中國「房價戰爭」之上海標本

　　如果把抑制房價的種種努力看作一場戰爭，則其間攻防態勢的轉換、各利益主體間的進退特別耐人尋味。而這其中中央與地方政府房產新政的交替性推出，以及穿插其間的中央調研的展開、地方姿態的展現、各種詮釋與解讀的互動，尤具指標意義。

　　圍繞上海房價的戰爭暫時告一段落，而造成上海房價飆升的體制性因素的解決則剛剛起步：中央各部門間政策的協調，中央與地方財權、事權的劃分，行政手段與市場手段主輔地位的轉化等等，都需要長期的努力才能捋順。而這些問題的解決與否，將決定地產市場的上海故事會否再次上演。

　　上海樓市：新政下的頹勢

　　歷經三、四、五月地方和中央的輪番「出招」之後，上海房地產開始了自1998年來勢頭最為迅猛的下挫和調整。而且這一調整期可能會延續一至兩年，而非5個月到半年

　　「要麼6月1日前賣出，我願意『割肉』，要麼6月1日後出貨，什麼都免談。」5月中旬，上海市面上各類房產中介都開始紛紛收到房東們的「臨危委託」。

　　類似的「房東式」話語頗耐人尋味：一方面是急於出售的焦躁，一方面是對於後市依然「堅挺」的信心。

　　這是上海二手樓市對5月11日由中央七部委(建設部、國家發改委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局和銀監會)聯合發出的《關於做好穩定住房價格工作意見的通知》(下簡稱《意見》)的一個回應。所謂6月1日的時限，正是出自《意見》中的規定：「2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額徵收營業稅。」

　　上海的房東們前所未有的焦慮表明頹勢似乎難以挽回，「上海房地產開始了自1998年來勢頭最為迅猛的下挫和調整。」一位上海市政府特聘決策諮詢專家對本刊說。事實上這也是本刊接觸到的上海地產商、中介、購房者及學者們的共識。

　　「心理反轉點」出現

　　從4月到5月，上海的樓市出現了微妙的「心理反轉點」。

　　今年3月、4月，即上海出臺多項政策(包括徵收營業稅、期房限轉)、央行加息之後，上海的樓市進入了僵持狀態。就是說，樓市中的上家和下家開始博弈：上家不肯降價，下家不肯掏錢。

　　這背後是兩種完全不同的政策解讀：開發商和投資者們普遍認為政府政策主要是為了調控房價的增速，打擊投機者的短期行為；而購房者卻認為，政府政策直指虛高房價，價格不降調控不止。當時上海市政府一方面推出了「兩個1000萬」的安居房，以平抑房價；另一方面，又宣稱要將房價的增速控制在10%以內。

　　在此背景下，「業內大多都認為今年4月樓市會重複去年4月的走勢。」上海虹口區一家開發商對本刊說。去年4月，上海市政府也出臺了「期房限轉」的政策，當時中央宏觀調控還有針對房地產的系列政策，但不出3個月，上海樓市稍事調整就得以再次狂飆突進。

　　與開發商的樂觀情緒不同，今年4月市場的預期已開始悄然分化。「其實4月時，購房者的預期已經開始明顯分化了，但開發商並沒有感覺到。」中房指數系統(華東)副主任陳晟對本刊說。陳曾提醒開發商注意這一點，「但他們大都仍很樂觀」。

　　如陳所言，整個4月上海樓市的買賣雙方開始分化和調整。儘管中心地區成交價格還在上漲，但整體價格已出現鬆動，二手房成交價格整體微幅下挫。部分區域中高檔二手房均價有所回落，例如中遠兩灣城4月1日前房價基本在15500至16000元/平米之間，4月末回落至15000元/平米。

　　此外，二手房成交量出現明顯萎縮，市場呈現量跌價平的局面。中原地產上海中原物業代理有限公司副總經理李錦德對本刊介紹：「4月上海整體成交量跌了60%左右，市場各方都還在觀望市場的變化。」

　　這種狀態在5月初的「假日樓市」表現得淋漓盡致。上海展覽中心為期4天的「假日樓市」展廳裡明顯人氣不足，許多參展商表示，相對以前樓市紅火時期，本次房展會令人失望。部分二手房大幅跌價，新樓盤光顧者寥寥。

　　一位房產經紀人透露，展會4天中，已有不少房源或明或暗地降低了價格。上海靜安區和長寧區的幾處房源的掛牌價也出現了10萬元到20多萬元不等的降價。但當時降價幅度較大的房子，其房主多有急於脫手的原因，並非普遍現象。

　　不小的降幅也凸顯出賣方市場開始向買方市場轉化的跡象。這種狀態延續到5月11日，由中央七部委聯合提出的《意見》直接引發了樓市的「心理反轉點」。

　　儘管在土地政策方面，《意見》並沒有更嚴厲的新措施，但未來對政策的執行力度顯然會不斷加強。而《意見》最核心的政策要點是遏制投機炒作行為，對兩年內的二手房交易全額徵收營業稅，將大大提高目前房地產投資、投機風險。

　　這些被上海的市場人士廣泛理解為充分表明瞭中央調控房價的決心。「調整房價變成了一個政治任務，地方政府將必須有所作為。」李錦德對本刊說。至此，房地產業中的賣方信心開始徹底動搖。這種動搖最初是從二手房市場體現出來的。

　　二手房：買方市場確立

　　上海二手房交易萎縮始自於上海3月份推出的相關財稅政策，其中規定個人購買上海行政區域範圍內的普通住房，居住不滿一年出售的，銷售時按銷售價減去購入原價後的差額依5%的稅率徵收營業稅。

　　而《意見》則更為嚴厲，「自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額徵收營業稅。」以上海一處60萬的房子為例，一年內轉讓100萬賣出，只需要徵收2萬營業稅，但如果按照《意見》則需要5萬。

　　5月中旬，上海地產中介的幾位老闆和銷售總監在新天地的一家酒吧裡對本刊抱怨世事艱難：4月份上海二手房市場的掛牌量已經比3月驟增五成，《意見》出臺後的5月，掛牌量又增兩成左右，同時，成交量卻萎縮六成左右，「零成交」已經成為不得不面對的現實。

　　在這種情況下，上海多達14000家的中介市場洗牌在所難免，一些大的中介已經準備減少店面，而一些小的中介乾脆選擇關張大吉。

　　為了「過冬」，一些中介公司打出橫幅，「對自住型買房者贈送3000元的套餐服務」。其中包括，搬家服務、裝修服務、家居服務等。不過中介公司自己也說，這種策略也只是能夠增加一點「人氣」而已。

　　面對「慘淡」樓市，房東陣營也開始迅速分化。一類人實力較強，資金承受力較大，他們選擇撐下去，其中一些甚至打算等兩年；而另一種人考慮到未來房價調整幅度和自身實力，準備與時間賽跑，最好在6月1號前拋出。

　　根據李錦德的估計，這兩類人在房東中各佔一半。但在一些投機較多的區域，如浦東的東城板塊，選擇拋出的房東可能佔到7成左右。正因此拋盤量才會如此激增。

　　二手房供求比例的急劇變化最終帶來了買方市場的確立。本刊接觸的多家中介顯示，由於選擇空間加大，買方不再像以前一樣急於拿到一個「優惠價」，而是追求反覆的變動的「心理價位」，當房東降價後，買家往往要求每平方米再降幾百元，甚至如此反覆多次。

　　在此情況下，二手房的價格開始持續走跌。上海美聯物業副總經理方萬昌介紹說，根據他們的調查，繼3月初以後上海二手房房價至今累計下降至少10%。而李錦德也認為，5月的頭三個星期，二手房成交價格已經下調了10%。此前4月已經下降了5%，個別「虛高」者掉下幅度達20%∼30%不等。以世貿濱江的二手房為例，1月份成交價在3.5萬元/平方米，但到5月，有人以2.9萬元/平方米的價格出手一套房子。

　　儘管二手房的降價幅度普遍達到10%左右，但購房者還是「買漲不買跌」。比較普遍的看法認為，相比原本漫天要價式的「虛高」，現在的降幅還遠遠不夠。此前上海中心城區樓市價格成倍的上漲，因此即便是成交價下跌20%，也還比漲價前高很多。

　　由於成交量銳減，一些房東已經改變策略，轉為中長線投資。漢宇地產總經理施宏睿發現，5月11日的新政策出來以後，他們的客戶調查數據顯示：除急需資金週轉的3成客戶選擇繼續拋售外，約有7成客戶明確表示，考慮由售轉租，或是邊租邊售，以此捱過這個市場趨冷的夏天。

　　新盤還能撐多久？

　　比之於2005年初金外灘花園等樓盤在開盤前10天數千人搶購的場面，4月份以來，上海新盤銷售市場熱度較之以往大幅降低，搶購場面難以再現。許多新盤的銷售陷於停滯。

　　美國第一太平洋戴維斯上海辦事處市場研究及開發顧問部負責人譚文紅對本刊回憶，2004年上海一手房住宅市場日均成交800∼1000套，2005年3月份日成交量則在500∼700套之間，4月的日均成交量為450套左右，而到5月的頭三個星期，日均交易量只有200套左右。而在5月15日，全市簽約數僅136套，佔可售新房0.1%。

　　眼下，新盤日均銷售一套已堪稱佳績。5月中旬，位於徐匯區的名盤「海上名門三期」以每日平均銷售1套的業績，獲得了徐匯區銷售排行榜第一名和全市第十名，有人感慨這種「佳績」在以前是不可想像的。

　　但大部分的新盤價格基本保持穩定。在上海12個城區，新盤4月份價格比上月下跌0.73%。譚文紅介紹，整體看，今年1季度商品住宅均價為8921元/平方米，較去年下半年的7903元/平方米上漲12.8%，部分市中心樓盤的漲幅甚至超過50%。

　　根據上海房地產交易中心一位人士對本刊的說法，小開發商有些鬆動了，但是大的開發商「還在等等看」。整個新盤市場並沒有出現大量拋盤的情況。

　　由於目前市場交易冷清，一些資金實力較弱，急於回籠現金的開發商已經如坐針氈，他們的樓價開始有所鬆動。不過，從價格看，其調整幅度也不過千元左右。

　　根據本刊接觸到的一位具政府背景的開發商稱，該企業還能撐一年，他相信政府調控房地產是「淘盡黃沙始見金」，現在開發商比的是實力和耐力。

　　上海本地一家地產諮詢機構負責人對本刊回憶說：「上週(5月14日至5月20日)開發商們吃過飯了，大家都表示不降價，都要挺著。圈子裡就這麼定了。」市場人士也普遍認為，一手房的房價暫時還會被地產商們撐著。然而，房地產是較為市場化的行業，很難成立一個價格聯盟，「房產市場到最後還是要靠自己，新盤有沒有開，以前的樓盤賣了多少，有沒有足夠資金可以支撐，情況出現了很大的不確定性。誰也不知道年底情況會怎樣。」第一中國房地產開發集團高級經理鮑滋元說。

　　那麼，實力強勁的開發商究竟還能撐多久呢？「根據我們對開發商的延期成本和承受力的考察，估計最多就是一年。」上海申銀萬國證券研究所有限公司分析師劉浩對本刊說。

　　這並非所有開發商的時間表。許多開發商由於擔心短期賣不出好價格，因此將樓盤以租代賣，「這主要是一些高檔公寓和別墅。一些樓盤還出現了帶租約出售。現在這樣做的樓盤越來越多，這是策略調整。」上海荒島房地產工作室有限公司市場研究中心主任馮偉說。

　　可以做為佐證的是，仲量聯行對本刊提供的研究報告顯示：今年第一季度，「高級」和「豪華」住宅租賃需求強勁，季內「豪華」住宅物業租金上漲1.7%。當中以萬豪行政公寓最為矚目，儘管新租約租金上漲15%至25%，但空置率依然低於3%。

　　但其他普通住宅開發商就沒有那麼幸運了。根據上海房產之窗網樓市監測系統顯示：開發商在5月14日∼5月20日一週已經開始試探性的加快了推盤步伐，新開樓盤共計39個，推出房源6620套，面積70萬平方米。而此前一週，新開盤僅24個，推出房源3149套，面積約為37萬平方米。

　　「銷售放緩已經給開發商的資金鏈帶來一定壓力，為緩解這一壓力，試探性推盤會繼續上升。」上海市經濟研究中心秘書長肖元真說。儘管開發商不會採取公開降價的方式，但他們開始採用一些間接方式，如免去10年物業費、送家電和裝潢等。

　　「硬著陸」會來臨嗎？

　　在經歷了3、4、5連續三個月的房產新政之後，目前上海樓市一種流行的看法是，「硬著陸」即將來臨，《意見》可能是壓死駱駝的最後一根稻草。以前這種說法主要存在於學者和研究機構之中，但現在一些開發商和大部分中介也都開始心裏沒底了。「我們在跟開發商討論，上海政府原本希望將房價漲幅控制在10%之內的目標會不會演變成房價大幅下跌。」陳晟說。本刊接觸到的大部分上海開發商、中介及政府智囊的看法是：新八條可能調控「過頭」，「4月份的成交量已經下了那麼多，房價也開始回落，這說明3、4月份的政策可能剛剛好。這時又出一個《意見》，是否太過嚴厲了？」

　　但仲量聯行中國區董事陳立明對本刊說：「在中國，如果政策不過於嚴厲，是很難見效果的，甚至矯枉過正才能達到目的。」原因很簡單，以往的經驗表明，政策執行起來會打折扣，因此嚴厲的政策對於中國國情而言似乎並不為過。

　　事實上，這同時又是一個很微妙的調控。香港中原地產董事局主席施永青曾經如此來形容房價調控：「好像開一部老爺車，這個舊車打油門油還不到，車子還不快，所以油門就打多一點，油到了車就一下子衝向前了，你覺得害怕了就用剎車，一下子剎重了它又熄火了。」

　　房價的走勢到底將會怎樣?

　　各方折衷的判斷是第4季度見分曉。根據陳晟的判斷，目前上海仍有大量的剛性購房需求者，從他們的心理預期和實際承受力來判斷，其所能忍受的觀望期是5個月左右。地產界很多人士也將10月份看作政策效果最終顯現之時。

　　據劉浩分析，到時房價將下跌20%∼30%。但如果超過30%，就會出現金融風險。「目前大部分房子都是70%的貸款，如果房價跌破30%，那就意味著『負資產』出現，銀行風險就會凸現。」李錦德說，因此他估計，政府並不希望讓房價跌破30%。

　　樂觀的看法認為，當房價在第四季度平均跌破20%時，自住者會主動接盤，因為上海房地產的基本面並無根本性的改變。

　　但這種判斷可能忽略了一個變數，就是《意見》中土地政策的執行力度，即「超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年尚未開發的土地，徵收土地閑置費；滿兩年未動工開發的，無償收回土地使用權。」

　　事實上，目前各大開發企業都在搞各自的土地儲備、土地「銀行」。如果這一條能有效執行的話，對上海房地產格局將產生深遠的影響。據本刊瞭解，以前開發商往往先挖個坑，佯裝已經開工。但這次國土資源部如果出臺工程進度方面的規定，則可以杜絕這方面的「手腳」。

　　這樣一來，新的樓盤供應量將在未來一二年大幅增加，因此，目前這個調整期會延續一至兩年，而非5個月到半年。到時，「虛高的樓價將被拉回理性，投機者也會變成真正的投資者。」陳立明說。

　　文章來源：《中國新聞週刊》