房價3年瘋漲300％，助推者誰？

短短一年間，一套54萬元的房子就能上躥到86萬元，利潤率高達60％。這樣的「爆炸式增值」，在2003至2004年的上海樓市，是件尋常事。

近年來，全國各大中城市的房價紛紛持續上漲。國家統計局統計顯示，2004年全國房價漲幅達14.4％，比上年提高10.6個百分點；今年一季度，房價同比再升12.5個百分點，全國35個大中城市中有34個城市房價還在上漲。

面對「狂飆」的房價，人們不禁要問：究竟是什麼助推了房價在節節高漲？

幾多瘋狂：房價3年狂漲300％

位於上海市盧灣區和徐匯區交界處的瑞金南路地段，可算是市中心區域的核心板塊。記者選取這一板塊上的「申江名園」，追索其近年來的房價攀升軌跡：

2001年10月，一期開盤均價約6000元／平方米；

2002年底二期開盤均價上升至7000元左右／平方米；

2003年底，房價已躍至11000元／平方米；

2004年第三季度，均價高達16000元／平方米；

2005年3月，其房價已漲至24000元／平方米。

不到3年半，這一樓盤的房價瘋漲了300％。如此「高成長性」恰是上海房價的一個縮影。

與上海比，近年來北京房價的漲幅雖不算最高，但眼下，京城三環內商品房單價多在萬元左右，看上去雖比上海低，但若按上海小區、樓盤相對較高的建設質量和較低的物業管理費來折算，北京的真實房價會比現在高出一大截。

在樓市「新政策」面前，一些相關部門抬出北京有全國最大的公務員群體、最大的涉外機構、最多白領等「六最」說為其辯白，上海業界也流傳著「九大理由」：世博會的拉動、跨國公司大量進入、海外購買力的強力支撐如此等等，為後市看漲提供支撐。

中央黨校研究員曾業松指出，國內經濟的持續發展的確增強了人們的購買力，購房需求越來越多地釋放出來，但無論強調怎樣的理由，誰也不能否認，樓價的瘋長已遠遠超出同期居民可支配收入和消費價格指數的漲幅，與「理性」相距又何止千里！

地價、建安、融資諸成本的增加確會導致房價上漲，但絕非主要因素。國土資源部在全國32個主要城市的調研顯示，地價只佔商品房成本的23％，其中北京土地佔商品房成本的22.98％，上海只佔16.15％。

上海市經濟管理幹部學院朱林興教授指出，商品房的建設週期一般在2到3年，現在銷售的商品房基本都是兩三年前或在更早的時候，開發商以「協議轉讓」方式獲得的土地，地價並不高，開發成本一般只佔房價的30％左右。所謂「高地價導致高房價」的成本上漲說，顯然不能解釋房價高的原因。

價格聯盟：開發商拉高房價？

那麼，又是哪些非正常因素抬高了房價？樓評人士蔡為民指出，2000年以前，剛復甦的房地產市場遵循的是成本定價，商品房售價基本上是成本加合理利潤； 2001年至2003年走向火熱的樓市選擇的是市場定價，房價基本由供求關係決定；而2004年以來，樓市進入由開發商決定市場、自由定價狀態。伴隨著住房需求不斷釋放，樓市開始成長、繁榮，而各地的大房地產企業也開始在利益極大化的共同追求中默契配合，漸漸結成價格聯盟。

朱林興教授指出，一些開發商之間、開發商與銷售商之間、銷售商與中介之間，合謀製造虛假信息，相互聯手抬價，逐層加碼，利益共享。另一方面，價格同盟在所謂的「定價策略」方面也有體現：幾乎所有新樓盤開盤，都會以周邊已售或待售房價作為定價參照，相互競價。

「你每平方米漲500元，我就漲800元，以價格高低來顯示自己樓盤品質的優越。」朱林興說，「房地產公司正是依靠這種價格同盟形成的壟斷地位，取得了大大高於生產價格的超額壟斷利潤。」

「經營城市」：地方政府放縱房價？

開發商為何能輕而易舉地形成價格聯盟？近幾年各大城市的房價為何只升不降？一個重要原因是：地方政府「經營城市」的做法，事實上對房地產市場起到了「托市」之效。在1999年以前，為拉動內需，各地都出臺了鼓勵購房的措施，譬如實行買房退稅、貸款優惠等。但與此同時，地方政府「劍走偏鋒」，縱容了房價節節高漲。

其一，拔苗助長，急於將房地產培育成支柱產業。由於投資規模大、見效快，對相關產業拉動作用明顯，不少地方政府在產業規劃中，都將房地產業定位為支柱產業來發展，目標是「在5到10年使其增加值佔到GDP的10％」。朱林興說：「房價越高、高檔房越多，對地方政府而言，意味著財政收入增加、GDP增大。」 為此，一些地方政府一方面加大征地、供地力度，擴大產業規模；另一方面，則通過開發規劃、產品結構、預售審批等環節，默許、支持商品房高檔化，導致結構失衡。

其二，不對商品房進行成本、利潤核算，作為生活必需品的商品房，其定價完全放開，基本是開發商報多少是多少。一位不願透露姓名的內業人士說，個別城市的個別區縣，為了抬高區域「檔次」，開發商將房價定得越高反倒越容易取得預售許可證，反之則要一等再等。這位人士質問：「這不是在引導房價走高是什麼？」

其三，對外地人買房不作限制，縱容炒房。房地產市場的區域性特徵明顯，健康的樓市必然以本地購買力作為主要支撐。但為了活躍市場，許多地方對外地人購房、炒房不加限制。浙江大學房地產研究中心溫海珍認為，房屋最基本的功能是居住，政府應鼓勵居住、限制炒作。

信息壟斷：搶佔話語制高點？

近年來，一些專家、學者，在或明或暗的「贊助」「邀請」下，頻頻出現在各種論壇、媒體上，只說一些利益集團需要他們說的話，宣傳房價看漲的種種理由。

只要稍加留意便會發現，近年來，在房地產市場上，一個龐大的房地產利益集團正在形成。開發商、地方政府相關部門和一些「專家學者」、房地產研究機構以及部分媒體聯手，佔據行業話語制高點，並形成一個行業性的「話語鏈」－－當央行規範房地產業資金運作的121號文件一出臺，他們就開始「研討」、拋出「高地價導致高房價」；當央行提示信貸風險、要求商業銀行嚴格審貸時，他們說：「融資成本增加，房價將會增長」；當有人警告房價虛高應該降溫時，他們大加反駁說： 「中國房地產絕無泡沫，至少也可以繁榮20年」；當「新國八條」出臺時，他們甩出「不能搞行政一刀切，還是要重市場調節」……總之是只唱房價看漲「同一首歌」。

「就像當年和莊家沆瀣一氣的股市『黑嘴』一樣，這些人事實上是當起了『房托』，」資深房地產觀察人士顧海波直言，相形之下，樓市「黑嘴」們更有市場，對輿論的導向作用更大。

「追漲殺跌」：炒家哄抬房價？

當股市跌破1200點時，人們才幡然悔悟2002年股市衝擊2400點時的樂觀是多麼的盲目。眼下，在北京、杭州、上海等地，商品房成了一些人的投資品，炒家將樓市當作了股市。起先還是外來「炒房團」活躍於樓市，隨後，在身邊「誰買房誰賺錢」的誘惑下，手上稍有閑錢的人甚至是普通人家也蠢蠢欲動，加入投資商品房的行列。

在上海，自2004年第三季度以來，外來人員購買高檔房的比例不斷上升。到了今年一季度，中心城區高檔房70％的買主是外地和境外人員。價格越貴的房子，外來人員的購買比例越高，中心城區高檔商品房出現供不應求，房價上升。而高檔房價格的上揚，又對周邊中檔房、甚至城郊的低價房價格、行情走勢產生向上的拉動作用，最終對普通市民的心理預期產生很大影響，刺激「追漲」或跟風提前消費。

國務院發展研究中心的有關專家指出，要穩定樓市，必先剝去房價上漲表面上各種冠冕堂皇的「外衣」，示人本相。房價飛漲不是某個原因、某個力量單方面作用的結果，而是多重因素、不同利益主體相互影響、糾合，共同推動了房價上漲。不鏟除這些非正常因素，降溫樓市無異於抱薪救火，「薪不盡，則火不滅」。