揭開美國房市誤區 其實泡沫不存在？
聯邦儲備委員會主席格林斯潘上月在國會作證的時候說，他並不認為在全國房地產市場上存在一個泡沫，但他也承認在一些地方市場上，房價已經上漲到無法維繫的水平。「雖然很多地方的房地產市場價格趨貴，但我不認為在全國性的家庭購房市場上存在一個泡沫。」賓夕法尼亞大學沃頓商學院房地產中心教授約瑟夫．吉爾科（Joe Gyourko）對《華盛頓觀察》週刊說。
在談及家庭住房價格持續上漲的原因時，吉爾科認為，「過去幾年裡全美範圍內獨棟家庭住房的價格上漲主要基於如下幾個原因：低按揭利息，收入的強勁增長，以及人口的持續增長。」
但他也承認，一些地方市場的價格上漲不完全是這些原因，但這得視各地的具體情況而定。
一些地方的房價上漲是房地產投機所致，這些投機者認為，美國的人口在持續增長，而人口的持續增長意味著持續增長的住房需求，因此他們繼續看好房地產市場。
吉爾科就此對《華盛頓觀察》週刊說，「人口增長和收入增長是房地產需求加大的兩個重要決定因素。但是，這些因素的增長自身還不足以解釋過去5-10年以來全國家庭住房市場價格的上漲。它們並非需求增長的主要原因，主要原因還是在按揭利率的下降。
聯儲自2004年6月以來一直在提升短期利率，使之從極低的百分之一上升到百分之三。但短期利率的提升對房地產市場的影響非常有限，因為房地產市場是由 15到30年的按揭利率驅動的。這種長期利率主要是由全球市場來決定的，聯儲無法干預。實際上，過去一年來，在短期利率上升的同時，長期利率一直在走低。
由於利率的變化，目前的房地產熱能否持續還是疑問。吉爾科對《華盛頓觀察》說：「最大的風險在於按揭利息的上升。如果這一利息上漲，房價很可能會下跌。強勁的房地產市場往往都是由按揭利息的劇降支撐的。如果按揭利息上升，房市就會疲軟。」
聯儲官員最近曾警告說，一些貸方應該多注意借方及其開放的房地產項目的質量。
但一些分析人士認為，聯儲可以選擇的金融槓桿是非常有限的。這些人士半開玩笑地說，聯儲可以將短期利率提升至10％，把房產泡沫戳破，但它對整個經濟未必是好事，也不謹慎。聯儲的艱難之處在於，它在調整貨幣政策的時候，不能只盯著某一個行業。
有分析人士預測，針對房地產市場的高溫，聯儲在最近幾天有可能將利率提升至3.5％，但這還得看油價的變化等因素。
但也有專家的觀點與吉爾科相異。加州大學洛杉磯分校就有教授認為，如果房地產市場持續高溫下去，美國的經濟最終會受到拖累。
《華盛頓觀察》
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