「穩定」，但國際資金就來得快去得也快，其購買行為就純碎是投資、投機需求，需求相當不穩定。

根據統計資料顯示，2004年上海等一線城市的投機性購房比重就達雙位數百分比。再加上在預期人民幣升值下，國際資金更會大肆從各種途徑踴入國內樓市追逐資本增值，但當升值後，預期消失後，樓市的發展還是要靠我們自已，市場是很現實的，資金是無情的，一切虛擬的境像終須歸於平淡，發展還是要踏實地從頭再來。

本文作者為香港環亞經濟資料(CEIC)經濟研究員。