實地調查 五大現象揭示上海樓市現狀

是不是瀕臨崩盤邊緣？是不是開始第二輪調整？是不是進入了盤整期？－－－

為了制止炒房、期房轉讓等投機行為，建設部等七部委聯合下發文件，從6月1日起，對購買不到兩年的普通住房轉讓開始徵收營業稅。而此前，上海政府已經出臺對不到一年的住房轉讓徵收綜合稅的有關規定，再加上銀行轉按揭的終止，近一段時間以來，投資現象比較普遍的上海樓市投資客紛紛拋盤，房價下跌3000元/平方米等的消息層出不窮。

上海樓市真的出現拋盤現象？上海樓市真的瀕臨崩盤的邊緣？

鑒於上海在中國政治經濟生活中的地位，其房價走向的影響決不僅限於一時一地，本報記者於5月18日至5月21日赴上海實地調查上海樓市的現狀調查。

■現像一

二手房紛紛掛牌而非「拋售」掛牌雖多成交卻極少

網上傳播最多的有關上海很多樓盤的炒家開始「拋盤」確實存在。但上海樓市實際在發生的「拋盤」現象和網上說的又不盡相同。

5月18日、19日、20日，記者走訪了上海浦東、靜安、古碑、盧灣等區包括中原、順馳、金豐易居、聯邦等大大小小房屋經紀公司在內的近百家街面上的二手房交易門市店，不管門市店面是大還是小，每家門市店面的玻璃牆上都貼滿了要出售的房源。

同樣在高檔房比較多，而且拋盤現象比較嚴重的浦東區，浦東南路980號的上海中原浦東南路店區域經理王逸紅告訴記者：實際上，3月7日，上海出臺要對居住不到1年的房子徵收綜合稅後，市場因為過春節期間一直是快速上漲的，還是賣方市場，因此，這個政策對上海樓市影響並不大，很多賣房人只是把要交的差價稅折到房價裡去了，成交還是比較踴躍。但是這種情況到4月隨著銀行開始限制轉按揭而出現了變化，像中原這樣的品牌中介公司成交量都開始減少了三分之二，一些沒有名氣的中小中介已經出現了成交量為零的現象。進入5月，七部委要對不到兩年的房子徵收綜合營業稅的文件出臺後，賣房人、買房人心態都出現了很大的變化：很多人不敢買房了，而那些賣房的，雖然掛牌踴躍－－－3月以來，平均每月掛牌量增加20%到 30%，但這些人反而不急於出手了，很多掛牌的賣房人明確說，「不降價，能賣就賣，不能賣出去，大不了再等一兩年，等滿了2年再賣。」

在中原的浦東南路店，買房人任小姐告訴記者：「政策變化出現了降價的現象，反而下不了決心買了，一是希望能再降，二是擔心萬一買了房，明天也降價了，怎麼辦？」

這種情況導致的結果是：掛牌「拋售」的房源很多，但成交少，曾以活躍著稱的上海二手房市場出現了買賣雙方停滯的狀態。

■現像二

少量實力不濟的炒房人開始「拋售」房價降3000元不是空穴來風

但網上以及部分媒體說得很多的「拋售」以及那條「均價下降3000元/平方米」的消息也不是空穴來風。部分實力不濟的炒房人確實出現了低價「拋售」的現象，很多往日二手房市場「牛市」的樓盤，在這種少量的「拋售」中，出現了成交價下降30%到40%的現象。

浦東杜鵑路397號的順馳杜鵑路連鎖店店長白亮告訴記者：現在掛牌價並不低，但一些資金實力不濟的人開始出現低價出售。以世紀公園板塊的世貿濱江的次新房為例，1月份成交價在3.5萬元/平方米，但到了3月份，一個賣房人3.2萬元/平方米就出手了手中的一套房子；4月，有一個人以2.9萬元/平方米的價格出手了一套房子。

「不只是世貿濱江這一個樓盤，3月份以來，市中心的二手房，要麼不成交，要成交的，成交價格肯定比1月份要降1000到3000元/平方米，我們的統計數據是平均跌20%左右。」白亮認為主要有幾個原因造成：

「一是賣方，這種市場背景下出手的賣家肯定是心裏沒底的，要麼是擔心被套趕緊出手的，要麼是手中有幾套房子，先低價出手一兩套用來鞏固其他幾套房子的按揭。二是市場的自然調節－－－春節以後、3月份以前，上海的房子漲得太厲害了，市中心的房子幾乎猛漲100%，連浦東高行鎮這樣遠的地方都漲到9000元/平方米，所以即便是成交價下跌20%，也比漲價前高。」

■現像三

低價拋盤的多為入住率低的樓盤入住率高的樓盤抗跌性強

在採訪中記者發現，在出現「低價」拋盤的樓盤中，那些入住率極低－－－第一批買家還沒有來得及「換手」賣給第二手買家的樓盤抗跌性比較差：拿出來掛牌的比較多，降價成交的套數也多。

拿世貿濱江、上海綠城和仁恆濱江三個在中原、順馳等中介門市店掛牌比較多的樓盤對比發現：這段時間成交價跌了30%的世貿濱江和上海綠城（由3月前的1.5萬元/平方米到現在的1萬元/平方米成交），都是空房比較多的樓盤，即上海人說的第一手買家還沒來得及換手的「新房」。

這裡有一個和北京樓市不同的情況需要介紹：據介紹，2005年3月以前，由於炒房和投資客多，這些人信息相對快，很多真正需要買房居住的人在上海往往是沒有機會從開發商手中買到房子的，新樓盤的第一手買家往往是那些投資客。開發商交房後，這些投資客通過中介「換手」，把房子賣給真正需要入住的人。

從3月至今，像世貿濱江、上海綠城等這樣「空房」比較多，還沒來得及換手給真正買家的樓盤，因為政策變動，60%到70%的人都拿出來掛牌，掛牌的房子多了，在買賣雙方的心理博弈過程中，一部分人就低價拋售了。

而像世貿濱江邊上的仁恆濱江，由於兩年前就交房，一手買家基本已經換手給真正的自住客，入住率已經到了80%以上，這次也有房源銷售，但下跌的價格幅度在15%。

■現象四

成交量急劇萎縮中小房地產中介公司面臨關門

上海的中介公司開始日子不好過。像中原、順馳等這些曾經因為二手房市場活躍，每天以數十家新店拓展業務的房地產中介公司開始日子不好過了。

「成交量急劇萎縮，大的品牌公司還勉強有單成交，那些不知名的小中介公司甚至關門。」上海中原的一位區域經理告訴記者。

在盧灣區，記者採訪到了一位關門的小中介公司老闆。這位不願意透露姓名的年輕人告訴記者：「4月以來，成交量開始每天幾乎為零。我一共雇了5個人，加上店面的租金，每個月的辦公成本在2.5萬元，看這樣子，上海樓市且緩不過來，先關門再說吧，要不會賠的。」

二手市場如此，那麼，一手市場，即新盤銷售如何？

■現象五

新盤銷售萎縮開發商被迫「惜售」

從本版的表格中不難看出，2005年5月、4月和1月相比，新盤的成交套數、單價都在下降；和2004年相比，也是如此。

數據統計是如此，記者採訪的情況也是如此：上海的新盤銷售出現緩慢甚至賣不動的情況。一位不願意透露姓名的開發商告訴記者：以前，一開盤，往往是幾百套房子「呼」的一下全賣沒了，現在，每天賣一套你就能進上海樓盤銷售的前十名！在上海目前最貴的房子－－－新天地旁的華府天地公寓，今年年初開盤的時候，幾天之內銷售了30%，而現在一個多月了，才賣了1套房子。

記者在上海樓市的幾天採訪中，還看到的情況是：很多已經封頂的房子，開發商不賣了，因為「賣不好，也賣不出價錢，乾脆不賣了，等等再說」。在樓市裡進進出出的買房人趙先生告訴記者：「這在以前，根本是不可能的。封頂了，開發商就會開盤銷售。」分析上海樓市出現變局是今年新政頻頻所致？

可以肯定的是，上海樓市，無論是二手房還是新房，交易量出現了急劇的萎縮；單個樓盤的成交也出現了明顯降價，這些現象是頻頻出臺的新政策導致的嗎？

上海中原研究中心程小姐認為，去年的宏觀調控主要是針對開發商，而今年的調控抑制的是需求，特別是帶有投資性質的需求。而所有的政策中，影響最大的不是轉讓時稅費的變化，而是上海銀行按揭政策的變化－－－限制轉按揭以及加強按揭審核：

轉按揭不能做，上家就必須還清銀行的錢才能出手，增加了出售的週期和難度；另一方面，上海銀行對按揭審核越來越嚴，導致放貸率越來越低，也阻止了交易：目前，在上海，個人購房按揭要提供完稅憑證等，調查程序也越來越嚴格。「甚至有銀行已經開始學習北京，對溫州等敏感地區來的購房人群限制貸款。越來越低的銀行放貸率也是上海樓市清淡的主要原因。」

預測

上海樓市是否開始第二輪漲跌

上海樓市怎麼了？是不是瀕臨崩盤邊緣？是不是開始繼1993年之後的第二輪調整？

在幾天的採訪中，記者採訪了經濟學家、業內人士、上海的購房人和銀行等。

幾乎每個被訪者都認為「上海樓市肯定是進入了盤整期」，至於這種盤整期會持續到什麼時候，記者採訪到的幾位知名業內人士和經濟學家都不願意發表看法，因為「出現什麼結局，要看政府的政策和力度，不好說」。

從1993年開始，4次買進賣出，在1993年上海的第一輪房地產週期中賠過錢，也在2000年開始的上海房價上漲中賺到錢的買房人趙先生卻很清楚地講了他的看法：上海樓市進入了第二輪調整期，上海的房子肯定要降價，但不會崩盤。趙先生的理由如下：

第一，上海的房子已經到頂了。他1998年花65萬元在合肥路上的復興苑買的房子，到去年年底以173萬出售，經歷了上海第一輪房地產週期並賠13萬元的趙先生認為，在2004年，當上海內環平均房價達到3萬元，外環以內達到2萬元，外環以外達到1萬元的時候，上海的房價已經到頂。真正合理的價格應該是內環保持在1萬元/平方米左右。

第二，政府開始調控，要讓過猛的房價下降。

但政府如果讓上海的房價下降得過多，即有可能出現大批銀行壞賬，因此，考慮到各方利益的均衡，趙先生認為，上海的房價有可能會回落到內環平均價格1.5萬元左右，即擠出去年下半年和今年1到2月份這段期間的漲幅價格。至於什麼時候上海房價能回到這個水平，趙先生認為最早要在2006年以後。

近期房地產調控政策大事記

■6月1日執行全額徵收營業稅的房產交易新政：對個人購買住房不足兩年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額徵收營業稅。

■5月11日建設部、發展改革委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、銀監會七部門發布《關於做好穩定住房價格工作的意見》。

■4月28日國務院新八條下發。

■4月20日上海專項整治重點圍繞打擊投機炒作和哄抬住房價格的十種行為。

■4月中旬央行提高商業房貸逾期罰息利率。

■4月17日上海查處房地產經銷商發布虛假信息蓄意哄抬房價等三案，最高罰款僅20萬元，但已達現行處罰量度上限。

■4月6日上海商業銀行禁止轉按揭。

■4月2日上海市政府宣布將打擊14種房地產違規的不法行為。

■4月初銀監會選擇天津、瀋陽、上海、南京、杭州、寧波、青島、重慶8個城市，對4家國有商業銀行和12家股份制商業銀行的房地產貸款情況進行了檢查。

■3月30日上海3家房地產公司因為簽訂虛假定金合同、違規炒商品房被判罰出局：房地產開發資質到期被註銷。

■3月28日上海銀行同業工會發布《關於進一步加強個人住房貸款管理的指引》，上海16家中資商業銀行約定，提高第二套貸款購房的首付貸款比例，對第3套及以上貸款大幅度提高首付款比例，並實行貸款利率上浮。

■3月26日國務院下發《關於切實穩定住房價格的通知》，首次以行政問責制的形式對房價實行調控。

■3月19日上海規定，凡是到政府主辦的公共網路交易平台上掛牌出售的二手房，都將受到最高限價的約束，超出諮詢價格10％的房源信息將不予掛牌。

■3月中旬國家外匯管理局局長郭樹清表示，遏制外資炒樓。

■3月17日央行上調個人住房公積金貸款利率。

■3月17日央行加息。

■3月7日上海對居住不滿一年的住房轉讓徵收5.5%的差價稅。

■編自《中國住宅與房地產信息網》

■記者手記

業內人士慎言上海樓市

在這次採訪過程中，記者遇到了以前沒有遇到的困難是：業內人士慎言上海樓市。

上海的開發商不願意接受採訪，不願意對上海的樓市現狀作任何介紹，理由是「比較敏感」。

經濟學家不願意談論上海樓市。記者在採訪期間，聯繫了國家研究機構、知名大學6位在房地產行業比較活躍的經濟學家，但他們的回答異口同聲：「上海這個時期太敏感，全國上上下下都在盯著上海。去年4月出臺的宏觀調控曾經讓5、6月的上海樓市也轉冷，但最後的結果是，到了10月，上海房價開始猛漲，不斷把停止上漲的幾個月補了回來，還一路上漲。因此，不知道今年政府下一步會採取什麼措施，是像去年那樣先抑後揚，還是繼續打壓，目前看不透。」

業內人士不願意談上海樓市。記者向在北京甚至全國房地產業內都比較活躍的幾位「腕級」開發商和權威中介機構人士問及上海樓市，得到的回答仍然是「太敏感了，免談」。一位業內人士告訴記者：「不知道怎麼說。上海樓市有問題是肯定的，關鍵是非得等到孩子已經學壞了，家長和社會才去教育他。上海樓市走到今天，政府、開發商、購房人還有相關行業又該承擔什麼責任？是不是該反思？」

來源: 北京青年報