上海樓市之變：「理性回歸」還是暫時「冬眠」

5月的上海，曾經火爆的二手房市場彷彿進入了另一重天地。有中介公司感嘆：「在『6．1大限』前賣掉一套房子就像中彩票一樣難得！」隨著6月1日起政府即將對居住未滿2年轉手交易的房屋全額徵稅，上海一些資金壓力大的炒房者紛紛拋售「出逃」。

二手房日均掛牌量激增；買房人反而緊捂錢袋不接盤，商品房日均交易量比去年銳減2／3；開發商更是一改往昔「主導市場」的霸氣，或推遲開盤，或著手調價。

一向被認為是全國房地產市場「風向標」的上海樓市，短短數月內呈現出的「動」與「靜」、「消」與「長」的驟變，究竟傳遞了怎樣的信息？近期一些樓盤單價一兩千元的降幅，是政策調控下的樓市「理性回歸」，還是預期改變後的市場「暫時冬眠」？房價的泡沫究竟能在多大程度上被擠出？

賣的多，買的少：降價是否大勢已定？

5 月19日晚9點半，上海易坪行房地產中介公司。賣房人許先生幾乎沒有討價還價，也沒有經歷先與中介公司簽訂居間協議、收取定金，3天內再簽買賣合同的正常程序，便迫不及待地與買家直接簽訂了商品房出售合同。儘管快速出手的代價是比高峰時整整降了13萬元，但他卻如釋重負。

許先生只是上海眾多支撐不住的樓市「跳水」者之一。來自網上二手房交易平臺的數據顯示，4月份全上海日均掛牌量只有二三十套，在國家七部委穩定房價的「意見」出臺之後，這個數字開始以日均超100套的速度遞增。

與掛牌量激增形成鮮明對比的是，市場成交量大幅下降。中原地產、美聯物業等大型房產中介公司的門店交易情況顯示，最近一個月內，二手房交易量銳減5成以上。與此同時，新房的成交情況也大幅「縮水」。5月7日至14日的一週內，上海新建商品房的成交面積銳減至25．9萬平方米，不及去年日均交易量的1／3。

房價又是如何呢？權威部門的最新統計顯示，1至3月，商品住房銷售價格環比漲幅分別為1．6％、1．8％、2．5％，4月份則降至0．5％。記者連續3個月跟蹤上海較有代表性的4個中高檔樓盤，發現實際成交價已暗降10％，居住未滿2年的二手房的降幅則更大。其中虹口區曲陽板塊的次新盤均價已由原來的1．8 萬元降至1．5萬－1．6萬元左右。專業樓評人士蔡為民認為，毫無疑問，短線投機客在被逐漸「擠」出市場，上海樓市降價趨勢已定。尤其是稅收槓桿對於火熱的市場而言，實是釜底抽薪。但也不能否認，目前的狀態還只是市場對政策的「即期回應」，房價「虛火」究竟能降多少，將取決於後市。

10個中介「勸」1個人買房：炒房者真的要退場？

在上海，每平方米單價2萬－3萬元的高檔房並不鮮見，1萬－2萬元之間的也就是中檔房，均價七八千元的已算是中低檔了。老百姓普遍認為導致房價高漲的一個重要原因是炒作太甚，而受這次調控政策影響最大的恰是炒家最為集中的中檔房。

5 月16日下午，某媒體駐滬記者徐先生遇到了一件「被逼買房」的怪事：一個多月前，他看上了一處中檔二手房。後因行情持續走跌，他決定放棄購買。本來按合同約定，支付違約金即可，但令徐先生驚詫的是，中介公司竟派出10名員工，浩浩蕩蕩地登門強勸他購買房屋。無奈之下，他只好報警。

信義房產的一位資深經紀人認為，這個案例從側面凸現了此前活躍在上海樓市的炒家如今已信心不足。在交易清淡、預期繼續看跌的壓力下，炒家和中介為求房子盡快出手，不惜採取極端措施。

一邊是炒家拋售，一邊則是買家觀望，上海樓市陷入了「僵持」狀態。美聯物業、中原地產、臣信房產等中介公司都反映，現在買家都在反覆測試價位，「譬如，當賣房人答應每平方米8500元的均價後，買家會要求8200元；而當賣房人同意後，買家會要求再降幾百元，如此反覆，也成交不了。」「炒家『跳水』越多，說明房價的水分越大，我覺得房價還有很大的下調空間，所以不急於成交。」至今仍在詢價的「租房族」方永律師說。

國務院發展研究中心研究員廖英敏分析說，炒家退市體現了近期出臺的一系列房價調控政策其實是有「保」有「壓」，壓的是過度的投資需求，而保的則是普通居民所需要的中低檔住宅消費。必須看到，過度投資、投機性需求是不可持續的。

儘管上海二手房市場的拋售還在繼續，但另一現象也不容忽視：因為成交不易，最近一週內，二手房由售轉租、邊租邊售的房源上升了30％。70％的投資客表示已考慮由售轉租。業內人士指出，短期投資客退場固然是好的跡象，但大量因無人接盤而被動進入租賃市場的投資性房屋，未必真的「改弦更張」，很可能只是「暫時冬眠」。

開發商一拖再拖不開盤：房價體系鬆動了嗎？

在強烈的看跌預期下，買房人捂緊錢袋的那雙手不僅令炒房者心焦，也同樣令開發商犯愁。4月份以來，上海新開樓盤排隊搶購的火爆場面不再，新盤已不再是「香餑餑」。從「一年內轉按揭叫停」等上海調控樓市措施到位，到「國八條」政策出臺，5月11日後，上海一手房市場幾乎所有的客戶一夜間「蒸發」，新盤銷量從最高位時的日均超千套驟減至一二百套。

閔行區新近開盤的 「九歌上郡」，十幾個已經搖到「號」的購房人主動放棄選房；徐匯區某樓盤日前推出156套新房，日均只賣出1套。4個月前，上海的一些開發商為防止購房人夜以繼日排隊搶購的局面失控，每到開盤日必請警察來維持秩序，有的樓盤為擺脫「追買」，竟4次更換售樓地點。在新開盤的「慧芝湖」現場看房的王小姐說，而今買房不再瘋搶了，不用排隊，不必託人，也無須買號，開始了「淘房」時代。上海兆豐地產的陸經理坦言，以前拿到地就等於拿到錢，無論建什麼房、怎麼賣都能賺大錢的好時光恐怕一去不復返了。「眼下開發商要考慮的不再是如何漲價，而是如何在儘可能不推倒原有價格體系的前提下將房子賣出去。」

但事實上，一些開發商已選擇調整價格。閔行區某樓盤的一位銷售人員透露，在樓市調控的系列「新政」出臺之前，公司曾將開盤均價定在每平方米1萬元左右，與周邊的二手房價持平。但到正式開盤時，均價卻定在每平方米8300元，目的就是通過價格的適度調整，促使銷售情況改善。「這說明開發商的心態在發生微妙變化。」上海經濟研究中心秘書長肖元真判斷，新盤定價在悄悄向真實的市場供需決定轉變。

記者在調查中發現，大部分開發商並未「修正」價格，而是一再推遲開盤。有開發商表示，能熬過今年第四季度的「低谷」，房市就會「柳暗花明」。所以，原定在五六月份的開盤時間推遲到9月份甚至更後。

上海市房地產學會專家顧海波認為，上海樓市之變不是某一個政策立竿見影的結果，而是諸多政策效應累積使然，部分樓盤的價格「修正」說明房價體系開始鬆動。從今年2月底3月初以來，上海幾乎每週都有給樓市降溫的政策出臺或有樓市「利空」的信息傳出，對市場預期產生了影響。專家指出，正是這些「影響」的積累，使眼下的上海樓市進入了盤整期。